В первой части обзора мы остановимся на факторах, оказывающих влияние на сектор жилой недвижимости. Большой спрос на жилую недвижимость Санкт-Петербурга обусловлен неудовлетворенной потребностью населения города в жилье и рядом других причин.
Показатель количества жилой площади на человека в Санкт-Петербурге составляет 20,9 кв. м, в то время как в Европе приходится 40 кв. м на человека, а в США – 70 кв. м. Принимая во внимание средний темп роста объемов ввода нового жилья (24%) в наиболее успешные для строителей годы, мы увидим, что даже уровня Чехии (28 кв. м на человека), по самым оптимистическим прогнозам, достигнем не ранее 2016 года.
Огромный базовый спрос на жилую недвижимость усиливается бурным развитием ипотеки и спросом со стороны внешних инвесторов, которых привлекают блестящие перспективы развития города.
Увеличивающийся спрос на жилую недвижимость города, значительно превосходящий производственные мощности компаний, и отсутствие подготовленной для нового строительства инфраструктуры приведут к тому, что вплоть до 2010 года дефицит жилой недвижимости будет только увеличиваться.
В результате вышеперечисленных факторов средняя доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость Санкт-Петербурга на период до конца 2010 года может составить, по расчетам ОАО «УК «Арсагера», 28–33% годовых.
Макроэкономические факторы
ВВП и располагаемый доход
На протяжении более чем семи лет российская экономика была одной из наиболее быстро растущих в мире. И хотя этот рост во многом поддерживался высокими ценами на нефть, экономическое развитие страны все же впечатляет. В 1999 году ВВП России был сравним с ВВП Дании. Сейчас же величина ВВП России превышает величину ВВП Дании, Финляндии и Швеции вместе взятых. Быстрый экономический рост привел к значительному увеличению потребления. В результате Россия с ее населением в 143 млн человек, стабильной экономической ситуацией и снижающимися политическими рисками привлекла внимание инвесторов. Еще важнее то, что российская экономика обладает огромным потенциалом роста. Со времени кризиса 1998 года в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. С 1999 года ВВП рос в среднем на 6,7% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 10,2% и 10,3% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 14,2% в год. В результате за 7 лет ВВП вырос почти на 60%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах почти удвоились. За тот же период реальная заработная плата выросла на 150%.
Устойчивый экономический рост создал предпосылки для увеличения покупательной способности населения России. С 2000 года среднегодовая величина номинального дохода в расчете на одного человека увеличилась с 940 долл. до 3960 долл., т. е. на 320%. В то же время ВВП в расчете на одного жителя увеличился на 260% – с 1790 долл. до 6410 долл. По нашим прогнозам, к 2010 году номинальный доход в расчете на одного жителя достигнет 6900 долл., в то время как ВВП России в расчете на душу населения достигнет 10 640 долл.
Структура ВВП
Особенно хочется отметить тот факт, что впечатляющие темпы роста ВВП обусловлены отнюдь не краткосрочной конъюнктурой на сырьевых рынках. Это подтверждается изменением структуры ВВП России. В 2006 году доля добычи полезных ископаемых в структуре ВВП составила 10,5% по сравнению с 11,2% в 2005 (и это несмотря на рекордный за последние годы рост цен на сырье). Одновременно наблюдается опережающий рост обрабатывающего, строительного и финансового секторов. Таким образом, зависимость динамики ВВП и, как следствие, динамики доходов населения от ситуации на сырьевых рынках постепенно снижается, что свидетельствует о снижении рисков российской экономики.
Структура потребления
Увеличение доходов сопровождается изменениями в структуре потребления: население все больше увеличивает траты на промышленные товары, сокращая долю расходов на еду. В структуре потребления продуктов питания продукты низкого качества постепенно вытесняются продуктами с большей добавленной стоимостью и импортными продуктами. В обрабатывающей промышленности хорошие перспективы роста (в связи с повышением требований к качеству жизни) есть у производителей автомобилей, мебели, бытовой техники и строительных и отделочных материалов. Также повышение требований к качеству жизни вызовет увеличение спроса на строительные работы и недвижимость.
Структура сбережений
Одновременно с изменениями в структуре потребления изменяется и структура сбережений. Продолжающееся падение курса доллара по отношению к рублю (за 2006 год снижение курса доллара составило 8,5%) повлекло за собой переход сбережений из долларов США в недвижимость (суммы на депозитных счетах физических лиц в банках изменились незначительно).
Таким образом, если раньше для сохранения сбережений граждане России покупали доллары США, то теперь в качестве наиболее надежного актива ими рассматривается недвижимость.
Развитие ипотеки в России
Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который еще больше усиливает и без того большой спрос на жилую недвижимость. Мы ожидаем дальнейшего развития кредитования населения в России. Более того, мы считаем, что темп роста ипотечных кредитов будет опережать темп роста общего объема выданных населению кредитов.
По нашим оценкам, прирост объема выданных кредитов в период с 2006 по 2010 год будет увеличиваться. При этом объем выданных ипотечных кредитов будет ежегодно удваиваться, что подтверждается текущей динамикой. К 2010 году объем кредитов, выданных населению, составит 12% ВВП, что соответствует текущим уровням этого показателя в Чехии, Венгрии, Польше и Словении, а объем выданных ипотечных кредитов достигнет уровня 4,5% ВВП, что соответствует текущему уровню этого показателя в Польше, но гораздо ниже уровня этого показателя в странах с развитой экономикой.
Повышение доступности ипотечных кредитов
В связи с ростом конкуренции банки были вынуждены смягчить требования к заемщикам (отменить официальное подтверждение дохода) и уменьшить размер первоначального взноса: летом 2006 года ряд банков даже отменил необходимость первоначального взноса. В результате объем кредитов, выданных на приобретение недвижимости в России, в 2006 году увеличился в 2,8 раза.
Развитие ипотеки значительно увеличило платежеспособный спрос, что незамедлительно привело к росту цен. Инициированный правительством национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» подразумевает дальнейшее развитие ипотечного кредитования и, следовательно, рост спроса.
Снижение процентных ставок
Мы ожидаем дальнейшего снижения процентных ставок по кредитам населению. Это будет вызвано как усилением конкуренции в банковском секторе, так и снижением Центральным банком России ставки рефинансирования, величина которой прямо влияет на минимально допустимые ставки по кредитам, устанавливаемые коммерческими банками.
Ожидается, что в 2007 году ЦБ РФ может понизить ставку рефинансирования с нынешних 10,5% до 9,5%, что даст возможность понизить ставку по кредитам коммерческих банков.
«Обеление» заработной платы
Общая сумма денег на депозитах физических лиц в последнее время увеличивалась в среднем на 40% быстрее, чем номинальные доходы. Это объясняется существованием у населения «серых» доходов и значительных сумм наличных сбережений.
По данным Госкомстата, средняя официальная заработная плата в Санкт-Петербурге в январе 2007 года составила 14 256 рублей, что, по нашим оценкам, как минимум на 40% меньше, чем фактическая заработная плата в городе. Это еще раз демонстрирует тот факт, что большая часть зарплат выдается «в конвертах».
Учитывая последние инициативы правительства по борьбе с «серыми» заработными платами, можно ожидать ускорения темпов «обеления» зарплат и, как следствие, удешевления и расширения кредитных ресурсов для населения.
Снижение процентных ставок и увеличение размера официальных заработных плат приведут в совокупности к увеличению суммы ипотечного кредита, выдаваемого одному заемщику. Это в свою очередь приведет к увеличению объемов выданных ипотечных кредитов и дальнейшему росту цен на жилую недвижимость.
Инфраструктурные проблемы
В настоящее время в России сложилась парадоксальная ситуация: Россия является крупнейшей страной мира по занимаемой территории, но земли для возведения объектов недвижимости у нас не хватает. Дело в том, что сейчас в стране практически не осталось подготовленных для застройки пятен, что случилось в результате резкого сокращения объема подготовительных работ в начале 90-х годов.
В последние годы для целей нового строительства использовался банк земель, оставшийся еще со времен Советского Союза.
Наблюдаемый в настоящее время дефицит предложения возник именно вследствие нехватки подготовленных к строительству земельных участков. Подготовка инфраструктуры (проведение электричества, канализации, строительство дорог), которая предшествует строительству дома, в среднем занимает 1,5–2 года. Таким образом, дефицит предложения в ближайшие годы (до 2010) преодолен не будет.
Темпы развития региона
С численностью населения в 4,6 млн жителей Санкт-Петербург является вторым по величине городом России после Москвы (по официальным данным, в столице проживают 10,4 млн человек). Санкт-Петербург – второй по значимости розничный рынок в России, обладающий выгодным географическим положением: город находится на Северо-Западе России, недалеко от границы с Финляндией, и является «окном в Европу». Кроме того, среднедушевой доход жителя Санкт-Петербурга, так же как и валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения, выше, чем в среднем по России.
Экономика Петербурга и доходы его жителей растут быстрее, чем в среднем по России. Рост экономики Санкт-Петербурга, измеряемый валовым региональным продуктом (ВРП), превосходит рост ВВП России. В Петербурге ВРП на душу населения превосходит показатель ВВП на одного жителя. Принимая во внимание прогнозы Минфина России относительно динамики ВВП России и планы международных корпораций по открытию в Санкт-Петербурге своих производственных подразделений, можно сделать вывод о том, что такая ситуация сохранится и в ближайшем будущем. По нашим прогнозам, в период с 2006 по 2010 год среднегодовой рост ВРП Петербурга составит 6,7%, в то время как среднегодовой прирост ВВП России в то же время будет на уровне 6,2%.
Среднедушевой доход жителя Санкт-Петербурга на 40% выше среднедушевого дохода в среднем по России. Мы ожидаем, что величина номинального дохода жителя Санкт-Петербурга в текущем году составит 6600 долл., а в целом по России – 4600 долл. К 2010 году средняя величина номинального дохода должна достичь 9900 долл. в Санкт-Петербурге и 6900 долл. в России. Рост доходов населения увеличит спрос на недвижимость.
Стоит заметить, что представленные выше данные взяты из официальных источников. В России сектор теневой экономики достаточно велик, и для того чтобы избежать уплаты налогов, работникам зачастую выдают заработную плату «в конверте». Теневые доходы и «чулочные» сбережения уже достаточно давно подпитывают экономику России: так, в основном именно за счет них совершаются крупные покупки (автомобили и квартиры).
Факторы, сдерживающие рост объема предложения
Сокращение объемов нового строительства
Сокращение объемов нового строительства, произошедшее в связи с вступлением в силу 214-ФЗ, уже вызвало существенный дефицит на рынке жилой недвижимости. По нашим расчетам, этот дефицит не будет преодолен еще в течение ближайших 2–2,5 лет. Быстрому разрешению ситуации не будут способствовать даже поправки к 214-ФЗ, принятые в июле 2006 года.
Так как строительство жилого дома и получение разрешительной документации в среднем занимает 2–2,5 года, то и увеличения объемов ввода жилья следует ожидать не ранее 2010 года. В результате в ближайшие годы разница спроса и предложения будет увеличиваться.
Дефицит пятен под застройку
Существенной проблемой является то, что в настоящее время в Санкт-Петербурге практически не осталось подготовленных для жилищной застройки пятен. Подготовка инфраструктуры (проведение электричества, канализации, строительство дорог), которая предшествует строительству дома, в среднем занимает 1,5–2 года. Таким образом, дефицит предложения будет преодолен не раньше 2010 года (с учетом времени, необходимого на возведение дома и получение разрешительной документации).
Рост стоимости земли
В результате дефицита пятен под застройку в структуре цены квадратного метра жилой недвижимости стоимость земли стала занимать более значительную долю, увеличившись до 500 долл. на конец 2006 года против порядка 100 долл. в начале года.
Факторы, стимулирующие рост спроса
Изменение структуры населения Санкт-Петербурга
Как и в большинстве российских регионов, в Санкт-Петербурге отмечается снижение численности населения. Однако стоит отметить, что за последние 15 лет количество жителей в возрасте 16–60 лет в городе увеличилось: это экономически активная часть населения, и люди, принадлежащие именно к этой возрастной категории, приобретают недвижимость.
Хотя наблюдалось снижение числа жителей в возрасте до 16 лет (что может привести к демографическим проблемам в будущем), в настоящее время Санкт-Петербург переживает подъем – уровень рождаемости в городе хотя и ниже среднего по России, но растет быстрыми темпами. Отчасти это объясняется тем, что городская экономика развивается быстрее, чем экономика страны в среднем. Жизненный уровень населения города увеличивается, и мы считаем, что ситуация не изменится и в дальнейшем. Относительно уровня рождаемости наши прогнозы столь же позитивны.
Дальнейшему увеличению доли экономически активного населения будет способствовать и развитие экономики города: в Петербурге планируют разместить свои производства целый ряд иностранных автомобилестроительных компаний – General Motors, Toyota, Nissan, Mitsubishi. При этом за непосредственно автопроизводителями потянутся и их поставщики. Таким образом, в ближайшее время город станет автомобильным центром России.
Большой объем неудовлетворенного спроса со стороны населения
Большая часть жителей Санкт-Петербурга проживает в плохих жилищных условиях, в квартирах, унаследованных еще с советских времен. Вследствие того что в переходный период объем ввода нового жилья был недостаточен даже для того, чтобы компенсировать износ и устаревание старого, жилищные условия еще ухудшились. Только в последние три года жилой фонд города начал увеличиваться.
Сейчас, когда в результате увеличения доходов население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.
Следует добавить, что в аварийном состоянии (износ составляет 60% и более) находится порядка 25–30% жилого фонда Санкт-Петербурга. Это один из самых высоких показателей аварийного состояния жилого фонда в России. Поэтому на каждого петербуржца приходится менее 20,9 кв. м жилой площади.
Для того чтобы жилой фонд в расчете на одного жителя Санкт-Петербурга увеличивался на 1 кв. м в год, необходимо вводить 5,6 млн кв. м жилья (4,5 млн человек – население города, 1,1 млн кв. м – ежегодное устаревание жилых площадей). В наиболее успешном для строителей жилья в Петербурге 2006 году было введено 2,3 млн кв. м жилой площади. До 2009 года включительно ОАО «УК «Арсагера» прогнозирует снижение объемов нового строительства.
Принимая во внимание неизбежное падение объемов ввода в период до 2009 года включительно и средний темп роста объемов ввода нового жилья (24%) в наиболее успешные для строителей годы, мы увидим, что по самым оптимистическим прогнозам уровня Чехии (28 кв. м на человека) мы достигнем не ранее 2016 года (и это без учета прогнозируемого роста численности населения Петербурга).
Темпы развития ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге опережают средние темпы по России
По прогнозам ЦБ РФ, объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году должен был в два раза превзойти аналогичный показатель 2005 года. На практике объем выданных ипотечных кредитов вырос в 2,8 раза. При этом темпы роста выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге на 40% превысили темпы роста этого показателя в среднем по России.
В это же время существенно вырос объем одобренных, но не выданных кредитов (по оценкам банков, их доля доходила до 70%), что объясняется как ростом цен, так и сокращением предложения. Поэтому при расширении предложения и стабилизации цен потенциальные покупатели вновь обратятся к ипотечным программам.
Создание в городе свободной экономической зоны
Санкт-Петербург, благодаря своему географическому положению и перспективам дальнейшего развития рынка, привлекает как отечественных, так и иностранных инвесторов. Недавно появился еще один фактор, привлекающий внимание инвесторов к городу, – создание в Санкт-Петербурге свободной экономической зоны (СЭЗ). Планируется, что она начнет функционировать к концу 2007 года. СЭЗ в Санкт-Петербурге будет специализироваться на исследованиях и разработках в сфере IT-продуктов и оборудования. Расходы на создание этой зоны составят порядка 1,5 млрд рублей (55,6 млн долл.).
Кроме того, в Санкт-Петербурге планируется реализовать целый ряд крупномасштабных инфраструктурных проектов. Так, федеральное правительство и частные инвесторы проинвестируют порядка 310 млн долл. в строительство пассажирского морского порта на Васильевском острове. Новый порт будет принимать до 1,2 млн пассажиров в год. Также правительством одобрены проект строительства Орловского тоннеля под Невой и проект строительства платной автострады Москва–Петербург. Практически завершена реализация пятимиллиардного (долл.) федерального проекта по строительству кольцевой автодороги, которая должна стимулировать развитие жилищного строительства за центром города.
Приход крупных инвесторов
Второй по величине город в России привлекателен как для иностранных, так и для отечественных инвесторов: ряд крупнейших российских корпораций переместил сюда свои головные офисы. С 2000 года около 7 млрд долл. иностранных инвестиций влилось в экономику города, в настоящий момент иностранными инвесторами готовится к реализации целый ряд крупномасштабных проектов. За последний год некоторые корпорации начали постепенно приходить в город, в результате чего ожидается увеличение потока налоговых платежей в городской бюджет и появление прочих экономических выгод.
Одна из крупнейших нефтяных компаний – «Сибнефть» (ныне «Газпром нефть»), недавно приобретенная «Газпромом», – подтвердила свои планы по переводу головного офиса в Петербург.
Финская розничная сеть «Стокманн» планирует инвестировать 110 млн евро в строительство крупного универмага в центре города.
Японский производитель бытовой электроники «Мацусита» рассматривает возможность строительства завода для производства техники под брендом «Панасоник».
Немецкий производитель строительных материалов «Кнауф» проинвестирует 60 млн евро в строительство на юге города завода по производству гипсокартона.
Автомобильная корпорация «Тойота» построит завод на 220 гектарах земли стоимостью 250 млн долл. Производительность завода составит 50 тыс. автомобилей в год.
General Motors, Nissan и Suzuki объявили о намерениях построить свои заводы.
Корпорация «Пепси» намеревается инвестировать 25 млн долл. в строительство производственно-складского комплекса.
Компании «Бош» и «Сименс» совместно вложат 50 млн евро в строительство завода по производству холодильников.
Китайская инвестиционная группа заявила о своих планах инвестировать 1,25 млрд долл. в строительство многофункционального комплекса на 35 тыс. жителей на берегу Финского залива «Балтийская жемчужина» (на площади в 180 га). Комплекс будет включать жилую и офисную недвижимость, торговые центры и отели. Проект планируется закончить к 2010 году.
К 2008 году на деньги «Газпрома» будет реализован проект стоимостью 80 млн долл. по строительству нового футбольного стадиона на 50 тыс. зрителей.
Местные власти объявили тендер на строительство многофункционального комплекса на острове Новая Голландия. Ожидается, что инвестиции в этот проект составят 300 млн долл.
Создание в городе такого числа новых предприятий, переезд в Петербург главного офиса «Газпрома» и Конституционного суда неминуемо приведут к росту денежной массы в городе, что окажет влияние на стоимость недвижимости в Петербурге. Кроме того, создание большого числа новых рабочих мест приведет к увеличению и без того большого миграционного потока в город, что также увеличит спрос на жилую недвижимость.
(Продолжение читайте в следующем номере).
«Новые Проекты.Санкт-Петербург»