Ипотечный рынок сейчас переживает самые тяжелые времена: сделок практически нет. Обещания государства во что бы то ни стало поддержать ипотеку, пока остаются только обещаниями. Поэтому попытка риелторов обсудить, что же ждет рынок ипотечного кредитования в ближайшем будущем, превратилась в спор о национальной валюте и способности государства переходить от слов к действиям.
Что ждет рынок ипотеки в 2009 году, эксперты пытались обсудить на круглом столе, организованном Ассоциацией риелторов. Очень быстро выяснилось, что «сейчас рынку очень плохо, но самое худшее уже позади, а потом все будет хорошо». Правда, когда именно наступит это «потом» и как до него дожить - специалисты так и не сказали.
Руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова полагает, что ипотека сейчас в тяжелом состоянии, и связано это даже не с кризисом ликвидности, а «с надвигающимся на нас валом сокращений и рецессии». «К тому же жилье падает в цене, поэтому люди просто боятся брать ипотечные кредиты», - заметила она.
В то же время, по ее словам, после Нового года банки начали «оживать» и предлагать различные новые продукты, например, «некий симбиоз ипотечного кредита и строительной сберегательной кассы». Правда, как призналась Полякова», у нее как у специалиста масса вопросов к этим программам, но «хорошо, что банки что-то пытаются делать».
Эдуард Гоголев, директор филиала ЗАО «Магазин квартир», сомневается, что стоимость квадратного метра падает. «Снижение рублевых цен уже замедлилось, мы уже достигли некой плоскости, теперь возможно только плавное понижение. Обещанного падения в 30-40% не будет никогда, - заявил он и уточнил, - в Санкт-Петербурге, во всяком случае». Согласно аналитическим данным, составленным на основе банковской статистики, расценки на квадратный метр в валюте повысились на 2-3%, в рублях – на 4-5%, сообщил Гоголев.
Однако общее состояние ипотечного рынка оптимизма эксперту не внушает. «По данным ипотечного агентства, в 2008 году было выдано 509 кредитов – и это, включая все кредиты по социальным программам! При этом в четвертом квартале было выдано всего 4 кредита. Для сравнения, в 2007 году было заключено 2567 сделок по ипотеке», - мрачно констатировал он.
Радужно настроенная Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко», считает, что ипотека работать будет- главным образом, за счет программы расселения коммунальных квартир. «При расселении коммуналок выплачивается сумма из расчета 91,6 тысячи за квадратный метр, в итоге, люди, доплатив совсем небольшую сумму - 500-600 тысяч, могут спокойно купить квартиру эконом-класса».
По словам Лавровой, «сегодня банки проявляют гибкость. Например, в Сбербанке можно взять кредит под 13%. И если правильно подойти к вопросу, то можно «выйти» на выплату 8-10 тысяч в месяц, - пояснила она, но сокрушенно заметила, - правда, мы столкнулись с тем, что люди выезжать из коммуналок не хотят». К тому же, как выяснилось из ее слов, на выдачу кредита существует масса ограничений, например, взять деньги в рассрочку по программе «выкуп последней комнаты» никогда не позволят человеку, у которого есть ребенок: недвижимость у несовершеннолетнего собственника нельзя изъять даже для погашения банковской задолженности.
По данным Максима Чернова, генерального директора АН «Адвекс-Московский», сегодня в Петербурге выдают ипотечные кредиты около 10 банков. Кредит в рублях можно получить под залог имеющегося жилья или под земельный участок, выплатив взнос 30% (рублевый счет) или 50% (валютный счет). Минимальные ставки, по его сведениям, для рублевых счетов установлены в Сбербанке (13%), а в валюте – в Городском ипотечном агентстве (8-10%). Разумеется, для получения кредита обязательные условия: «белый» доход и положительная кредитная история.
При этом, как заметил Чернов, сделок на вторичном рынке практически нет: «У нас сейчас на «вторичке» «сидит» примерно 200 тысяч продавцов, и все они выжидают, не собираясь снижать цены». По мнению эксперта, поступают они абсолютно правильно: «Недвижимость - конечный товар, бесконечно дешеветь не может. А рубль сейчас девальвировался, поэтому падение цен замедлилось», - подчеркивает Чернов.
В то же время, по оценке риелторов, покупательская способность населения даже в лучшие времена была невелика. «Сейчас в Петербурге 1 миллион 350 тысяч квартир. Обычно в год совершается около 80 тысяч сделок. В 2008 году их было 60 тысяч. Значит, у нас участвует, и имеет возможность участвовать в сделках - не более 3-5% жителей города», - подсчитал Чернов.
Государственные программы, направленные на «оживление» ипотеки, по словам риелторов, находятся «на стадии приблизительного понимания механизма их действия». «Пока не выработан алгоритм действия, нет ни одного реального примера - только слова! Хотелось бы перехода к действию», - заявил Чернов, с чем остальные дружно согласились.
Споры о будущем рынка ипотеки плавно перешли в споры на тему: «а рухнет ли рубль?». Чернов предположил, что еще год в России будет «рынок покупателя, если, конечно, рубль опять рухнет». «У нас будет рынок а-ля 1998-й год, будем торговаться, будем идти навстречу покупателю, будем снижать цены», - предсказал он. По мнению Лавровой и Гоголева, рубль не упадет, а продержится, а цены на недвижимость понизятся еще примерно на 10%.
Впрочем, как считают специалисты, ипотека будет жить. «У нас в стране всегда будут люди, которым надо улучшить жилье, у которых не хватает денег на покупку даже самой дешевой квартиры, и те, кто хочет куда-то вложить свои деньги - больше у нас их вкладывать не во что», - высказал свое мнение Гоголев. «Люди привыкли к ипотеке, они от не откажутся», - добавила Полякова.
Елена Алексеева