Одним из инструментов создания рынка доступного жилья в России призвано стать ипотечное кредитование, развиваемое по образцу двухуровневой американской ипотеки. Эта схема предполагает, что кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.
Что представляет собой деятельность АИЖК и что сегодня делается для развития единой системы рефинансирования ипотечных кредитов и повышения доступности жилья?
АИЖК поставило работу на конвейер
В настоящее время по программе АИЖК работают 72 региона России, а в 2005 году оно надеется завершить охват единой системой рефинансирования всех регионов страны. На сегодняшний день агентством созданы единые стандарты рефинансирования, и 55 регионов фактически вышли на «конвейерную» поставку — выдачу и продажу АИЖК ипотечных кредитов. Объем ежемесячного выкупа составляет в среднем около 1,5 тыс. закладных.
Предметом рефинансирования АИЖК в настоящее время является стандартный кредит: срок от 1 года до 27 лет; процентная ставка — 15% годовых в рублях; сумма кредита — не более 70% и не менее 30% стоимости жилья; максимальный размер ежемесячного платежа в погашение кредита — не более 50% дохода заемщика.
По состоянию на 17 марта 2005 года количество закладных, а значит, количество семей, которые получили стандартный ипотечный кредит, составило 14 788 единиц (на сумму 5,7 млрд руб.). Средний размер кредита, учитывая региональный характер деятельности АИЖК, составляет 387,8 тыс. руб., средний размер платежа — 5,6 тыс. руб. в месяц, средняя площадь жилья в залоге — 51,9 кв. м.
Даже если исходить из того, что 30% доходов идет на погашение кредита (хотя разрешено и 50%), сегодня семья с доходом примерно 16 тыс. руб. (без налогообложения) может позволить себе взять такой кредит.
Количество дефолтов по возврату ипотечных кредитов, по данным заместителя генерального директора АИЖК Александра Черняка, к настоящему моменту равняется семи. Из них шесть выкуплены региональными операторами и один погашен заемщиком. Технических дефолтов, связанных с задержками платежей, отмечено всего 52.
В регионах рост объемов ипотеки уже вызывает увеличение цен
В среднем доля агентства в общем количестве залогов составляет 26%. Как заявил А. Черняк, «эта тенденция, с одной стороны, отрадна, с другой стороны, она нас не очень радует: рост числа ипотечных кредитов уже начинает повышать цены на вторичном рынке жилья. В этом смысле мы видим перспективу в том, чтобы развивалось именно кредитование первичного рынка».
Снижение процентной ставки и рост доходов граждан в 2003–2004 годах не привели к повышению доступности жилья для широких слоев населения. Происходит это из-за опережающих темпов увеличения стоимости жилья. «Таким образом, сегодня, — говорит А. Черняк, — население, даже получая больше, может купить меньше квадратных метров жилья».
Без господдержки — никуда
Доступность ипотечных кредитов существенно возрастает при наличии господдержки. Без нее сроки кредитования будут уменьшаться, процентные ставки вырастут, в результате увеличится нагрузка на заемщиков. Число регионов, доходы населения в которых достаточны для получения и обслуживания ипотечных кредитов, может упасть практически в два раза.
Ориентиром правительства на сегодняшний день являются следующие показатели: к 2010 году предполагается выдать ипотечных кредитов на сумму 344 млрд руб. (в 2005 году — 60 млрд руб.). Доля ипотеки в ВВП к 2010 году должна вырасти до 5,5%. Это означает, что ежегодно должно кредитоваться не менее 1 млн заемщиков — это около 4 тыс. кредитов в день по стране или около 40 кредитов ежедневно в каждом субъекте Федерации. Много это или мало? Для примера можно сказать, что на сегодняшний день в Башкирии выдается и рефинансируется до 35 кредитов в день. Таким образом, задача правительства кажется вполне реальной.
В то же время, по мнению А. Черняка, обеспечить доступность ипотечных кредитов можно и без господдержки. Например, если банки начнут выдавать кредиты с растущими аннуитетными выплатами: когда вначале человек платит меньше, нежели в последующие годы. Этот способ будет актуален, в частности, для молодых перспективных специалистов, нацеленных на карьерный рост, чья зарплата имеет тенденцию к увеличению. Второй вариант — кредиты с «плавающей» процентной ставкой, которая в случае благоприятного развития экономики может снижаться.
Для стимулирования предложения жилья стандарты агентства предусматривают возможность выдачи кредита сроком до 27 лет на жилье в строящемся доме. При этом, пока идет строительство, действуют условия банка-кредитора, а после оформления прав собственности начинают работать жесткие требования АИЖК. На сегодняшний день это процентная ставка 15% годовых, закладная и равный аннуитетный график выплат. Кредиты приобретаются АИЖК в течение 13 дней после согласованного с первичным кредитором предложения о покупке. Внедрение такой схемы привело к тому, что доля закладных по кредитам, выданным на этапе строительства, в портфеле агентства возросла с 3% в 2003 году до 7% в 2004 году, а в 2005 году планируется увеличить эту долю до 10%.