Несмотря на то что, по данным разных социологических опросов, значительная часть горожан мечтает переселиться в пригород и жить в своем доме с участком земли на лоне природы, о массовом освоении средним классом пригородов речь пока не идет. Поводом для данных заметок послужило письмо маркетолога-аналитика риэлтерской компании, исследующего возможности массового строительства жилья для среднего класса в пригородах Петербурга.
Вопрос первый: «Какой месячный доход должен быть у типичной семьи представителей среднего класса, для того чтобы она могла перебраться в коттеджный поселок?»
Исследовать кошельки и мечты граждан – любимое занятие социологов и маркетологов. При этом никто толком и не знает, что же такое российский средний класс. Как¬то пару лет назад на одном популярном у этой категории профессионалов интернет¬форуме возникла весьма любопытная дискуссия. Поначалу кто¬то из ее участников скрупулезно подсчитал: для того чтобы менеджер, обремененный семьей, мог чувствовать себя представителем среднего класса в соответствии с европейскими стандартами качества жизни, его месячная зарплата должна составлять 7 тыс. дол. (в социальный пакет входили продукты из супермаркета, медицинское обслуживание и частный детский сад, раз в год отпуск всей семьей на курорте, раз в неделю отдых в аквапарке, а также кредиты на покупку машины и квартиры).
Многие ли из тех, кто причисляет себя к среднему классу, могут похвастаться такими доходами, да еще и стабильными на протяжении десятилетий расплаты по кредитам? Уверен, что при таких мерках (напомню: дискуссия происходила два года назад) сегодняшняя зарплата главы семьи с двумя детьми должна составлять уже не семь, а 10–12 тыс. дол. (или 300 тыс. руб. – привыкайте). Хотя бы только по той причине, что недвижимость подорожала более чем в два раза. Остаются два пути: заявить, что среднего класса у нас нет, или признать, что он есть, но пока бедный.
Тогда автора письма спросили, к какому классу он причислит человека с доходом 2500–3000 дол., который вместо иномарки приобретает подержанные «жигули», вместо Эмиратов отдыхает в санатории в Белоруссии, детей на лето отправляет к бабушке в садоводство, а ремонт в двухкомнатной «брежневке» делает своими руками. Мало сомневаясь в своих словах, уважаемые маркетологи отнесли такого чуть ли не к деклассированным. Я буду настаивать, что любой человек, который зарабатывает не только на пропитание и алкогольные напитки, а использует малейшую возможность для улучшения качества жизни, пользуется кредитами и займами, ищет более доходную работу, уже вправе причислить себя к среднему классу.
Но средний класс формируется поколениями, а мы меньше десяти лет назад выбрались из полосы революционных реформ и кризисов. Средний класс – это не уровень доходов в «зеленой» валюте, а стремление к стабильности, стиль и алгоритм решения насущных вопросов обустройства жизни: он работает, оптимизирует расходы, берет кредиты, но не имеет излишков. Типичный представитель среднего класса со стажем переезжает еще со времен старого доброго «Горжилобмена»: из коммуналки в «брежневку», из «брежневки» в «сталинку»… Из «сталинской» квартиры он мог бы переехать в таунхаус, но здесь ему ловить пока нечего. Объекты, которые уже введены в эксплуатацию, для него запредельно дороги, а те, что проектируются и строятся, – кот в мешке. При этом типичный представитель среднего класса консервативен и рисковать не любит – ведь на кону у него не шальные деньги, а то, что нажито непосильным трудом. Вот и не стремится наш средний класс в поселки таунхаусов. Ситуация изменится, когда у его представителей появятся многочисленные примеры перебравшихся в пригород и успешно там прижившихся родственников и знакомых.
Еще остались вопросы? Пожалуйста…
Вопрос второй: «Как классифицируются таунхаусы (по площади, по инфраструктуре поселка, в котором они расположены, по цене), к какому классу их можно отнести?»
Таунхаусы могут быть «элитными» (но это только единичные уникальные объекты в районах застройки класса «бизнес», например, на Крестовском острове), бизнес¬класса (в районах с хорошо развитой социальной и развлекательной инфраструктурой для людей с доходами выше среднего), среднего класса (в районах – аналогах городских «спальных», со скудной, но всей необходимой инфраструктурой для тех, кто готов продать городское жилье для первого взноса и взять кредит), экономкласса (таких у нас пока нет).
Но «классность» объекта не зависит от площади домовладения. Элитарный объект может быть, к примеру, крошечной студией с видом на море для романтических свиданий, при этом трехсотметровые апартаменты каркасно¬панельной конструкции для большой семьи из СНГ придется классифицировать как «эконом»… Проводить границы классов в соответствии с уровнем цен тоже не слишком корректно, ибо цены в конечном счете диктует не застройщик, а рынок. Если девелопер построил в заповедном лесу бетонные коробки в стиле хай¬тек и безуспешно пытается продать их за миллионы, это явно признак не элитарности, а маркетинговых просчетов... Что же касается стройматериалов и конструктивного типа строения, то их тоже не следует ставить во главу угла: все эти критерии вторичны на фоне главного – местоположения. Оно диктует и стиль, и конструктив. В заповедных лесах нельзя строить бетонные коробки, а в городе – дома из оцилиндрованного бревна.
Вопрос третий: «Как классифицируются малоэтажные комплексы, в которых представлены различные по составу и классам предложения? Например, такие, в которые входят и коттеджный поселок премиум¬класса, и поселок таунхаусов?..»
Мы называем такие микрорайоны (с более сложным, нежели в классических дачных поселках генпланом) коттеджными городками второго поколения, которые просто обязаны иметь в своем составе разные типы и классы жилья. Ибо в них должны жить не только «элитарии», но и уборщица, которая приходит к ним вытирать пыль... Для того чтобы хотя бы условно разграничить объекты мы (аналитическая группа «ЗО»), выделяем четыре класса («элита», «бизнес», средний и «эконом») и три типа (дачный поселок, коттеджный поселок для постоянного проживания, микрорайон малоэтажной застройки). В последнее время все чаще наблюдается смешение классов и типов. И это вполне допустимо, когда в бизнес¬районе есть точечные зоны элитной застройки (например, рядом с озером или с видом на Смольный…).
На наш взгляд, такая классификация удобна своей простотой (в ней все понятно любому, не только аналитику, но и простому частному инвестору), а также внятна с точки зрения лингвистики, ибо допускает множество однозначно трактуемых производных «тип–класс» (микрорайон класса «бизнес», квартал элитных особняков, коттеджный поселок для среднего класса, дачный поселок экономкласса и т. д.).
Вопрос четвертый: «Портрет покупателя экономкласса? Как вы его представляете (возраст, доход, семейное положение, сфера деятельности)? Может ли он купить коттедж или таунхаус с привлечением ипотеки?
Если со средним классом такая путаница (см. выше), то что такое покупатель недвижимости экономкласса – уж и подавно мало кто знает. Попытаемся все же синтезировать его портрет. На наш взгляд, это человек, который не может самостоятельно оплачивать весь цикл строительства будущего дома: желание есть, но бюджет не позволяет. Но если «эконом» бессемейный, он чаще всего готов довольствоваться первым этажом «хрущевки» и единственным объектом инфраструктуры в виде магазина в шаговой доступности. Поэтому будем рассматривать в качестве обитателей будущих коттеджных поселков только людей семейных и с детьми: рабочего¬строителя, молодого слесаря автосервиса, подрабатывающего отставного военного, педагога и медика, способных в свободное от работы время потрудиться на собственной территории.
Коттеджный поселок экономкласса – это, вероятно, просто утопия. Но сказанное не означает, что «эконом» не может быть клиентом компании¬застройщика. А для управляющей компании, обслуживающей коттеджный поселок, он – желанный партнер и союзник, – ведь именно ему предстоит лечить, учить и охранять его обитателей, чинить поселковый водопровод, ремонтировать крыши и ухаживать за цветниками.
Поэтому кварталы экономкласса, скорее всего, появятся на окраинах коттеджных поселков для среднего класса, если девелоперы предложат частным самозастройщикам строительные регламенты, рациональные проекты домов, которые можно возводить своими силами, а также возможность подключения к коммуникациям коттеджных поселков. И от соседства с хозяйственными «экономами» выиграют обитатели районов для среднего класса.
Вопрос пятый: «Каким должен быть коттеджный поселок для постоянного проживания представителей среднего класса?»
В вопросах генпланирования поселков сегодня происходят серьезные изменения. Еще недавно девелопер мог приобрести «оптом» большой участок, нарезать на квадраты по 10–15 соток, сделать минимальные вложения в инфраструктуру, назвать все это коттеджным поселком и продавать в розницу. Поселки, проектируемые сегодня, в большинстве случаев не просто прямоугольники участков со стоящими вдоль красной линии домами. Застройщики стремятся представить в рамках единой архитектурно¬планировочной концепции дома разных типов и классов. В таких коттеджных городках возможны и кварталы односемейных домов, и дома на две семьи («дуплексы»), и сблокированные таунхаусы. Микрорайон может быть отделен от шумной улицы обычным многоквартирным домом, в котором на первом этаже коммерческие объекты. Коттеджный городок второго поколения отличается от традиционной дачной застройки, как супермаркет от дежурного магазинчика с товарами первой необходимости. Более плотная застройка позволяет снизить расходы на социальную и инженерную инфраструктуру. Малоэтажный микрорайон нового поколения – это компромисс между стремлением иметь собственный дом с небольшим участком земли (чтобы ни сверху, ни снизу не было соседей) и желанием сохранить привычные элементы городской среды.
И мы уверены, что застройщики, эксплуатирующие мечту среднего класса о собственном доме и предлагающие в рамках одного жилого микрорайона решения разного уровня, не прогадают.
Филипп УРБАН