Арендодатель – рантье или предприниматель?

Как грамотно заплатить налоги с доходов, полученных от аренды жилья? В основном, налоги за «сдачу» квартир платят владельцы элитных квартир. Им даже иногда нужно показывать, что они не бедняки. Например, когда они берут кредит, то лишняя справка о доходах и уплате налогов не повредит.

Остальные пока не столь законопослушны. Тем не менее, государство периодически пытается призвать к порядку нарушителей. Налоговая инспекция призывает в союзники «добросовестных граждан» (соседей), участковых, регистрационные службы, чтобы выяснить, кто сдает жилье и не платит налог. Правда, первые результаты не особенно впечатляют — по России оштрафовано пока лишь 600 тысяч арендодателей-теневиков. Но лиха беда начало. Жить нужно по закону. Тем более, что он защищает и собственника квартиры, и арендатора.

Кто сдает жилье?
В соответствии с 30-й статьей Жилищного Кодекса РФ, собственник жилья вправе предоставить это жилье во владение или в пользование гражданину или организации. Причем когда речь идет о ситуации, когда хозяин жилья — гражданин сдает квартиру жильцу – гражданину, то корректными будут термины «договор найма», «наниматель» и «наймодатель». Когда в роли «съемщика» выступает организация (юридическое лицо), то нужно говорить о «договоре аренды», «арендаторе» и «арендодателе».

Койки, комнаты и квартиры в летний период часто сдают пенсионеры. Для них сравнительно небольшие деньги (от $100) – существенная прибавка к пенсии. Иной раз для того, кто сдает жилье, в котором сам живет, доходы от найма – вообще единственные средства к жизни.

Другая категория наймодателей – люди, сдающие в наем вторую квартиру – купленную для детей, полученную в наследство или в дар. Обычно эти люди работают и доходы от аренды рассматривают в качестве хорошего, но временного подспорья. Мол, будем сдавать, пока дети не выросли или брат не женился.

Еще одна категория наймодателей покупает квартиры исключительно для последующей сдачи жильцам. Предпочтение обычно отдается либо самым востребованным на рынке вариантам – однокомнатным и двухкомнатным квартирам, либо квартирам премиум-класса. Последние   «профессиональные» наймодатели, квартирные рантье – наиболее законопослушная публика. Для некоторых из них «сдача» жилья — дело их жизни, бизнес. А если серьезно заниматься бизнесом, то и налоги надо платить.

Бабушка, а вы, случайно, не предприниматель?
До 2003 года люди, сдающие квартиры, уплачивали государству обычный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества.

Значит, на такие операции имеют право только те граждане, которые зарегистрировались в качестве индивидуальных предприниматели. А их деятельность можно обложить дополнительными налогами.

Если строго следовать букве закона, любая бабушка, которая сдает койку в однокомнатной квартире племяннице из деревни, должна зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве индивидуального предпринимателя, заверить сделку с родственницей у нотариуса, открыть счет, на который племянница будет перечислять платежи за наем… В противном случае гражданка может быть привлечена к ответственности, вплоть до уголовной.

Ясно, что бабушкины расходы на юридическое оформление «предпринимательской деятельности» и высокие налоги «съедят» большую часть денег.

Понимая, что такие требования только еще больше «загоняют в тень» рынок аренды, Верховный суд РФ в постановлении № 23 от 18 ноября 2004 года указал, что граждане, сдающие в аренду одну временно свободную квартиру (комнату, домик и т.п.), не могут быть признаны предпринимателями.

А кто у нас в таком случае предприниматель? Тот, кто сдает две или более квартир. Ведь он приобретал это жилье именно для сдачи в наем. Точно так же предпринимателями считаются все те, кто сдает хотя бы одно нежилое помещение – офис, магазин, гараж, склад и так далее. 

 
Платим налоги
Как поступить законопослушным наймодателям, будь то предприниматели или обычные граждане? Ответ очевиден – платить налоги. Попробуем расписать пошаговую схему для налогоплательщиков.

Шаг первый
Заключаем договор
Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Это значит, что договор должен быть написан или напечатан на бумаге и подписан собственноручно сторонами. Его не надо регистрировать в регистрационной палате и необязательно заверять нотариально, в нем должны быть указаны паспортные данные сторон и номера правоустанавливающих документов на жилье. Неплохо было бы приложить и акт о передачи жилья с перечнем имущества, если таковое в квартире имеется.

Шаг второй
Подаем декларацию
Этот шаг мы делаем спустя год, после того как заключен договор, и наниматель жилья заплатил деньги за этот период.

Согласно статье статьям 227-229 главы 23 Налогового кодекса РФ, до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, подается декларация о доходах, полученных в предыдущем году.

Сумма налога, который вычисляется на основании поданной налоговой декларации, должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, например, декларация о доходах, полученных в 2007 году, должна быть подана не позднее 30 апреля 2008 года, а налог уплачен не позднее 15 июля 2008 года.

Налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие источник и размер дохода: договор, выписки с соответствующего счета, расписки о суммах платежа.

Кроме этого, если владелец жилья имеет и другие источники доходов, кроме полученных от предоставления в наем квартиры, включая и заработную плату, они отражаются в налоговой декларации. Налог на доходы физического лица (13%) рассчитывается со всей суммы, но уплачивается сумма за минусом сумма налога НДФЛ, удержанного работодателем. То есть – с зарплаты налог платить не придется – он уже уплачен.

Декларация не потребуется тем арендодателем, которые сдают помещение юридическому лицу. Значит, соответствующая сумма уже была перечислена в бюджет при уплате арендных платежей.

Шаг третий
Для тех, кто хочет быть предпринимателем
Процедура регистрации совсем не сложна: следует обратиться в Налоговую инспекцию с заявлением установленной законом формы (образец заполнения документа получите прямо на месте), копией паспорта и документом об уплате государственной пошлины в размере 400 рублей.

Документы предоставляются либо лично, либо высылаются по почте заказным письмом с подробным заверенным описанием. К сожалению, отправка документов в электронном виде действующим законодательством не предусмотрена. Расписку о получении документов регистрирующий орган обязан выдать или немедленно, или прислать ее по почте в течение следующего рабочего дня.

Зарегистрировать заявителя в качестве индивидуального предпринимателя должны в течение 5 рабочих дней.

Шаг четвертый

Переходим на «упрощенку»
Индивидуальному предпринимателю в нашей стране приходится платить подоходный налог, налог на добавленную стоимость, единый социальный налог.

Однако у предпринимателя есть совершенно законный способ уменьшить налоговое бремя. Для этого надо перейти на предусмотренный действующим налоговым законодательством специальный налоговый режим, называющийся «упрощенной системой налогообложения» (УСН). Либо сразу об этом желании заявить при регистрации
Такую схему уплаты налогов имеют право выбрать индивидуальные предприниматели, если их совокупный годовой доход не превышает 20 млн. рублей. Ставка такого налога выбирается самим налогоплательщиком: перечислять в пользу государства 6% от суммы всего годового дохода или 15% от прибыли (доходы за вычетом расходов). Эта ставка не может быть изменена в течение трех лет. Кроме того, единый налог может быть уменьшен на сумму уплаченных взносов в Пенсионный фонд (ПФР).

Важно:
Ничто не мешает зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица и платить налоги по упрощенной схеме наймодателя, который сдает всего одну квартиру
Как видим, цена спокойствия и законопослушания совсем не так высока, как представляется обывателям.

С более подробной информацией можно познакомиться на сайте Управления налоговой службы по Москве. http://www.r77.nalog.ru/. Там же — необходимые инструкции и программные продукты, позволяющие заполнять документы в электронном виде.

Примерный расчет налогов по различным схемам налогообложения

Верхний и нижний ценовой порог платы за наем жилья в Москве