Заявления участников строительного рынка вызывают стойкое ощущение déjà vu. Темпы снижения цен на недвижимость замедлились. Спрос, наоборот, увеличился — квартиры понемногу начали покупать. Обрадованная этими событиями часть застройщиков радостно объявила, что «дно пройдено» и поспешила поднять цены. Эксперты настроены более пессимистично — по их мнению, события развиваются по одному из наихудших сценариев. В недалеком будущем нас ожидает дефицит жилья и, как следствие, головокружительный скачок цен, полагают эксперты. Подобные прогнозы и выводы звучат на рынке с апреля 2009 года.
Третий квартал, по общему мнению, никаких потрясений рынку недвижимости не принес. Цены, просевшие в июле, в августе и сентябре слегка выровнялись. Продажи квартир тоже немного возросли - «Мир недвижимости» заявляет о том, что спрос повысился на 25%, АРИН — что на 29%. Сейчас, как уверяют участники рынка, продается около 1500-2000 квартир в месяц. В «Мире недвижимости» надеются, что эта тенденция сохранится, и даже рассчитывают на некоторое увеличение объема продаж.
Напомним, в августе многие аналитики предсказывали, что в сентябре произойдет всплеск активности покупателей. Однако эти надежды нельзя назвать оправдавшимися. По данным экспертов АРИН, покупатели в течение всего первого осеннего месяца вели себя довольно-таки вяло. «Хотя, по утверждениям представителей строительных компаний, покупательская активность во второй половине сентября и несколько выросла, но она так и не достигла даже уровня середины августа», - пояснил заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.
Структура спроса не изменилась. В первую очередь «расходятся» ликвидные варианты — однокомнатные квартиры в домах с высокой степенью готовности. Правда, появилась и новая тенденция — покупка квартир в домах со сроком сдачи не раньше 2012 года, хотя в этом случае покупатели согласны приобретать недвижимость только у крупных известных девелоперов. Данные АРИН подтверждают в АН «Квартира.ру». «Сейчас многие приобретают жилье для своих детей или вообще для будущих внуков, - рассказывает глава петербургского представительства агентства Геннадий Рагулин. - С расчетом на то, что к тому моменту, когда в дополнительной квартире возникнет надобность, дом как раз будет построен».
Рагулин отмечает и то, что в последнее время участились случаи приобретения квартир в инвестиционных целях. «Сейчас, когда курс доллара меняется не в лучшую сторону, люди начали реализовывать свои сбережения в валюте, - поясняет он и добавляет, - квадратные метры по-прежнему остаются надежным вложением средств».
Спрос повысился, прежде всего, на массовое жилье и на элитную недвижимость. Наибольшие трудности испытывает сегмент бизнес-класса, здесь падение объема продаж достигло 22%. По мнению Владимира Спарака, падение спроса на эту категорию недвижимости связано и с теми трудностями, какие испытывает застройщик. «Превалирующую долю (69%) квартир такого уровня предлагает компания «ЛЭК». Это — комплексы «Премьер Палас», «Серебряные зеркала», «Классика», «Империал», «Граф Орлов». Но, в связи с трудностями, испытываемыми «ЛЭКом», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей», - комментирует он.
Сыграло свою роль и ухудшение финансового положения потенциальных покупателей недвижимости бизнес-класса. «Из-за масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы и управленцев, многим из них стало не до покупки жилья. Часть спроса перетекла в более низкий ценовой сегмент», - поясняют в АРИН.
Несмотря на то, что повышение спроса оказалось ниже, чем надеялись участники рынка, некоторые строительные компании поспешили объявить, что «дно пройдено» и объявили о повышении цен. Первым выступила компания ЛЭК, поднявшая цены на квартиры еще в апреле. В августе о том, что недвижимость должна подорожать, заявили и в компании «ЛенСпецСМУ». Правда, председатель совета директоров «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков объяснял этот шаг не столько благоприятной ситуацией на рынке, сколько необходимостью самих застройщиков. По его словам, продажа квартир по установившимся ценам позволяла строительным компаниям только выживать и расплачиваться со старыми долгами, но никак не начинать новые проекты и вообще продолжать свою деятельность. В сентябре — без объяснения — заявила о подорожании своих квадратных метров и «Лидер Групп». По мнению многих экспертов, подобные «точечные всплески» свидетельствуют о стабилизации рынка недвижимости и показывают, что самое худшее уже позади.
В АН «Бекар» от излишнего оптимизма предостерегают. «Платежеспособный спрос на квартиры снизился на первичном рынке по сравнению с докризисным периодом почти в три раза», - замечает генеральный директор АН «Бекар» Сергей Козлов. По мнению его заместителя, Леонида Сандалова, возможны два сценария развития событий. По первому из них цены будут колебаться вверх-вниз в пределах 1%. Во втором варианте - если на рынок выйдут те, кто приобретают недвижимость как объект для инвестиций, то можно ожидать плавного — на 1-1,5% в месяц — повышения цен. В любом случае, по мнению экспертов «Бекара», в течение ближайших трех лет покупательская активность будет невысока.
Остальные участники рынка настроены более радужно. По мнению Геннадия Рагулина, ситуация прояснится в 2010 году — именно по его результатам можно будет судить о том, что ждет рынок недвижимости. Директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости» Илья Логинов называет определяющим временем конец октября — начало ноября. Владимир Спарак считает, что ситуация может окончательно проясниться в конце 2009 года.
Все сходятся только в одном — дальше цены снижаться не могут. «Потенциал исчерпан, - поясняет Сандалов. - Сейчас строители вынуждены продавать квартиры на грани себестоимости. Поэтому дальше можно ожидать только сокращения предложения и создания дефицита жилья».
Предпосылки для дефицита есть. По данным «Бекар», в 2009 году ввод жилых площадей сократился по сравнению с прошлым годом в 1,5 раза, а проблемы с финансированием испытывают 80% всех проектов. Еще более удручающую статистику приводят в «Мире недвижимости». По их данным, в 2009 году были начаты продажи с нулевого цикла на 9 объектах, в домах с высокой степенью готовности — на 3-х объектах и еще в семи уже построенных комплексах начали продажи недвижимости в новых корпусах. При этом, подчеркивают эксперты. большая часть квартир — это 2-х и 3-х комнатные, то есть не пользующиеся высоким спросом. По итогам объезда строек в «Мире недвижимости» пришли к выводу, что сегодня строительство идет на 43% всех площадок, на остальных — не отмечено никаких видимых изменений. Правда, около трети из таких, внешне покинутых зданий находится на высокой степени готовности — на них ведутся отделочные работы. Все остальные объекты стоят.
Справка.
В начале октября, по данным АРИН, цена квадратного метра на рынке вторичного жилья составила 81150 рублей, на первичном – 69820 рублей. Цены снижались неравномерно по разным районам города, лидером оказался Василеостровский - здесь стоимость «квадрата» упала на 2 600 рублей. В Петроградском, наоборот, отметили повышение цен на 1800 рублей за квадратный метр.Также неоднородно выглядит ситуация и на рынке вторичных квартир в Москве, продажи, на котором, существенно сократились.
Стоимость жилья на вторичном рынке на конец сентября
Район 97 000 Василеостровский 99 900 82 900 Кировский 76 000 76 100 77 800 69 600 87 100 Невский 76 500 Петроградский 115 200 Приморский 78 700 Фрунзенский 71 800 Центральный 105 700
В сегменте элитной недвижимости, по данным Knight Frank, средняя цена предложения строящегося жилья составляла в конце сентября-начале октября 7393 долларов за квадратный метр. Объем предложения в этот же период составлял на первичном рынке — около 1600 квартир, на вторичном — около 700 квартир.
Кира Обухова