Дольщикам скандально известного дома на Ленинском проспекте придётся доплатить около 120 миллионов рублей компании «Стоун» - для заключения договоров долевого участия вместо предварительных, в рамках которых они один раз уже полностью оплатили строительство. «Стоуну» недостроенный дом достался практически даром благодаря странному постановлению, подписанному Валентиной Матвиенко за 5 дней до ухода с поста петербургского губернатора.
Строительные технологии «Стоуна»
В 2008 году 150 граждан заключили так называемые предварительные договоры с ООО «Строительные технологии», согласно которым ООО взяло на себя обязательство заключить с этими гражданами договоры купли-продажи квартир в доме, строившемся по строительному адресу «Ленинский проспект, участок 5». Застройщиком выступало ЗАО «НПО Стройтехнология», заключившее к тому моменту с КУГИ Петербурга договор аренды соответствующего земельного участка на инвестиционных условиях.
В 2009 году на фоне экономического кризиса стройку заморозили. К тому моменту было построено неполных 5 этажей будущего дома и подземный паркинг площадью около 1500 квадратных метров. Дольщики «забили тревогу», после чего ситуацией заинтересовался комитет по строительству петербургского правительства в лице подведомственного ему государственного унитарного предприятия «УКС Реставрация». Под контролем чиновников руководитель группы компаний «Стоун» Андрей Кузнецов приобрёл 100% акций ЗАО «НПО Стройтехнология».
17 августа 2011 года бывший губернатор Петербурга Валентина Матвиенко подписала постановление, позволившее КУГИ переоформить договор аренды земельного участка, где строится дом, с ЗАО «НПО Стройтехнология» на ООО «Стоун». Это произошло за 5 дней до ухода Валентины Матвиенко в отставку. Стройку с тех пор стал полностью контролировать «Стоун», которого ничто не связывает с дольщиками.
В постановлении Валентины Матвиенко сказано: «Установить обязательство ООО «Стоун» по решению за счёт собственных средств всех имущественно-правовых вопросов, в том числе связанных с … финансированием строительства объекта физическими … лицами».
«Стоун» интерпретирует эти слова своеобразно — предлагает дольщикам заключить договоры в рамках ФЗ 214 на своих условиях: людям придётся доплатить примерно более трети того, что они уже заплатили. А обращаться им больше некуда: ООО «Строительные технологии», с которым они заключали предварительные договоры, находится в процедуре банкротства.
В лабиринтах миллионов
Если позвонить в «Стоун», представиться дольщиком «Строительных технологий» и поинтересоваться перспективами получения давно оплаченной квартиры в строящемся доме на Ленинском, 5, на том конце провода любезно сообщат: вам придётся доплатить из расчёта 20 000 рублей за 1 квадратный метр, чтобы заключить с нами договор в рамках 214-го ФЗ.
Глава «Стоуна» Андрей Кузнецов оценивает оплаченные дольщиками «Строительных технологий» квартиры примерно в 6000 квадратных метров. Таким образом, им предлагается заплатить «Стоуну» около 120 миллионов рублей.
Есть альтернатива: можно записаться в очередь кредиторов банкротящихся «Строительных технологий». Перспективы легко спрогнозировать после разговора с генеральным директором компании Игорем Петровым:
«У «Строительных технологий» нет никаких активов, кроме обязательств ЗАО «НПО Стройтехнология», - заявил он «Фонтанке».
Похоже, дольщикам дома на Ленинском, если они не захотят потерять вложенные деньги целиком, предстоит-таки расстаться со 120 миллионами.
Это много или мало?
В доме будет всего около 16 800 продаваемых квадратных метров. 6000 из них оплачены старыми дольщиками. Остальные 10 800 окажутся в свободной продаже — их, по словам главы «Стоуна» Андрея Кузнецова, предполагается продать примерно по 60 000 рублей за квадратный метр. «Стоун» таким образом рассчитывает получить ещё почти 650 миллионов.
В опубликованной на сайте «УКС Реставрация» проектной декларации «Стоуна» обозначена планируемая стоимость объекта — чуть больше 1 миллиарда рублей. В эту внушительную сумму входит и «недострой», полученный «Стоуном» от предыдущих хозяев проекта.
Вычитаем из 1 миллиарда: 120 миллионов, которые «Стоун» предложит заплатить старым дольщикам, и 650 миллионов, которые «Стоун» собирается получить от новых продаж. Остаются где-то 230 миллионов, из которых, по сведениям «Фонтанки», 100 миллионов — это запланированная прибыль компании.
Остаются 130 миллионов — получается, глава «Стоуна» оценивает сегодня полученный от ЗАО «НПО Стройтехнология» почти 5-этажный недостроенный дом с 1500-метровым подземным паркингом в эту сумму.
Глава «Строительных технологий» Игорь Петров предоставил «Фонтанке» сводку затрат по объекту. Из документа, исполненного на фирменном бланке компании и заверенного печатью и подписью самого господина Петрова, следует, что только на строительные работы было потрачено более 260 миллионов рублей. А всего затраты на объект составили более 340 миллионов — это деньги, заплаченные «Строительным технологиям» дольщиками.
По сложившейся практике, рыночная цена недвижимости, построенной на деньги дольщиков, существенно превышает сумму вложений дольщиков. Тут она почему-то оказывается в 2 раза меньше.
К сожалению, журналистам трудно определить правого в таком споре. Заметим лишь: глава «УКС Реставрация» Владимир Антонов оценивает вложения дольщиков в дом в 7400 квадратных метров, а не в 6000, как заявил «Фонтанке» господин Кузнецов. Но решения тут, похоже, принимает «Стоун».
Интересны обстоятельства, при которых Андрей Кузнецов стал руководить этой стройкой.
Летучие активы
Летом 2010 года господин Кузнецов приобрёл 100% акций ЗАО «НПО Стройтехнология» - компании, арендовавшей у КУГИ земельный участок на Ленинском. К тому моменту строительство дома было заморожено, а заключившие предварительные договоры с ООО «Строительные технологии» дольщики «стучались во все двери», чтобы получить квартиры или деньги.
По словам Андрея Кузнецова, он заплатил за акции примерно 12 миллионов рублей. По словам Игоря Петрова (который не только возглавляет «Строительные технологии», но и позиционирует себя как бывшего владельца пакета акций ЗАО «НПО Стройтехнология»), господин Кузнецов заплатил за акции всего лишь 1 миллион.
В любом случае глава «Стоуна» признался автору этих строк: если бы он в обычном порядке (через конкурс) добился права аренды участка, то только чтобы начать собирать деньги с дольщиков, ему пришлось бы выложить более 400 миллионов рублей. Весьма, в общем, выгодное получилось приобретение.
К тому моменту, как Андрей Кузнецов купил 100% акций ЗАО «НПО Стройтехнология», само ЗАО уже проиграло суд банку «ВТБ» по непогашенному кредиту.
Господин Кузнецов приобретение компании с таким нехорошим обременением объясняет просто: дескать, думал, будто ничего страшного, потому что кредит был обеспечен залогом, стоимости которого хватило бы на покрытие нескольких подобных кредитов.
Увы, залогодатель обанкротился, а залог неожиданно оказался у другого собственника — по словам временного управляющего ЗАО «НПО Стройтехнология» Дениса Лебедя, по данному факту он даже обращался в правоохранительные органы (в возбуждении уголовного дела отказано), потому как видит в происшедшем вывод актива из-под процедуры банкротства.
Глава «Стоуна», будучи владельцем ЗАО «НПО Стройтехнология», оказался перед необходимостью расплатиться с ВТБ и исполнить обязательства перед ООО «Строительные технологии» (то есть, перед дольщиками).
Но тут случилось чудо.
Прощальный реверанс губернатора
За 5 дней до своего ухода в отставку бывший губернатор Петербурга Валентина Матвиенко подписала постановление, в соответствии с которым право аренды земельного участка под домом на Ленинском проспекте перешло от ЗАО «НПО Стройтехнология» компании «Стоун»!
ЗАО сегодня банкротится, только активов в нём больше нет. Временный управляющий ЗАО Денис Лебедь сделку по переуступке права аренды участка пытался оспорить в суде, однако суд оставил пока его заявление без рассмотрения.
«Я вижу в этом нарушение законодательства, этот арендный договор был очень серьезным активом», - заявил «Фонтанке» арбитражный управляющий.
По словам директора «УКС Реставрация» Владимира Антонова, подготовкой чудесного постановления занималось управление инвестиций комитета по строительству, а согласовывался проект документа в том числе в «УКС Реставрация».
После того, как арендатором земельного участка на Ленинском стал «Стоун», его руководитель господин Кузнецов не только сбросил с себя бремя невозвращённого банковского кредита, но и порвал юридическую ниточку, связывавшую его с дольщиками через ЗАО «НПО Стройтехнология». Ведь те подписывали договоры с ООО «Строительные технологии», которое, в свою очередь, имело договорные отношения с данным ЗАО. Со «Стоуном» ни та, ни другая фирма никаких договорных отношений не имела.
Вот почему Андрей Кузнецов может в сколь угодно малую сумму оценивать практически даром доставшийся ему участок с недостроем и заявлять дольщикам: доплачивайте, сколько я скажу, или идите в... суд.
Автор этих строк спросил господина Кузнецова: считает ли он себя спасителем дольщиков на Ленинском?
- Ну что вы, - ответил Андрей Витальевич, - спаситель у нас один. Я его помощник...
Не спасённые с Ярославского
В 2007-2008 годах ООО «Строительные технологии» собирало у граждан деньги для строительства двух жилых домов: на Ленинском проспекте и на Ярославском. Пока дольщиков с Ленинского спасал Андрей Кузнецов при деятельном участии петербургских чиновников, достройкой так же замороженного дома на Ярославском занялась финская компания «Лемминкяйнен Рус».
Спасать частных инвесторов с Ярославского ни «Стоуну», ни комитету по строительству не довелось — в данном случае земельный участок принадлежал не городу, а частным лицам. Один из вложивших деньги в строительство дома на Ярославском граждан инициировал процедуру банкротства ООО «Строительные технологии». Однако юридическая схема передачи объекта на достройку «Лемминкяйнену» была устроена таким образом, что кредиторы «Строительных технологий» могли рассчитывать на получение своих денег.
Вернее, могли бы — если бы в процедуру банкротства не включились «спасённые» комитетом по строительству вместе со «Стоуном» дольщики с Ленинского, из-за чего общий объём возможных финансовых претензий к «Строительным технологиям» превысил их возможности.
Константин Шмелёв, «Фонтанка.ру»
Источник: