В последнее время в связи с обострившимися проблемами бюджетного финансирования и появлением новых статей расходов государство ужесточает фискальную политику — с тем чтобы взимать с граждан налоги в как можно более полном объеме. Одним из дополнительных источников пополнения казны могут стать налоговые поступления от собственников, которые сдают жилье в аренду. Однако несмотря на уже принятые меры более 90 % арендных сделок по-прежнему остаются «серыми». О накопившихся в этой сфере проблемах, а также способах их решения рассказывает адвокат, руководитель Общества защиты прав собственников и арендаторов недвижимости Андрей Комиссаров.
Как должно быть по закону
Легальная схема взаимодействия собственника жилья с арендаторами такова. Хозяин квартиры подписывает с квартирантом договор аренды. Доходы, полученные арендодателем от сдачи имущества в аренду, облагаются подоходным налогом (13 %) и отражаются в налоговой декларации, которая подается один раз в год. Арендодатели, которые зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП), могут выплачивать 6 % от дохода либо приобрести патент на сдачу жилья в аренду, который в Москве оценивается в 60 тыс. рублей. Также индивидуальные предприниматели обязаны ежегодно отчислять в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования Российской Федерации около 25 тыс. рублей страховых взносов
Как на самом деле
Пока в России нет культуры легального юридического оформления договоров найма жилья. Арендаторы и арендодатели либо вовсе не заключают договоры аренды жилого помещения, либо оформляют отношения контрактами, которые нигде не регистрируются. Подоходный налог арендодатели не уплачивают либо существенно занижают налоговую базу. По экспертным оценкам, в Москве сдается в аренду около 800 тыс. квартир (более 20 % жилого фонда). Из них легально — всего 4 %, или около 25 тыс. квартир. Именно столько законопослушных москвичей-арендодателей ежегодно заполняют декларацию и платят НДФЛ с полученных доходов (в среднем, около 30–50 тыс. руб.) либо регистрируются как ИП и приобретают патент. При таком раскладе годовой объем налоговых сборов не превышает 1 млрд рублей — капля в море на фоне консолидированного бюджета города, превышающего 1 трлн рублей.
«Бумажные» санкции
При существующей на рынке арендного жилья схеме взаимоотношений рискуют обе стороны. Арендатор может оказаться на улице в любой момент. Собственник попадает на крючок к арендатору, который в конфликтной ситуации имеет возможность донести на арендодателя в налоговую инспекцию. Если будет доказано, что квартира сдается нелегально, арендодателю грозит серьезное наказание: от штрафа до лишения свободы (на срок до 1 года). Кроме того, собственник будет обязан погасить выявленную задолженность по налогам, включая пени и штрафы в размере около 20 % от вменяемой к уплате суммы налога. Если же хозяин квартиры будет уличен в нарушении закона повторно, то данная сумма увеличится вдвое. При уклонении от уплаты налога с дохода более 1,5 млн руб., полученного в течение года со сдачи квартиры, можно угодить в тюрьму на срок до 3 лет и заплатить штраф в размере до 500 тыс.рублей.
Не пойман — не арендодатель
В последнее время чиновники постоянно рапортуют об успешной борьбе с нелегальной арендой жилья. Проводятся сотни рейдов по выявлению нарушителей. Горожанам постоянно напоминают о том, что на соседа, который сдает квартиру в аренду, можно настучать как непосредственно в налоговую, так и в местную администрацию, участковому, в ТСЖ, управляющую компанию, а также оставить информацию на специальных сайтах или сообщить по горячей линии. Но эффективность подобных мер, а также установленных законом санкций за нарушения невелика. По официальной статистике, за последние полтора года было выявлено 200 тыс. фактов нелегальной сдачи жилья в аренду, однако чиновникам удалось заставить заплатить налоги менее 10 % пойманных за руку нарушителей. Почему?
«Доказать факт уклонения от уплаты налогов в случае отсутствия письменно оформленного договора и расписок в получении денежных средств весьма затруднительно. Найти эти документы и предоставить в правоохранительные органы при условии обоюдной заинтересованности владельца и арендатора в сокрытии информации чаще всего невозможно. Да и судебная практика указывает на небольшую заинтересованность государственных органов в разоблачении теневых арендодателей», — замечает адвокат, глава Общества защиты прав собственников и арендаторов недвижимости Андрей Комиссаров.
Что делать?
По мнению Андрея Комиссарова, чтобы вывести рынок аренды из «серой зоны», необходимо стимулировать арендодателей к использованию легальных схем сдачи жилья в наем не только кнутом (санкциями и рейдами с участием полиции), но и пряником. Например, поощрять налоговыми льготами арендаторов, которые сдают квартиры по доступным ценам молодым и малообеспеченным семьям — при условии оформления арендных правоотношений в строгом соответствии с законом. Предложить гибкие системы налогообложения, учитывающие качество сдаваемого жилья, имущественное положение арендодателей и арендаторов и пр. Параллельно необходимо разработать и внедрить в широкую практику специальные схемы государственного стимулирования проектов строительства доходного жилья, которые позволили бы консолидировать рынок жилищного найма и создать в противовес множеству частных собственников мощную прослойку крупных профессиональных домовладельцев.
Как должно быть по закону
Легальная схема взаимодействия собственника жилья с арендаторами такова. Хозяин квартиры подписывает с квартирантом договор аренды. Доходы, полученные арендодателем от сдачи имущества в аренду, облагаются подоходным налогом (13 %) и отражаются в налоговой декларации, которая подается один раз в год. Арендодатели, которые зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП), могут выплачивать 6 % от дохода либо приобрести патент на сдачу жилья в аренду, который в Москве оценивается в 60 тыс. рублей. Также индивидуальные предприниматели обязаны ежегодно отчислять в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования Российской Федерации около 25 тыс. рублей страховых взносов
Как на самом деле
Пока в России нет культуры легального юридического оформления договоров найма жилья. Арендаторы и арендодатели либо вовсе не заключают договоры аренды жилого помещения, либо оформляют отношения контрактами, которые нигде не регистрируются. Подоходный налог арендодатели не уплачивают либо существенно занижают налоговую базу. По экспертным оценкам, в Москве сдается в аренду около 800 тыс. квартир (более 20 % жилого фонда). Из них легально — всего 4 %, или около 25 тыс. квартир. Именно столько законопослушных москвичей-арендодателей ежегодно заполняют декларацию и платят НДФЛ с полученных доходов (в среднем, около 30–50 тыс. руб.) либо регистрируются как ИП и приобретают патент. При таком раскладе годовой объем налоговых сборов не превышает 1 млрд рублей — капля в море на фоне консолидированного бюджета города, превышающего 1 трлн рублей.
«Бумажные» санкции
При существующей на рынке арендного жилья схеме взаимоотношений рискуют обе стороны. Арендатор может оказаться на улице в любой момент. Собственник попадает на крючок к арендатору, который в конфликтной ситуации имеет возможность донести на арендодателя в налоговую инспекцию. Если будет доказано, что квартира сдается нелегально, арендодателю грозит серьезное наказание: от штрафа до лишения свободы (на срок до 1 года). Кроме того, собственник будет обязан погасить выявленную задолженность по налогам, включая пени и штрафы в размере около 20 % от вменяемой к уплате суммы налога. Если же хозяин квартиры будет уличен в нарушении закона повторно, то данная сумма увеличится вдвое. При уклонении от уплаты налога с дохода более 1,5 млн руб., полученного в течение года со сдачи квартиры, можно угодить в тюрьму на срок до 3 лет и заплатить штраф в размере до 500 тыс.рублей.
Не пойман — не арендодатель
В последнее время чиновники постоянно рапортуют об успешной борьбе с нелегальной арендой жилья. Проводятся сотни рейдов по выявлению нарушителей. Горожанам постоянно напоминают о том, что на соседа, который сдает квартиру в аренду, можно настучать как непосредственно в налоговую, так и в местную администрацию, участковому, в ТСЖ, управляющую компанию, а также оставить информацию на специальных сайтах или сообщить по горячей линии. Но эффективность подобных мер, а также установленных законом санкций за нарушения невелика. По официальной статистике, за последние полтора года было выявлено 200 тыс. фактов нелегальной сдачи жилья в аренду, однако чиновникам удалось заставить заплатить налоги менее 10 % пойманных за руку нарушителей. Почему?
«Доказать факт уклонения от уплаты налогов в случае отсутствия письменно оформленного договора и расписок в получении денежных средств весьма затруднительно. Найти эти документы и предоставить в правоохранительные органы при условии обоюдной заинтересованности владельца и арендатора в сокрытии информации чаще всего невозможно. Да и судебная практика указывает на небольшую заинтересованность государственных органов в разоблачении теневых арендодателей», — замечает адвокат, глава Общества защиты прав собственников и арендаторов недвижимости Андрей Комиссаров.
Что делать?
По мнению Андрея Комиссарова, чтобы вывести рынок аренды из «серой зоны», необходимо стимулировать арендодателей к использованию легальных схем сдачи жилья в наем не только кнутом (санкциями и рейдами с участием полиции), но и пряником. Например, поощрять налоговыми льготами арендаторов, которые сдают квартиры по доступным ценам молодым и малообеспеченным семьям — при условии оформления арендных правоотношений в строгом соответствии с законом. Предложить гибкие системы налогообложения, учитывающие качество сдаваемого жилья, имущественное положение арендодателей и арендаторов и пр. Параллельно необходимо разработать и внедрить в широкую практику специальные схемы государственного стимулирования проектов строительства доходного жилья, которые позволили бы консолидировать рынок жилищного найма и создать в противовес множеству частных собственников мощную прослойку крупных профессиональных домовладельцев.
Источник: Квадрат.ру