Закон о долевом строительстве должен быть изменен. Поправки, направленные на ужесточение контроля за деятельностью строительных компаний, уже одобрены во втором чтении депутатами Госдумы России. Впрочем, строительную отрасль собираются не только загонять в рамки законодательства кнутом, но и заманивать пряником — добросовестные строители получат, после вступления закона в силу, ряд преференций. Застройщиков-нарушителей будущие репрессии не взволновали.
По новому законопроекту, который готовит правительство РФ, застройщиков лишат права привлекать для строительства деньги граждан по всем схемам, кроме тех, которые предусмотрены законом «О долевом участии» № 214-ФЗ. Иными словами, законными теперь будут считаться только договоры о долевом строительстве, жилищные сертификаты и деятельность жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.
Что было, что будет
Одновременно расширяются и полномочия надзорных органов — после вступления нового закона в силу Управление контроля и надзора в области долевого строительства должно получить право принимать меры (в том числе и обращаться в суд) в отношении любых лиц, привлекающих средства граждан в строительство. По действующим нормам их полномочия распространяются только на застройщиков, а если квартира приобретена у какой-либо «промежуточной» компании, надзорные органы не могут предъявить продавцу никаких претензий.
Меры ответственности для нарушителей будут ужесточены. Сейчас компании, которые привлекают средства граждан с нарушением закона, можно оштрафовать на сумму от 400 до 500 тысяч рублей, а должностных лиц — от 15 до 20 тысяч рублей. Размер штрафа предлагают увеличить до 1 миллиона рублей для организаций и до 50 тысяч рублей — для должностных лиц.
Взамен строительным компаниям обещают бонусы — тех, кто перейдет на работу по 214-му закону, предлагают освободить от уплаты НДС. Кроме того, должен быть сокращен и перечень документов, необходимых для регистрации договора участия в долевом строительстве, а, следовательно, и уменьшены сроки регистрации в ФРС. Расширяется и список тех, кого наделят правом привлекать деньги для строительства. Сейчас по закону застройщиком может быть или собственник участка, или арендатор, теперь к ним, по всей видимости, добавятся еще и субарендаторы.
«При проведении проверок мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда компания, получившая пятно у города, не может завершить стройку и переуступает участок другой фирме, которая и продает квартиры. Таким образом получается, что законный застройщик не привлекает средства граждан, а значит, и не подпадает под действие 214-ФЗ. А субарендатор застройщиком быть не может, зато заключает предварительные договоры», - объясняет начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Александр Меденцев.
Теперь, по его мнению, эта коллизия будет устранена. «Кстати, городская прокуратура уже давно настаивает, чтобы такие компании привлекались к ответственности. Там полагают, что если есть обращение хотя бы одного дольщика с предварительным договором, то необходимо обратиться в суд, добиться приостановления хозяйственной деятельности компании, а уж потом разбираться. По действующему закону у нас таких полномочий нет. Они появятся, если поправки примут», - полагает Меденцев.
Кроме того, после вступления в силу нового закона застройщик получит большую свободу в обращении с деньгами покупателям. Сейчас все привлеченные средства должны быть потрачены только на строительные работы, а подготовленные поправки предполагают, что средства граждан застройщик сможет потратить и на другие нужды — например, на возмещение расходов на проектирование или инженерную подготовку.
Долевое бесправие
Заметим, что сейчас в Петербурге по 214-му закону работает только тридцать четыре компании из существующих двухсот. Комитет по строительству неоднократно предпринимал попытки заставить строителей работать по правилам, но в своих начинаниях не преуспел: число тех, кто вдет строительство в соответствии с 214-м ФЗ, не изменяется с начала 2009 года. Причем, такое положение дел характерно не только для Петербурга — в целом по стране по закону работает не больше 20% от числа всех строительных компаний.
У некоторых петербургских застройщиков схемы работы на разных объектах отличаются. Например, «Маяк», ведущий одновременно пять проектов, привлекает средства граждан в соответствии с законодательством только на одном из них. Компания ЛЭК, обещавшая перевести на схемы долевого участия все свои объекты не позже третьего квартала 2010 года, продолжает заключать с покупателями предварительные договоры купли-продажи.
Свое нежелание переходить на «правильные» схемы застройщики объясняют соображениями экономии. Так, глава группы компаний ЛЭК (компания-рекордсмен по количеству незаконных строек) Павел Андреев много раз объяснял, что регистрация нового объекта — очень длительный процесс, поэтому строителям выгоднее начинать продавать квартиры заранее, да и начинать строительство удобнее до того, как получены все разрешения.
ЖСК снова в моде
Многие крупные компании — такие, как «Пионер», «Центр долевого строительства (ЦДС)», «ЛенСпецСМУ» - предпочитают привлекать средства граждан с помощью жилищно-строительных кооперативов, считая такой путь более удобным и для покупателей недвижимости, и для застройщиков. «Основное преимущество нашей схемы заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай, а при долевом участии необходимо оплатить стоимость квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку, - объясняет директор юридического департамента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Андрей Ерехинский. - Кроме того, кооператив полностью подконтролен пайщику, а схема долевого участия таких прав дольщику не дает».
Правда, как отмечают в «ЦДС», хотя схема работы с созданием жилищных кооперативов вполне легитимна и возможность привлекать средства граждан на ее основе прописана в 214-м законе, компаниям иногда приходится прилагать усилия, чтобы доказать свою законопослушность. По словам некоторых участников, банки крайне неохотно предоставляют кредиты компаниям, работающим по кооперативным схемам, по мнению финансовых структур, этот путь — наиболее рискованный.
«Дьявол кроется в деталях»
Интересно, что «нарушители режима» относятся к грядущим репрессиям философски и с изрядной долей скепсиса. «К сожалению, 214 закон формально действует уже много лет, а на практике до недавнего времени он так и не был приведен в «рабочее» состояние, и этот процесс все еще в текущей стадии. Поэтому сложно как-то реагировать на очередное локальное решение или изменение, которое вносится на законодательном уровне. Мы, застройщики, уже столько лет живем «под страхом смертной казни» за неисполнение этого закона, что нам уже самим хочется, чтобы мы смогли жить и работать исключительно в правовом поле в соответствии с этим ФЗ, а не искать обходные пути», - прокомментировал начинание законодателей Александр Лелин, гендиректор ЗАО «Ленстройтрест».
Впрочем, против предлагаемых поправок по сути эксперт не возражает, считая их вполне естественными и закономерными. «Идея со стороны законодателей предложить для добросовестных строителей отмену НДС - позитивна. Спасибо. А ужесточение санкций за нарушение — ожидаемо, - заявил Лелин и добавил, - но как все это будет выглядеть на самом деле и во что трансформируется в итоге - покажет только время».
Заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов тоже полагает, что пока обсуждать последствия вступления нового закона в силу рано. «Дьявол, как известно кроется в деталях, и все будет зависеть от тех самых тонких нюансов, которые появятся во время третьего чтения, - ответил он. - Существует масса обходных схем для привлечения денег, и совершенно не исключено, что и новое законодательство оставит строителям лазейки для того, чтобы нарушать закон». «Мы ждем уже окончательной и незыблемой редакции этого закона, чтобы иметь возможность перестроиться и работать в новых правилах и новом режиме», - добавил Александр Лелин.
P.S. Стоит отметить, комитет по строительству оштрафовал ООО «ТД «Сигма» за работу по предварительным договорам купли-продажи. Фирма пытается опротестовать решение. Если Смольный выиграет дело, то в Петербурге может быть создан прецедент судебной борьбы.
Елена Алексеева
По новому законопроекту, который готовит правительство РФ, застройщиков лишат права привлекать для строительства деньги граждан по всем схемам, кроме тех, которые предусмотрены законом «О долевом участии» № 214-ФЗ. Иными словами, законными теперь будут считаться только договоры о долевом строительстве, жилищные сертификаты и деятельность жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.
Что было, что будет
Одновременно расширяются и полномочия надзорных органов — после вступления нового закона в силу Управление контроля и надзора в области долевого строительства должно получить право принимать меры (в том числе и обращаться в суд) в отношении любых лиц, привлекающих средства граждан в строительство. По действующим нормам их полномочия распространяются только на застройщиков, а если квартира приобретена у какой-либо «промежуточной» компании, надзорные органы не могут предъявить продавцу никаких претензий.
Меры ответственности для нарушителей будут ужесточены. Сейчас компании, которые привлекают средства граждан с нарушением закона, можно оштрафовать на сумму от 400 до 500 тысяч рублей, а должностных лиц — от 15 до 20 тысяч рублей. Размер штрафа предлагают увеличить до 1 миллиона рублей для организаций и до 50 тысяч рублей — для должностных лиц.
Взамен строительным компаниям обещают бонусы — тех, кто перейдет на работу по 214-му закону, предлагают освободить от уплаты НДС. Кроме того, должен быть сокращен и перечень документов, необходимых для регистрации договора участия в долевом строительстве, а, следовательно, и уменьшены сроки регистрации в ФРС. Расширяется и список тех, кого наделят правом привлекать деньги для строительства. Сейчас по закону застройщиком может быть или собственник участка, или арендатор, теперь к ним, по всей видимости, добавятся еще и субарендаторы.
«При проведении проверок мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда компания, получившая пятно у города, не может завершить стройку и переуступает участок другой фирме, которая и продает квартиры. Таким образом получается, что законный застройщик не привлекает средства граждан, а значит, и не подпадает под действие 214-ФЗ. А субарендатор застройщиком быть не может, зато заключает предварительные договоры», - объясняет начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Александр Меденцев.
Теперь, по его мнению, эта коллизия будет устранена. «Кстати, городская прокуратура уже давно настаивает, чтобы такие компании привлекались к ответственности. Там полагают, что если есть обращение хотя бы одного дольщика с предварительным договором, то необходимо обратиться в суд, добиться приостановления хозяйственной деятельности компании, а уж потом разбираться. По действующему закону у нас таких полномочий нет. Они появятся, если поправки примут», - полагает Меденцев.
Кроме того, после вступления в силу нового закона застройщик получит большую свободу в обращении с деньгами покупателям. Сейчас все привлеченные средства должны быть потрачены только на строительные работы, а подготовленные поправки предполагают, что средства граждан застройщик сможет потратить и на другие нужды — например, на возмещение расходов на проектирование или инженерную подготовку.
Долевое бесправие
Заметим, что сейчас в Петербурге по 214-му закону работает только тридцать четыре компании из существующих двухсот. Комитет по строительству неоднократно предпринимал попытки заставить строителей работать по правилам, но в своих начинаниях не преуспел: число тех, кто вдет строительство в соответствии с 214-м ФЗ, не изменяется с начала 2009 года. Причем, такое положение дел характерно не только для Петербурга — в целом по стране по закону работает не больше 20% от числа всех строительных компаний.
У некоторых петербургских застройщиков схемы работы на разных объектах отличаются. Например, «Маяк», ведущий одновременно пять проектов, привлекает средства граждан в соответствии с законодательством только на одном из них. Компания ЛЭК, обещавшая перевести на схемы долевого участия все свои объекты не позже третьего квартала 2010 года, продолжает заключать с покупателями предварительные договоры купли-продажи.
Свое нежелание переходить на «правильные» схемы застройщики объясняют соображениями экономии. Так, глава группы компаний ЛЭК (компания-рекордсмен по количеству незаконных строек) Павел Андреев много раз объяснял, что регистрация нового объекта — очень длительный процесс, поэтому строителям выгоднее начинать продавать квартиры заранее, да и начинать строительство удобнее до того, как получены все разрешения.
ЖСК снова в моде
Многие крупные компании — такие, как «Пионер», «Центр долевого строительства (ЦДС)», «ЛенСпецСМУ» - предпочитают привлекать средства граждан с помощью жилищно-строительных кооперативов, считая такой путь более удобным и для покупателей недвижимости, и для застройщиков. «Основное преимущество нашей схемы заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай, а при долевом участии необходимо оплатить стоимость квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку, - объясняет директор юридического департамента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Андрей Ерехинский. - Кроме того, кооператив полностью подконтролен пайщику, а схема долевого участия таких прав дольщику не дает».
Правда, как отмечают в «ЦДС», хотя схема работы с созданием жилищных кооперативов вполне легитимна и возможность привлекать средства граждан на ее основе прописана в 214-м законе, компаниям иногда приходится прилагать усилия, чтобы доказать свою законопослушность. По словам некоторых участников, банки крайне неохотно предоставляют кредиты компаниям, работающим по кооперативным схемам, по мнению финансовых структур, этот путь — наиболее рискованный.
«Дьявол кроется в деталях»
Интересно, что «нарушители режима» относятся к грядущим репрессиям философски и с изрядной долей скепсиса. «К сожалению, 214 закон формально действует уже много лет, а на практике до недавнего времени он так и не был приведен в «рабочее» состояние, и этот процесс все еще в текущей стадии. Поэтому сложно как-то реагировать на очередное локальное решение или изменение, которое вносится на законодательном уровне. Мы, застройщики, уже столько лет живем «под страхом смертной казни» за неисполнение этого закона, что нам уже самим хочется, чтобы мы смогли жить и работать исключительно в правовом поле в соответствии с этим ФЗ, а не искать обходные пути», - прокомментировал начинание законодателей Александр Лелин, гендиректор ЗАО «Ленстройтрест».
Впрочем, против предлагаемых поправок по сути эксперт не возражает, считая их вполне естественными и закономерными. «Идея со стороны законодателей предложить для добросовестных строителей отмену НДС - позитивна. Спасибо. А ужесточение санкций за нарушение — ожидаемо, - заявил Лелин и добавил, - но как все это будет выглядеть на самом деле и во что трансформируется в итоге - покажет только время».
Заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов тоже полагает, что пока обсуждать последствия вступления нового закона в силу рано. «Дьявол, как известно кроется в деталях, и все будет зависеть от тех самых тонких нюансов, которые появятся во время третьего чтения, - ответил он. - Существует масса обходных схем для привлечения денег, и совершенно не исключено, что и новое законодательство оставит строителям лазейки для того, чтобы нарушать закон». «Мы ждем уже окончательной и незыблемой редакции этого закона, чтобы иметь возможность перестроиться и работать в новых правилах и новом режиме», - добавил Александр Лелин.
P.S. Стоит отметить, комитет по строительству оштрафовал ООО «ТД «Сигма» за работу по предварительным договорам купли-продажи. Фирма пытается опротестовать решение. Если Смольный выиграет дело, то в Петербурге может быть создан прецедент судебной борьбы.
Елена Алексеева
Источник: "Квадрат.ру"