Фонд имущества Петербурга провел самую крупную с докризисного времени сделку по продаже коммерческой недвижимости. В собственность частному владельцу перешли 23 городских помещения из 260, в которых сейчас располагаются сберкассы. Сумма сделки составила 141,5 миллиона рублей (чуть больше 4 миллионов долларов). Столько заплатила за лот таксомоторная компания.
Начальная цена лота увеличилась незначительно — всего на 1,5 миллиона рублей. В торгах приняли участие только три интересанта. Действительно, лот для частных инвесторов не выглядел слишком привлекательным. Все 23 помещения обременены долгосрочными договорами аренды со Сбербанком России - аж до 2049 года. Поэтому логичным выглядело бы решение Сбера выкупить их у города насовсем. На деле оказалось не совсем так. Сбербанк в торгах участвовал, но активности не проявил.
В итоге лот выкупила компания ООО «Интерсервис-Транс», основной деятельностью которой являются таксомоторные перевозки. Эта фирма уже не в первый раз участвует в торгах Фонда имущества. Первый опыт покупки коммерческой недвижимости у компании состоялся в сентябре прошлого года. Тогда компания выкупила помещение на первом этаже дома №4 в переулке Каховского за 3 миллиона рублей.
В Фонде вторую встречу с «Интерсервис-Транс» считают крайне выгодной.
По мнению гендиректора ОАО «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, лот ушел по объективной рыночной стоимости. Он подчеркнул, что оценка производилась в четвертом квартале прошлого года, и, если бы продажа осуществлялась во втором квартале этого года, то с учетом девальвации рубля помещения могли бы стоить дешевле.
«Сделки в объеме 4-5 миллионов долларов теперь вообще редкость для Петербурга, - сообщил Андрей Степаненко. - Но последние менее масштабные торги показывают возрастающий интерес к объектам коммерческой недвижимости. Инвесторы понимают, что средства нужно вкладывать. Сейчас коэффициент превышения начальной цены по подобным торгам вышел на показатель 0,85-0,9, что соответствует докризисным данным».
Действительно, итоговая цена помещений сберкасс специалистов удивила. Общая площадь недвижимости — 3840,3 кв. метра, поэтому средняя цена «квадрата» в ходе аукциона превысила 1 тысячу долларов. Это достаточно неплохой показатель, учитывая то, что покупатель не сможет распоряжаться своей собственностью еще около 40 лет. Дело в том, что 21 помещение Сбербанк арендует до 2048 года,а еще два — до 2049-го. Причем арендная плата проавансирована в КУГИ на все время действия договора.
«Стоимость покупки можно назвать среднеарифметической, так как за последние 2,5 месяца цены на встроенные помещения снизились примерно на 20%, - прокомментировал управляющий партнер АРИН Игорь Горский. - В настоящий момент средняя стоимость "квадрата" встроенных помещений в центре города составляет порядка 150 тысяч рублей, на окраине – 50 - 60». Поскольку выставленные на торги помещения находятся, в основном, на окраинах, то цену выкупа можно назвать адекватной.
Зачем понадобилось транспортной компании выкупать помещения Сбербанка, да еще во время экономического кризиса, в «Интерсервис-Транс» не пояснили. Участники рынка предполагают, что фирма планирует, дождавшись очередного пика стоимости коммерческой недвижимости, перепродать их. Возможно, через некоторое время этими помещениями заинтересуется либо сам Сбербанк, либо действующие в его интересах структуры.
Кстати, Сбербанк уже выкупил часть арендованных помещений у города еще в 2005 году. ОАО «Регион», представлявшее на торгах банк, заплатило за 178 объектов недвижимости всего 48 миллионов 700 тысяч рублей. Еще 23 помещения сберкасс были проданы через год, в 2006-м. Тогда в торгах победила компания ЗАО «Альянс-Лизинг», выкупившая лот за 68 миллионов рублей.
Однако в Сбербанке отметили, что сейчас не видят особого смысла бороться за право приобретения помещений. В финансовом учреждении уверены, что их договор аренды для всех 23 отделений позволит им спокойно выполнять свою работу на протяжении долгого времени. Но неофициально некоторые эксперты сообщают, что у транспортной компании могут быть далеко идущие планы по выселению банкиров. «Такое уже было в истории с главой "Адаманта" Лейтисом и Международным банковским институтом, которого он по суду выселил из купленного им здания на Невском», - на условиях анонимности сообщил эксперт рынка недвижимости.
Та история, действительно, получила широкое освещение. Сразу после того, как компания Лейтиса «Люка-Инвест» выкупила на аукционе Фонда имущества здание на Невском, 58, был подан иск в арбитражный суд для пересмотра договора аренды с Международным банковским институтом. Предпринимателя не устраивала сумма арендной платы, утвержденная договором между КУГИ и МБИ. Он требовал пересчитать ее по рыночной стоимости. В итоге, через год в 2007-м судебное разбирательство завершилось не в пользу института. Договор аренды был с ним расторгнут, МБИ вынужден был переехать в здание на Невском, 60, где находится по сей день.
В истории со Сбербанком все может быть несколько сложнее. Дело в том, что договоры по аренде помещений для сберкасс были заключены еще при губернаторе Владимире Яковлеве. Он в 1997 году привлек кредит в размере 20 миллионов долларов для скорейшей достройки Ледового дворца. Досрочная сдача этого объекта была необходима Яковлеву для успеха на грядущей выборной кампании. Но вернуть деньги банку губернатор не смог. Суд постановил в счет уплаты долга передать банку часть акций ОАО «Дворец спорта». Однако истец и ответчик решили дело миром. По соглашению с городом, Сбербанк получил оплаченный договор аренды на 260 своих офисов, а город остался при ценных бумагах Ледового.
Маша Могилевская
Начальная цена лота увеличилась незначительно — всего на 1,5 миллиона рублей. В торгах приняли участие только три интересанта. Действительно, лот для частных инвесторов не выглядел слишком привлекательным. Все 23 помещения обременены долгосрочными договорами аренды со Сбербанком России - аж до 2049 года. Поэтому логичным выглядело бы решение Сбера выкупить их у города насовсем. На деле оказалось не совсем так. Сбербанк в торгах участвовал, но активности не проявил.
В итоге лот выкупила компания ООО «Интерсервис-Транс», основной деятельностью которой являются таксомоторные перевозки. Эта фирма уже не в первый раз участвует в торгах Фонда имущества. Первый опыт покупки коммерческой недвижимости у компании состоялся в сентябре прошлого года. Тогда компания выкупила помещение на первом этаже дома №4 в переулке Каховского за 3 миллиона рублей.
В Фонде вторую встречу с «Интерсервис-Транс» считают крайне выгодной.
По мнению гендиректора ОАО «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, лот ушел по объективной рыночной стоимости. Он подчеркнул, что оценка производилась в четвертом квартале прошлого года, и, если бы продажа осуществлялась во втором квартале этого года, то с учетом девальвации рубля помещения могли бы стоить дешевле.
«Сделки в объеме 4-5 миллионов долларов теперь вообще редкость для Петербурга, - сообщил Андрей Степаненко. - Но последние менее масштабные торги показывают возрастающий интерес к объектам коммерческой недвижимости. Инвесторы понимают, что средства нужно вкладывать. Сейчас коэффициент превышения начальной цены по подобным торгам вышел на показатель 0,85-0,9, что соответствует докризисным данным».
Действительно, итоговая цена помещений сберкасс специалистов удивила. Общая площадь недвижимости — 3840,3 кв. метра, поэтому средняя цена «квадрата» в ходе аукциона превысила 1 тысячу долларов. Это достаточно неплохой показатель, учитывая то, что покупатель не сможет распоряжаться своей собственностью еще около 40 лет. Дело в том, что 21 помещение Сбербанк арендует до 2048 года,а еще два — до 2049-го. Причем арендная плата проавансирована в КУГИ на все время действия договора.
«Стоимость покупки можно назвать среднеарифметической, так как за последние 2,5 месяца цены на встроенные помещения снизились примерно на 20%, - прокомментировал управляющий партнер АРИН Игорь Горский. - В настоящий момент средняя стоимость "квадрата" встроенных помещений в центре города составляет порядка 150 тысяч рублей, на окраине – 50 - 60». Поскольку выставленные на торги помещения находятся, в основном, на окраинах, то цену выкупа можно назвать адекватной.
Зачем понадобилось транспортной компании выкупать помещения Сбербанка, да еще во время экономического кризиса, в «Интерсервис-Транс» не пояснили. Участники рынка предполагают, что фирма планирует, дождавшись очередного пика стоимости коммерческой недвижимости, перепродать их. Возможно, через некоторое время этими помещениями заинтересуется либо сам Сбербанк, либо действующие в его интересах структуры.
Кстати, Сбербанк уже выкупил часть арендованных помещений у города еще в 2005 году. ОАО «Регион», представлявшее на торгах банк, заплатило за 178 объектов недвижимости всего 48 миллионов 700 тысяч рублей. Еще 23 помещения сберкасс были проданы через год, в 2006-м. Тогда в торгах победила компания ЗАО «Альянс-Лизинг», выкупившая лот за 68 миллионов рублей.
Однако в Сбербанке отметили, что сейчас не видят особого смысла бороться за право приобретения помещений. В финансовом учреждении уверены, что их договор аренды для всех 23 отделений позволит им спокойно выполнять свою работу на протяжении долгого времени. Но неофициально некоторые эксперты сообщают, что у транспортной компании могут быть далеко идущие планы по выселению банкиров. «Такое уже было в истории с главой "Адаманта" Лейтисом и Международным банковским институтом, которого он по суду выселил из купленного им здания на Невском», - на условиях анонимности сообщил эксперт рынка недвижимости.
Та история, действительно, получила широкое освещение. Сразу после того, как компания Лейтиса «Люка-Инвест» выкупила на аукционе Фонда имущества здание на Невском, 58, был подан иск в арбитражный суд для пересмотра договора аренды с Международным банковским институтом. Предпринимателя не устраивала сумма арендной платы, утвержденная договором между КУГИ и МБИ. Он требовал пересчитать ее по рыночной стоимости. В итоге, через год в 2007-м судебное разбирательство завершилось не в пользу института. Договор аренды был с ним расторгнут, МБИ вынужден был переехать в здание на Невском, 60, где находится по сей день.
В истории со Сбербанком все может быть несколько сложнее. Дело в том, что договоры по аренде помещений для сберкасс были заключены еще при губернаторе Владимире Яковлеве. Он в 1997 году привлек кредит в размере 20 миллионов долларов для скорейшей достройки Ледового дворца. Досрочная сдача этого объекта была необходима Яковлеву для успеха на грядущей выборной кампании. Но вернуть деньги банку губернатор не смог. Суд постановил в счет уплаты долга передать банку часть акций ОАО «Дворец спорта». Однако истец и ответчик решили дело миром. По соглашению с городом, Сбербанк получил оплаченный договор аренды на 260 своих офисов, а город остался при ценных бумагах Ледового.
Маша Могилевская
Источник: