40 лет в заемщиках – реально ли это в России?

Средний срок выплаты ипотечного кредита в России составляет семь лет. Россияне стараются расплатиться с долгом как можно раньше. Однако ипотечный продукт, рассчитанный на двадцать, двадцать пять лет, тридцать лет уже вовсю предлагается многими российскими банками. Чем выгодна такая сделка рядовому потребителю?

Первыми в Восточной Европе рискнули предложить клиентам кредиты с увеличенными сроками погашения в Чехии, причем подобная программа была рассчитана на людей с низкими доходами. Например, сегодня Банк Ceska sporitelna предлагает молодым семьям кредиты с пониженными ставками в течение нескольких первых лет, срок погашения которых можно растянуть на 40-50 лет. Вообще, в развитых странах долгими сроками выплат по ипотечным кредитам никого не удивишь, при этом процентная ставка обычно не превышает 5%.

Кредит длиною в жизнь
В России длительные кредиты (сроком более 25 лет) пока смущают и граждан, и специалистов. Цена на недвижимость в Москве очень высока, а средняя продолжительность жизни нашего человека – значительно ниже, чем на Западе. Банки и страховщики сталкиваются с солидными рисками.

Да и доходы россиян, и банковские правила выдачи кредитов не способствуют удлинению сроков выплаты. Большинство банков готовы предоставить займ на $100 тыс. (самая популярная сумма в Москве) только в том случае, если доход потенциального должника не ниже $2500-3000 в месяц. Причем во время погашения кредита он не может уменьшиться даже после выхода на пенсию.

Правила займа глазами банкира
Пока что кредит на 40 лет для нашего ипотечного рынка – экзотика (один из первых ласточек, практикующих подобные программы —«РосЕвроБанк»), больше распространены кредиты на срок до 30 лет, их выдают Банк Жилищного Финансирования, ВТБ-24, Возрождение, Инвестсбербанк, МБРР, Сбербанк...

Банки неспроста продлили сроки кредитования. Всем известно, что большинство выпускников ВУЗов складываются как специалисты к 30 годам, а пика карьеры и, соответственно, самых высоких доходов достигают к 40 – 45. Учитывая это, кредиторы поняли, что отказывать клиентам после сорока лет глупо. В настоящее время многие банки перестали выдавать ипотечные кредиты только на срок, ограниченный датой выхода заемщика на пенсию. Успешные люди продолжают активно работать до 65, 70 лет. Многие в зрелом возрасте создают свое дело. Такой «возрастной потолок» для даты последней выплаты уже установлен во многих ипотечных программах. Самым лояльным к клиентам в возрасте оказался Судостроительный банк – последний ипотечный взнос клиентам разрешают внести в 80 лет.

Чтобы снизить риски невозвратов длительных кредитов, банки требуют «предъявить» созаемщика (читайте нашу статью «Созаемщики: связанные одним кредитом») Приветствуется, если в такой роли выступают совершеннолетние дети, а для молодой семьи – трудоспособные родители. Если кредит выдается под залог существующей недвижимости, созаемщиками автоматически выступают все собственники этой недвижимости. Родители и совершеннолетние дети могут также выступать поручителями, то есть, взять на себя обязательства доплатить кредит в случае смерти или болезни заемщиков.

Процедура выдачи длительного ипотечного займа существенно усложняется, если дети — несовершеннолетние, то есть, не могут выступать ни поручителями, ни созаемщиками. А в случае смерти родителей они автоматически становятся наследниками их имущества, в том числе, — заложенной в банке квартиры.

В таких случаях желательно обсудить возможность наследования кредита на семейном совете и заранее решить, кто станет опекуном несовершеннолетних наследников, а также, возможно, грамотно составить завещание. Также следует поступить, если на иждивении заемщиков – нетрудоспособные родители.

Кроме этого, нужно быть готовым к тому, что пакет страховых услуг при длительном кредите для людей средних лет стоит существенно дороже, чем для 30-летних клиентов, одолживших деньги у банка на 15 лет.

Посчитаем сроки и суммы
На первый взгляд, условия предоставления длительных ипотечных кредитов не зависят от того, составляет ли срок погашения 20, 30 или 40 лет. Годовая процентная ставка — 9 – 14% в рублях или долларах США, обязательное условие сделки — покупка пакета страховых услуг. Но разной получится и ежемесячная сумма выплат, и окончательная сумма, которую придется заплатить банку.

Рассчитаем распространенный в Москве кредит: займ $100 тыс. под 12% годовых на покупку квартиры ценой $150тыс. сроком на 20, с первоначальным взносом 30 %, сроком на 20, 30 и 40 лет. Предположим, что семья считает допустимым изымать половину ежемесячного дохода.

Выплата кредита $100 тыс. под 12% в год

Получается, при таком займе ипотечные выплаты будут вполне сопоставимы с ценой найма жилья и доступны большинству москвичей.

Занимая $100 тыс., при выплате в месяц $970 в течение 20 лет семья заплатит $320 тыс., в течение 30 лет выплачивая $820 - $295 тыс, в течение 40 лет при выплате $700 общая сумма выплат составит $340 тыс.

Впрочем, какой срок кредита является идеальным, сказать однозначно нельзя. Руководитель блока ипотечного кредитования «Альфа-банка» Илья Зибарев советует людям, получающим в месяц $1500-2000, брать кредит именно на срок 16 – 25 лет, так как в таком случае выплаты будут составлять около 40% от заработной платы. При кредитовании на меньшие сроки, например, до 15 лет – ежемесячные выплаты составят 50-60% дохода, а при большем сроке будет большая переплата.

Родовое гнездо в кредит
Специалисты предсказывают, что наиболее востребованными вскоре станут длительные займы при покупке загородного жилья стоимостью $300-500 тыс., причем первоначальный взнос составит 30%. Такую длительную программу кредитования (до 25 лет), рассчитанную на выплату несколькими поколениями, уже предлагает Судостроительный банк.

А РосЕвроБанк совместно с риэлтерской компанией «Русский дом недвижимости» запускают «долгоиграющую» ипотечную программу (кредит дается на срок до 40 лет) для покупателей, земельных участков под застройку в охраняемом коттеджном поселке. По словам руководителя Управления инвестиционных проектов загородной недвижимости компании РДН Елены Сергеевой, до сих пор банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов. Получить ипотечный кредит на приобретение земли, где еще ничего не построено, да еще на такой долгий срок, было почти нереально.

Как правило, клиенты, интересующиеся «загородными» программами – люди средних лет, добившиеся высокого общественного положения. Они хотят не только сами иметь хорошее загородное жилье, но и оставить его детям и внукам.

Мы рассчитали, каков должен быть минимальный доход заемщиков, которые хотели бы вступить в подобную программу.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
На наш взгляд «переплат» банку пугаться не нужно, — при стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как его квартира дорожает, и эта «переплата» компенсируется ростом цен на жилье (читайте нашу статью «Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?» ).

Но следует учесть и психологический момент. Человек, связавший себя долгами на десятилетия, не может просто так уехать в отпуск, не может сидеть без работы в ожидании лучшего предложения, не может изменить надоевшую профессию. Так что каждый сам решает, что ему по силам

Плюсы и минусы кредитования на долгий срок
+ достаточно сравнительно небольшого дохода – около $1500-2000;
+ можно брать кредит семьей в несколько поколений;
+ относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды московского жилья;
+ цены на вашу недвижимость будут «заморожены» в течение всего срока выплаты по кредиту, и если рынок растет хотя бы в пределах инфляции, вы выиграете;

— банки не приветствуют наличие в семье иждивенцев;
— в течение длительного срока нельзя будет распорядиться своей недвижимостью;
— самая большая «переплата» банку, чем при меньших сроках;
— психологическая нагрузка: всю жизнь в долгах.