Еще в июле стало ясно, что арендных квартир не хватает, и квартиросъемщики угрюмо ждали повышения цен. Но пока арендный рынок не меняет правил игры. Между тем по некоторым прогнозам, рост цен на «съемное» жилье в столице начнется уже через месяц. С рынка аренды могут уйти квартиры, которые хозяева намеревались продать, но приберегали до осени в надежде на некоторый рост цен. Час «икс» может наступить в ноябре.
Ценовые категории
Прежде чем выбирать «съемную» квартиру, надо учесть, от чего зависят арендные ставки. Как напоминает Наталья Сивко, руководитель направления аренды агентства недвижимости МИАН, цены на недвижимость варьируются в зависимости от территориального расположения квартиры: внутри Московской кольцевой дороги это зависит от административного округа, за ее пределами – по степени отдаленности от Москвы.
На величину ставки арендной платы существенно влияют также и следующие обстоятельства:
1. Расположение квартиры относительно ближайшей станции метро. Квартиры, расположенные близко от метро, то есть, от двух до десяти минут ходьбы пешком или от ста метров до одного километра, сдаются дороже на 1-1,5 тыс. рублей.
2. Качество дома – «хрущевки», «корабли», панельные дома стоят значительно дешевле, чем кирпично-монолитные и кирпичные дома.
3. Состояние квартиры и мебели.
Теперь необходимо определиться с тем, какую сумму ежемесячно арендатор может потратить на аренду жилья. От размера этой суммы зависит и та категория жилья, которую вам предстоит искать. По мнению PR-директора, департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Аллы Аксеновой, сдаваемое в аренду жилье традиционно делится на три основные категории. Этой осенью порядок цен в трех различных сегментах таков:
Эконом-класс — $800-1400 (20 тыс. – 35 тыс. руб. в месяц)
Бизнес-класс — $1400-7000 (35 тыс. – 179 тыс. рублей в месяц)
Элитное жилье — $ 7000-50000 (18 тыс. — 1 млн. 200 тыс. руб. в месяц)
Что входит в понятие эконом-класс? Как правило, в самом «низу» ценовой лестницы находятся однокомнатные квартиры в панельных домах, в отдаленных от метро районах, иногда не самом лучшем состоянии. Затем – следуют приличные «однушки» в современном доме недалеко от метро. Вполне может быть, что в этом диапазоне можно найти и «двушку», но в некоторой удаленности от станций подземки.
Категория «бизнес-класса» арендных квартир начинается со сталинских квартир в престижных, но не центральных районах столицы. А за ними следуют квартиры в современных домах «бизнес-класса» и опять-таки «сталинки», но уже находящиеся ближе к центру города.
Где-то после отметки $ 3000-3500 начинается дорогой «бизнес-класс» с некоторыми претензиями на элитность. Однако в среднем аренда элитной квартиры (без учета запредельных вариантов) обходится в $ 7000-9000. А наибольшей популярностью у арендаторов дорогого жилья пользуются квартиры по цене $7000-11000.
Что касается валюты, в которой арендодатели предпочитают брать плату, то выясняется следующая тенденция. Чем дешевле жилье, тем сильнее стремление хозяина взять деньги в рублях. Хозяева более дорогих квартир еще верны «зеленому», но уже потихоньку переключаются на евро. Приблизительно из 100 объявлений об аренде квартиры, 8-9 «сдатчиков» заявляют о том, что хотели бы получать деньги в евро.
География цен
Самым дорогими ценовыми зонами для арендаторов остаются Центральный, Западный и Юго-Западный округа столицы. При этом, как в Западном, так и в Юго-Западном округе самые дорогие районы, понятно те, что расположены ближе к центру.
Наиболее дешевая аренда — на южных и, особенно, восточных окраинах. Так, самые дешевые предложения корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru удалось обнаружить в районах, расположенных между станциями «Марьино» и «Красногвардейская», а также в «Косино» и «Жулебино». Дешевизна этих мест объясняется просто: ни в «Косино», ни в «Жулебино» метро пока не построено. То же самое касается и юга. Станции «Борисово», «Шипиловская» и «Зябликово» находятся в том же состоянии, что и в начале нынешнего столетия, и никакой активности метростроевцев на этих объектах не наблюдается.
Просматривая объявления о сдаче квартир в аренду, можно наткнуться на интересную деталь: если в объявлении указана станция метро, это еще отнюдь не означает, что квартира находится от этой станции в пределах пешей доступности. Зачастую от станции метро приходится проехать 7-10 остановок. А иногда может получиться так, что станция метро «Домодедовская», указанная в объявлении, будет означать и город «Видное», который находится в 23 километрах к югу от Москвы, а метро «Теплый Стан» - город Троицк, расположенный в 26 км от МКАД.
Самые дешевые предложения
Агентства недвижимости не включают в ценовую классификацию комнаты. Тем не менее, комнаты очень популярны у арендаторов, - они доступны по цене.
Так, нам удалось обнаружить предложения снять комнату в районе метро «Домодедовская» всего за 9 тысяч рублей в месяц. В квартире еще живут двое соседей. Похожую комнату на другом конце зеленой ветки – на «Водном стадионе» можно снять за 10 тысяч. Но там, в отличие от предыдущей, имеется стиральная машина, в другой комнате проживает хозяйка.
Самая дешевая однокомнатная квартира сдается за 15 тысяч рублей, — на Бунинской Аллее, в Южном Бутово. Примерно за столько же можно найти однокомнатную квартиру и в Зеленограде. Но это самый нижний предел.
В среднем же за однокомнатную квартиру просят $1000. Если же вы не хотите всемером ютиться в «однушке», то за двухкомнатную придется выложить уже около 35 тыс. рублей, хотя иной раз где-нибудь на «Красногвардейской» можно отхватить и за $1000. Но это если очень повезет.
Что же касается трехкомнатных квартир, то их одинаково сложно как снять, так и сдать. Цены здесь могут быть самыми разнообразными – от 1200 долларов до бесконечности. Низкие цены чаще всего связаны с тем, что «трешки» востребованы меньше, арендаторы предпочитают довольствоваться «двушками». И случается, когда трехкомнатная квартира сдается по цене двухкомнатной. Правда, при таком раскладе там может не быть мебели, но зато туда можно вселиться всем табором.
Как изменятся цены этой осенью
В сегменте эконом-класса цены ведут себя наиболее динамично, а предложение недорогих квартиры в Москве за все историю столичного рынка недвижимости ни разу не превышало спрос. Как правило, с каждым новым осенним сезоном арендные ставки на квартиры эконом-класса поднимаются на 7-8 процентов. Но этой осенью, по данным агентства DOKI, эта тенденция не столь заметна. И дело тут не в том, что в Москву нынче съехалось меньше народу, а в том, что рынок аренды жилья больше не может похвастаться своей ярко выраженной сезонностью, и границы между сезонами все больше стираются.
Аналитики агентства МИЭЛЬ в своем традиционном обзоре отмечают существенное уменьшение предложения квартир стоимостью до $1000 в месяц: в августе их было меньше в среднем в 1,6 раза по сравнению с июлем 2007 года и примерно в 2,3 раза по сравнению с июнем 2007 года. Спрос на квартиры в этом ценовом диапазоне вырос по сравнению с июлем в среднем в 1,04 раза. А вот предложение более дорогих квартир — стоимостью выше $1000 — наоборот, увеличилось.
Каков же прогноз? По мнению Ларисы Патлух, генерального директора управляющей компании «БЕСТ-недвижимость», пик роста цен на аренду ожидается в ноябре, так как именно к этому моменту начнется активная реализация отложенного спроса. То есть, те продавцы, которые сейчас медлят с продажей квартир и сдают их в аренду, поняв, что ожидаемого осеннего скачка цен на квартиры не произошло, выставят эти квартиры на продажу, и, следственно, снизится предложение квартир на рынке аренды. Однако этот рост все-таки не будет очень уж существенным и составит где-то порядка 3%.
Спрос переключается на Подмосквье
К тенденциям нынешней осени, по данным компании DOKI, можно отнести заметный рост арендных ставок на жилье в сегментах «бизнес» и «элита». Это связано с ростом цен на квадратный метр в домах, расположенных в престижных районах Москвы.
Еще одна интересная тенденция, которую отмечает агентство МИАН — все большую популярность приобретает недвижимость, расположенная непосредственно за пределами МКАД. Эта категория включает квартиры ближнего Подмосковья - в Химках, Красногорске, Мытищах и Люберцах. Популярность этих городов-спутников объясняется хорошей транспортной доступностью этих населенных пунктов и развитой инфраструктурой, интегрированной в столичную.
Одна квартира на две семьи
Нет спора – аренда в столице дорогая. Поэтому арендаторы стали объединяться. Двух- и трехкомнатные квартиры, могут в складчину снимать группы студентов численностью до шести человек. В агентстве МИАН заметили, что в последнее время также приобретает популярность еще одна «новация» — одну квартиру снимают две семьи.
В сегменте квартиру эконом-класса в Москве снимает, как правило, молодая семья, в тридцати процентах случаев, супруги, состоящую в гражданском браке. Оба супруга в такой семье имеют, как правило, постоянную работу. Средний семейный доход не менее 1500 долларов. При этом одна зарплата уходит на оплату аренды, другая – на все остальные потребности.
| Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 3 сентября 2007 г., долл. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Округа | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | от 4 комн. | |
| СЗАО | min | 900 | 1 100 | 1 350 | 1 800 |
| max | 4 500 | 9 500 | 13 000 | 47 100 | |
| САО | min | 800 | 1 150 | 1 350 | 2 000 |
| max | 3 500 | 7 000 | 12 500 | 35 000 | |
| СВАО | min | 900 | 1 000 | 1 500 | 2 000 |
| max | 2 000 | 4 700 | 6 000 | 8 000 | |
| ЗАО | min | 1 000 | 1 100 | 1 200 | 2 000 |
| max | 4 000 | 12 000 | 18 000 | 45 000 | |
| ЦАО | min | 1 200 | 1 400 | 1 600 | 2 200 |
| max | 5 000 | 16 000 | 29 000 | 50 000 | |
| ВАО | min | 900 | 1 200 | 1 300 | 3 000 |
| max | 3 000 | 4 800 | 13 000 | 10 000 | |
| ЮЗАО | min | 1 100 | 1 200 | 1 400 | 2 500 |
| max | 3 500 | 8 000 | 13 000 | 20 000 | |
| ЮАО | min | 800 | 1 200 | 1 400 | 1 900 |
| max | 1 700 | 3 500 | 10 000 | 10 000 | |
| ЮВАО | min | 700 | 1 000 | 1 200 | 2 100 |
| max | 2 800 | 4 000 | 12 000 | 12 000 | |
| Источник: компания «МИЭЛЬ-аренда» | |||||