Цена жилищного вопроса

Ставки

Главное, на что сразу обращает внимание клиент, – ставка по кредиту. Сегодня ставки колеблются от 9 до 19%. Средняя ставка по Петербургу – 12,5% годовых. По данным начальника отдела маркетинга ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» (ЦДЖ) Юрия Варламова, более двух третей ипотечных кредитов в Петербурге выдается крупнейшими игроками – Сбербанком, ВТБ24 и банком «Санкт-Петербург». В этом сегменте ставки колеблются от 9,5 до 13% процентов. Так, например, Сбербанк предлагает для всех новостроек единую ставку – 12% годовых в рублях на срок до 12 лет, первоначальный взнос – от 12% стоимости жилья. В банках с западным участием ставки чуть выше – 13,5-14%.

По данным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), число банков, предлагающих ипотечные кредиты под 16-19%, относительно невелико (12 из 65 наиболее активных игроков рынка, по состоянию на начало марта 2014 года, среди них – ни одного банка из числа ТОП-10).

В размер ставки закладывается процент инфляции, плюс банковская маржа. Поэтому когда Владимир Путин призывает выдавать кредиты по ставке инфляция плюс 2,2 процента, это означает, что при инфляции 7% минимальная процентная ставка будет 9,2%. Кредит по такой ставке сегодня можно получить либо в социально ориентированных банках, либо в таких организациях, как АИЖК. В АИЖК есть возможность взять кредиты и по более низким ставкам – 8-9% (разница субсидируется из госбюджета). В Петербурге выдачей кредитов по программам АИЖК занимается ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья».

Но обычно ставки по ипотечным кредитам гораздо выше, на их размер влияет размер первоначального взноса, срок кредита, вид недвижимости, для приобретения которой оформляется кредит (жилье в строящемся доме или на вторичном рынке), сумма кредита и благонадежность плательщика.

Наименьшие ставки – в крупнейших банках, наибольшие – в банках третьего эшелона. Клиент, желая сэкономить, всегда сначала идет в банк с наименьшей ставкой. Если ему там отказывают – приходится обращаться к другим банкам, в которых условия получения кредита проще, а ставки выше. Отказать могут клиентам с плохой кредитной историей или низким уровнем доходов. В высокие ставки банк, как правило, закладывает свои опасения насчет клиента: если кто-то не заплатит, за него заплатят остальные клиенты.

«На каждый товар найдется свой покупатель, – говорит Юрий Варламов. – Если существуют банки, предлагающие ипотеку под 20%, значит, там есть клиенты. Почему? Потому что у них упрощенные условия получения кредита. К нам с Запада пришла проблема закредитованности: человек, получив два-три кредита, понимает, что без кредита уже не может жить. Есть негласное правило, что размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать половину ежемесячного дохода. Если превышает – клиенту отказывают, и он идет в банк, который даст ему кредит, хоть и по гораздо более высокой ставке».

Такая же система, по словам Варламова, работает в области микрокредитования: «Организации, выдающие потребительские кредиты каждому встречному, устанавливают высокие кредитные ставки, потому что почти четверть клиентов у них неплательщики. За неплательщиков расплачиваются остальные».

Под высокую процентную ставку банки часто предлагают кредитовать загородную недвижимость, участки с землей. По повышенной процентной ставке банки оформляют кредиты, по которым в качестве залога принимается имеющееся жилье. Есть также отдельные жилые комплексы, ипотека на которые оформляется только по высоким ставкам.

Первый взнос

По данным «СПб центра доступного жилья», средний размер ипотечного кредита в Петербурге – 2,3 млн рублей (в Москве – 3,7 млн). Кредит берется в среднем на 14-15 лет, а выплачивается быстрее – в течение 8-9 лет по средней ставке 12,5%. Первоначальный взнос обычно составляет около 30%.

«Чем больше денег вы приносите с собой, тем больше в глазах банка ваша благонадежность, – говорит Юрий Варламов. – Если вы приносите сумму больше 30-50%, то банк вас воспринимает как человека, у которого есть серьезные сбережения и возможность оплачивать кредит, – и вам предлагают ставку гораздо ниже, чем тем клиентам, взнос которых составляет 10%».

Тут у клиента есть возможность выбрать: накопить денег на большой первоначальный взнос, чтобы сократить ставку, или заплатить меньше, но затем расплачиваться по повышенной ставке. Первый вариант выгоднее.

Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Такие предложения звучат заманчиво, но на деле платить взнос все равно придется – в качестве такого взноса банк предлагает взять второй, потребительский, кредит (подобное практиковал, например, банк «Номос»).

По мнению экспертов, такая схема практически не имеет смысла для клиента. Переплата по ипотеке минимальна, тогда как потребительский кредит – дорогое удовольствие.

«Выдача кредита сопровождается рядом других расходов – на оценку имущества, страхование и так далее, вплоть до переезда. Нужно понимать, каких финансовых усилий это потребует. Просто взять кредит, не продумав все тщательно, – плохой вариант», – говорит Юрий Варламов:

Кому не дают кредиты

Формально нет конкретных категорий клиентов, которым кредиты не дают. Но есть возрастные ограничения. Нижняя граница – возраст совершеннолетия, плюс стаж работы: от 1 до 3 лет у разных банков. То есть раньше 19 лет кредит взять практически невозможно – но есть программы, в которых вместе с детьми участвуют родители, восполняя недостаток трудового опыта.

Верхняя возрастная граница в среднем – 65 лет (варьируется в разных банках). Подвох в том, что 65 лет – это срок, до которого кредит уже должен быть закрыт. То есть если вы берете кредит на 10 лет, то крайний срок – 55 лет. Можно и позже: если банк заинтересован в вас как в клиенте, он предложит снизить либо срок выплаты, либо сумму кредита.

В остальном ограничения носят субъективный характер: кредиты могут не дать людям с судимостью, с непостоянными доходами и так далее.

При этом банки стараются учитывать неофициальные доходы. «Чаще всего клиента просят принести справку, заверенную работодателем, – рассказывает Юрий Варламов. – Но не каждый готов признаться, что он платит сотруднику больше, чем заявляет в налоговую. Поэтому во время кризиса банки придумали разные способы подтверждения платежеспособности – например, выписками по счету. Если на вашу карту ежемесячно поступает определенная сумма денег, это может быть основанием считать эти деньги постоянным доходом».

Сейчас, по данным АИЖК, 2 банка из числа топ-5 (по объему выданных ипотечных жилищных кредитов) предлагают ипотеку по двум документам без предоставления подтверждения дохода. «Однако неофициальные доходы, как правило, отличаются своей нестабильностью, и выдача таких кредитов рискованна не столько для банка, сколько для заемщика, рискующего в случае резкого падения дохода остаться без квартиры», – говорит руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

Риски

Ипотечный кредит создает риски для заемщика, банк от них формально застрахован самой формой кредита. Понятие «ипотека» к нам пришло из древнегреческого, где применялось для обозначения долга, взятого под залог. Поэтому отличительной особенностью такого кредита является не то, что он жилищный, а то, что он всегда берется под залог недвижимости – не обязательно той, которая приобретается.

Если ваш банк разорился, с вашим кредитом ничего не случается – деньги остаются у вас, но кредит не прощается. Активы закрытого банка выкупаются другим банком, и ваш кредит переходит на обслуживание этого банка, условия кредита не меняются.

Условия кредита меняться не могут в принципе. В большинстве кредитных договоров прописана фиксированная ставка – она неизменна. Но бывает и переменная ставка, которая привязана к определенному индикатору (ставке рефинансирования, ключевой ставке, ставке предоставления рублевых кредитов на межбанковском денежном рынке Mosprime 3m, Libor 6m, Libor 12m, Euribor 12m, Euribor 6m и т.д.).Во втором случае для защиты заемщика и кредитора от резкого изменения размера платежа устанавливается ограничение процентной ставки (верхняя и нижняя границы). По мнению Михаила Гольдберга, физическим лицам имеет смысл брать кредиты с фиксированной ставкой: в случае существенного снижения среднерыночных ставок этот кредит всегда можно будет рефинансировать.

Тенденции

Первый пик ипотечного кредитования был в 2008 году, но с началом кризиса выдача кредитов приостановилась. В 2011 году Петербург достиг докризисного уровня по выдаче кредитов, а в 2013 году наблюдался 20-30-процентный рост. В 2014 году прогнозируется снижение темпов роста до 15%.

По словам Юрия Варламова, в будущем потребуются серьезные структурные изменения, чтобы подтолкнуть рынок к дальнейшему росту: увеличение темпов строительства, снижение стоимости жилья и увеличение доходов среднего класса, который и поддерживает ипотечный рынок. Сегодня каждая третья сделка на рынке жилья совершается с привлечением ипотечного кредита, причем первичный рынок выходит в лидеры и опережает вторичный по количеству сделок.

Анастасия Дмитриева