Сецкая: Петербург не может быть застывшим во времени, на века
В интервью «Квадрат.ру» президент группы компаний GVA Sawyer Вера Сецкая рассказывает о перспективах появления деловых кварталов в крупных городах, об изменении в связи с этим архитектурного облика городов и качестве современного строительства офисной недвижимости.
- Оправдано ли развитие в городах деловых кварталов? Эффективно ли концентрировать бизнес в Сити?
- Это зависит от концепции застройки. В развитых странах есть сложившиеся районы финансовой деятельности – это Wall Street, это знаменитый лондонский Сити, где сконцентрированы офисы и учреждения совершенно разной направленности. Эти районы в рабочие часы живут активно и бурно, но вечером они практически пусты. В лондонском Сити в 10 вечера невозможно ни покушать, ни развлечься. То есть это уже тихий, спящий район. Поэтому на Западе сейчас активно пропагандируется принцип нового урбанизма, предлагающий иную концепцию, – когда в районе деловой застройки одновременно располагаются жилые здания, причем, разного качества, торговая недвижимость, где есть помещения рекреационного назначения. Это позволяет таким районам даже в дневное время жить разнообразной жизнью, потому что люди могут не привязываться к офису. Этот же район остается живым и в вечернее время, потому что местные жители осваивают его уже в другом стиле. Мне кажется, это совсем неплохо. И, кстати, аналогичная идея возведения московского Сити, где строятся апартаменты и создается торговая инфраструктура. С моей точки зрения, в Сити есть и свои минусы, например, логистика, транспортные развязки, и парковки: район слишком густопостроенный. Но сама идея создания помещений разного характера мне нравится. В то же время Сити остается именно деловым кварталом, потому что офисные площади превалируют, и, безусловно, это удобно, когда бизнесы находятся в одном месте.
- То есть, когда разные бизнесы сконцентрированы в одном месте и еще и заинтересованы друг в друге, то, если можно так выразиться, повышается КПД бизнес-процессов?
- Наверное, да, это было бы интересно проследить, потому что все мы знаем о наших транспортных проблемах. По этой причине теряется колоссальное количество времени в дороге и близость расположения офисов, с которыми происходит взаимодействие, очень и очень удобна. Другой разговор – как создать эту среду? Это тоже целая наука! В одном квартале сосредоточено множество конкурирующих фирм, которые никогда не общаются друг с другом. Но при большой концентрации бизнесов в одном районе эти связи начинают работать, и поэтому экономичные связи между компаниями начинают работать. Это более экономично, чем разбросанные по всей Москве офисы, когда можно два часа ехать на встречу, и столько же тратить на обратную дорогу. Это, конечно, неэффективно.
- Возможно ли строительство деловых кварталов без нарушения архитектурного облика города? Можете ли вы привести какие-то примеры?
- Во-первых, что такое нарушение архитектурного облика? Возьмем Москву, которая является городом большой архитектурной эклектики. Здесь есть районы самых разных стилей, поэтому здесь более удобно вписывать какие-то нестандартные вещи, в том числе в деловую застройку. У нас очень много хороших примеров, когда происходит стилизация под окружающую архитектуру, много современных зданий, где в фасадах используются элементы старой архитектуры. И это не бросается в глаза. Разительно выделяется Москва-Сити. Я не считаю, что этот район каким-то образом нарушает архитектурный облик Москвы, потому что он выделен, сконцентрирован, и смотрится как отдельное ядро. Дефанс в Париже более удален от центра, хотя тоже сильно выбивается архитектурно.
- Другой разговор – Санкт-Петербург. Этот феномен вызывает так много споров, потому что Петербург, в отличие от Москвы, являет собой некое архитектурное единство, и воспринимается как город единой стилистики. Появление в нем высокого небоскреба действительно нарушит эту стилистику. Но это тоже вопрос вкуса. Город не может быть застывшим во времени, на века - он, безусловно, должен развиваться. И должен ли он еще на протяжении 300 лет развиваться в той же стилистике – это большой вопрос, на который, к сожалению, нет однозначного ответа. Это вопрос подхода, вопрос вкуса, тенденций развития городской архитектуры. И здесь можно найти аргументы как «за», так и «против». Я бы не сказала категорично, что этого делать нельзя.
- Что, по-вашему, должно в себя включать понятие «комфортная городская среда»?
- С моей точки зрения, это транспорт, логистика, движение, парковки, удобные развязки и схема движения, которой в Москве не существует. Столица как-будто специально построена, чтобы быть неудобной. Второе – это все-таки экология. Зеленые насаждения, комфортная экологическая среда. Мне нравится, когда оставляют зеленые насаждения или даже создают их в центре города, и не нравится, когда их уничтожают. В городе осталось очень и очень мало зелени. Третье – хорошая инфраструктура торговых помещений, какая уже создана в Москве, где очень удобно делать покупки. Это позволяет сочетать деловой образ жизни и не тратить очень много времени на быт. Если вернуться к теме бизнес-квартала, то это также жилая застройка плюс шоппинг, рекреация, спорт. Вечером люди приезжают туда жить, а те, кто работал – уезжают. Апартаменты в деловом квартале – очень здорово. И если есть возможность такие вещи создавать, я бы их создавала.
- А можно поподробнее про качество офисных площадей? Что есть сегодня качественные и некачественные офисные площади?
- Некачественные офисные площади в Москве – это, к примеру, то, что осталось от трансформированных под офисы НИИ. Все, что является новой застройкой, по сути, площади хорошего уровня. В Москве в последние годы резко выросло качество площадей: появилась конкуренция, выбор, девелоперам стало выгодно создавать качественные объекты. В регионах, к сожалению, я такого не видела - все намного хуже. То же относится к Санкт-Петербургу. Для того чтобы назвать хорошие объекты — надо подумать, остальные - не соответствуют современным стандартам качества. То есть даже новая застройка, абсолютно новые здания уже не соответствуют стандартам качества. Почему? Нет грамотных девелоперов, которые понимают, как это нужно делать. А также из-за желания местных девелоперов сэкономить средства. Когда нет конкуренции, и нет ничего на рынке, можно построить что угодно – все равно «пойдет». И это не стимулирует качество. Причем, порой, казалось бы, по совершенно незаметным вещам. Бывает, на первый взгляд, все хорошо, а когда спрашиваешь по электроснабжению, то слышишь цифры настолько малые, что в Москве бы это не прошло. То же самое бывает с парковкой, системами кондиционирования. Это и желание сэкономить, и банальное нежелание покопаться и узнать, как нужно делать на самом деле.
Почему у нас так не любят западных проектировщиков? Эта банальная гордость «великороссов» - мол, мы сами с усами - часто играет плохую роль. Потому что нет ничего плохого в том, чтобы поучиться у западных специалистов, перенять какие-то тенденции и понять их. Слава богу, сейчас уже появились архитектурные бюро, которые понимают важность планировочных решений. Еще десять лет назад это не осознавали. А западные архитекторы понимали, потому что каждый потерянный метр здания – это потери для собственника.
-То есть строить бизнес-квартал нужно изначально интегрировано? А если вокруг бизнес-квартала остаются еще свободные площадки, привлечет ли это других девелоперов, которые займутся строительством жилья?
- Привлечет, но здесь есть несколько моментов… Здорово, когда есть один генеральный застройщик квартала, который грамотно рисует идеологию застройки. Когда системно, в масштабе генплана, он создает всю схему. А дальше он уже может привлекать сторонних застройщиков – соинвесторов – на какие-то отдельные лоты, территории, на которых он будет строить, но в рамках общего генплана. Такое мастер-планирование – самая ключевая вещь. Генплан предусматривает изначально и грамотную транспортную схему, учитывает функции участков территории, инженерные вещи. А если есть много инвесторов, не очень согласованных между собой, то часто получается некое лоскутное одеяло. Сейчас это стало понятно, и муниципалитеты городов прилагают очень большие усилия, чтобы такого не допускать. Концепция комплексного развития территории предполагает генерального девелопера, который продумывает стратегию на 20-25 лет вперед. И это нормально. Очень важна и последовательность застройки: потому что если ты построил жилье, туда вселились люди, а у них под окном растет башня делового центра, громыхает стройка, то это неправильно.
Справка. GVA Sawyer на российском рынке коммерческой недвижимости работает с 1993 г. Группа принимала участие в разработке концепции делового Сити в Красноярске, проекта многофункционального комплекса Sky City в деловом центре Новосибирска, консультировала проект Юнтолово в пригороде Санкт-Петербурга.
«Квадрат.ру».