Решение Верховного суда о том, что градостроительные регламенты для зон регулируемой застройки должны быть согласованы с федеральными органами власти, фактически парализовало строительство в Петербурге. Новые проекты остановлены, градостроительная документация не согласовывается. Вынужденное безделье заставило представителей отрасли задаться тремя вопросами – «как жить дальше?», «что делать с законодательством?» и «кто виноват в том, что жители города не любят строителей?» Как и положено извечным русским вопросам, все три остались без ответа.
В течение одной недели в городе прошли три круглых стола, посвященных проблемам развития строительной отрасли. Вопросы, прозвучавшие на этих мероприятиях, в той или иной форме поднимались на всех профильных семинарах, конференциях и заседаниях, начиная с 2008 года. Но впервые девелоперы, архитекторы, чиновники и градозащитники встретились лицом к лицу. И даже сделали попытку услышать друг друга.
Встреча девелоперов и градостроителей состоялась на круглом столе «Развитие территорий: южное направление». Девелоперы, планирующие развивать проекты в южной части Петербурга, главным образом в зоне аэропорта Пулково, были неприятно удивлены – во-первых, количеством заявленных проектов. Во-вторых, сообщением, что имеющихся резервов для развития инфраструктуры на всех попросту не хватит.
Как прокомментировал ситуацию главный градостроитель ГУ «НИПЦ Генплана» Юрий Бакей, сейчас город может обеспечить инфраструктурой только одну десятую от числа всех проектов, заявленных на юге Петербурга, а новые заявки на освоение этих земель продолжают поступать – в комитет по градостроительству и архитектуре поступило около 50 заявлений. «Поэтому мы вышли в правительство с предложением разработать концепцию развития южных территорий, - сообщил он. – До конца года эта работа должна быть завершена».
«Концепция позволит ответить на многие вопросы, - пояснил Бакей корреспонденту «Фонтанки». - С ее помощью город сможет определить, какие именно из девелоперских проектов надо будет «распечатать», а какие останутся замыслами. Количество ресурсов, в первую очередь - инженерных и транспортных, у города ограничено, поэтому реализовать все, что пожелали девелоперы, Петербург просто не в состоянии».
Справедливости ради надо отметить, что представители бизнеса предвидели возможность возникновения подобной ситуации. Так, предложение прекратить бессистемно выделять земельные участки в зоне Пулково прозвучало еще в 2008 году, во время Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), но осталось не услышанным властями.
Тема стратегии развития города, которая тоже обсуждается с 2008 года, неожиданно прозвучала на круглом столе «Образ Петербурга глазами строителей». Ответа на этот вопрос участники – архитекторы и руководители девелоперских компаний – потребовали от вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова. Выяснилось, что как таковой стратегии нет, имеется только общее видение ситуации.
«Развитие должно быть гармоничным, - пояснил Филимонов. – Нельзя только застраивать новые районы, не приводя в порядок центр. И, возводя жилье, не надо забывать и о нуждах жителей. Не должно быть перекосов: вывод промышленных предприятий – это хорошо, но если мы построим огромный город, а все рабочие места разместим где-нибудь на Северном полюсе, то кто в этом городе будет жить? Поэтому часть заводов должна остаться на своих местах». Поскольку царившая на рынке еще три года назад эйфория от перспектив освобождения занятых крупными предприятиями территорий прошла – слишком велики оказались расходы на перебазирование производств и рекультивацию земли, то и никаких возражений слова вице-губернатора у игроков рынка не вызвали.
Что касается стратегии развития города, то познакомиться с ней девелоперское сообщество пытается довольно давно. Напомним, на Рождественском саммите ГУДа в декабре 2010 года выяснилось, что существует некая концепция социально-экономического развития города — за нее отвечает КЭРППиТ, а с учетом этой концепции разработан Генеральный план, которым власти и руководствуются, принимая решение о застройке той или иной территории. Причем для представителей строительной отрасли это сообщение оказалось откровением.
«Почему при работе над этим документом даже не спрашивали мнения профессионалов? - возмущался вице-президент «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский. - Да, я знаю, что его вроде как обсуждали, и что он, кажется, даже был вывешен где-то в Интернете. Но вот здесь в зале собрались далеко не последние люди на рынке, и ни один из них не видел этого важнейшего документа в глаза». С места добавили, что, судя по сообщениям в прессе, и Генплан, и Правила землепользования и застройки сейчас опять корректируют, причем проводится эта работа кулуарно, поправки вносятся неизвестно кем, и никто из участников рынка не знает, как именно изменятся планы города по поводу строительства.
На Саммите за честь Смольного вступился глава КИСП Алексей Чичканов. Он сообщил, что концепция действительно есть, отвечает за нее КЭРППиТ, и находится она на стадии разработки. Предыдущая же не годится — она составлена «из кусочков», от каждой отрасли взято понемногу и в итоге «все раскидано». Сейчас же готовится принципиально новый документ — составление видения будущего города. А вот когда это видение появится, и «мы поймем, что мы хотим», тогда уже будет готовиться разработка пошаговой стратегии. Сейчас о будущих документах говорить преждевременно, но когда они будут готовы, их обязательно вынесут на всеобщее обсуждение. «Я уверен, что надо больше привлекать общественность», - заключил выступающий. Срока, когда может состояться это событие, он не назвал. С тех пор прошло уже полгода, но строительное сообщество концепции так и не увидело.
Но самым тяжелым испытанием для строительного рынка оказалась необходимость жестко соблюдать действующее законодательство. После того, как вступило в силу решение Верховного суда РФ о том, что все градостроительные регламенты в зонах регулирования застройки должны быть согласованы с федеральными органами охраны памятников, строительные проекты в центре города остановились. Новые регламенты разработаны и отправлены в Москву, но утвердить их пока некому – Росохранкультура, которая должна была выполнять эту работу, ликвидирована, а новая структура в Министерстве культуры еще не создана.
Обсуждению этой ситуации было посвящено сразу два мероприятия – совещание у вице-губернатора Филимонова и уже упоминавшийся круглый стол «Образ города». Интересно, что неповоротливость федеральных органов власти, по сути затормозивших процесс, на этих мероприятиях не обсуждалась. Виноватыми оказались подавшие иск в суд градозащитники. И именно тема построения диалога с ними и с широкой общественностью и оказалась ключевой.
Первая попытка построить общение девелоперов и градозащитников состоялась в Смольном. Разговор происходил по классической схеме «диалог слепого с глухим». Директор Центра общественных экспертиз ЭКОМ Александр Карпов рассуждал о несовершенстве законодательства, о необходимости как можно скорей уточнить понятие «реконструкция» и решить, возможна ли «реконструкция со сносом и последующим восстановлением объекта охраны». По мнению общественных активистов, она недопустима, так как при этом теряется аутентичность объектов.
В ответ девелоперы рассуждали о том, что их лишили возможности вообще что-либо делать в центре города – хотя многие здания старого Петербурга находятся под угрозой и очень скоро просто перестанут быть не только культурным, а и вообще каким-либо наследием. Управляющий директор «Группы ЛСР» Георгий Богачев напомнил о том, что на месте «Парадного квартала» находились здания, приведенные прежним владельцем – Министерством обороны – в полуразрушенное состояние: в них жили бомжи и крысы. «А сейчас территория приведена в порядок, здесь построен жилой квартал, - заявил он. – В том состоянии, в каком их оставили военные, сохранять постройки было нельзя».
Роман Филимонов порекомендовал градозащитникам новый объект для приложения сил. «За Министерством обороны числится очень много объектов, - заметил он. – Было бы очень хорошо, если бы вы помогли изъять их у военных и передать городу. Здания разваливаются. Но сделать мы с ними ничего не можем – это федеральная собственность». Но предложение повисло в воздухе, и стороны расстались недовольные друг другом.
На круглый стол градозащитников не пригласили, и разговор шел между девелоперами и архитекторами. Смольный представлял все тот же вице-губернатор Филимонов. Немного поспорив на тему, кто виноват в том, что у нас такое неудобное законодательство и почему законы все-таки нарушаются, стороны переключились на проблему диалога с широкими слоями населения – чтобы нейтрализовать влияние групп, заинтересованных в блокировании тех или иных строительных проектов. Оказалось, что общаться застройщикам и архитекторам с горожанами негде - в городе нет площадки, на которой можно было бы всерьез обсуждать архитектурные проекты, общественные слушания не позволяют познакомиться жителям с будущим строительством и вообще не оправдывают себя. А СМИ, вместо того, чтобы рассказывать о достижениях строительной отрасли, пишут исключительно о негативных явлениях и формируют образ «строителя-врага».
«В Лондоне для общественного обсуждения девелоперских проектов существует Третейский суд, - заметил Филимонов. – Нам нужен его аналог. Сейчас мы готовим новый механизм диалога с общественностью, но его нужно очень хорошо продумать – чтобы он устраивал все стороны и не превращался в фарс и площадку для пиара политических партий». Вице-президент петербургского отделения Союза архитекторов Святослав Гайкович заметил, что обсуждать проекты надо на ранних этапах (пока еще есть возможность внести какие-то изменения) и желательно принимать их на конкурсной основе – причем конкурсы должны быть открытыми.
Прозвучало и предложение организовать выставку проектов, реализованных в городе за последние пять лет, – как удачных, так и тех, которые вошли в перечень градостроительных ошибок. Идея понравилась, и, по данным «Фонтанки», девелоперы в тот же день начали переговоры со Смольным на эту тему.
Интересно, что никто из представителей строительной отрасли, принимавших участие в круглом столе, не пожелал хотя бы из любопытства посетить какие-либо общественные слушания. Хотя, возможно, после того, как они получили бы представление о том, в каком стиле строят диалог заказчики и авторы проектов планировки территорий, ответ на вопрос «кто виноват в негативном образе строителей» нашелся бы сам собой.
Кира Обухова
В течение одной недели в городе прошли три круглых стола, посвященных проблемам развития строительной отрасли. Вопросы, прозвучавшие на этих мероприятиях, в той или иной форме поднимались на всех профильных семинарах, конференциях и заседаниях, начиная с 2008 года. Но впервые девелоперы, архитекторы, чиновники и градозащитники встретились лицом к лицу. И даже сделали попытку услышать друг друга.
Встреча девелоперов и градостроителей состоялась на круглом столе «Развитие территорий: южное направление». Девелоперы, планирующие развивать проекты в южной части Петербурга, главным образом в зоне аэропорта Пулково, были неприятно удивлены – во-первых, количеством заявленных проектов. Во-вторых, сообщением, что имеющихся резервов для развития инфраструктуры на всех попросту не хватит.
Как прокомментировал ситуацию главный градостроитель ГУ «НИПЦ Генплана» Юрий Бакей, сейчас город может обеспечить инфраструктурой только одну десятую от числа всех проектов, заявленных на юге Петербурга, а новые заявки на освоение этих земель продолжают поступать – в комитет по градостроительству и архитектуре поступило около 50 заявлений. «Поэтому мы вышли в правительство с предложением разработать концепцию развития южных территорий, - сообщил он. – До конца года эта работа должна быть завершена».
«Концепция позволит ответить на многие вопросы, - пояснил Бакей корреспонденту «Фонтанки». - С ее помощью город сможет определить, какие именно из девелоперских проектов надо будет «распечатать», а какие останутся замыслами. Количество ресурсов, в первую очередь - инженерных и транспортных, у города ограничено, поэтому реализовать все, что пожелали девелоперы, Петербург просто не в состоянии».
Справедливости ради надо отметить, что представители бизнеса предвидели возможность возникновения подобной ситуации. Так, предложение прекратить бессистемно выделять земельные участки в зоне Пулково прозвучало еще в 2008 году, во время Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), но осталось не услышанным властями.
Тема стратегии развития города, которая тоже обсуждается с 2008 года, неожиданно прозвучала на круглом столе «Образ Петербурга глазами строителей». Ответа на этот вопрос участники – архитекторы и руководители девелоперских компаний – потребовали от вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова. Выяснилось, что как таковой стратегии нет, имеется только общее видение ситуации.
«Развитие должно быть гармоничным, - пояснил Филимонов. – Нельзя только застраивать новые районы, не приводя в порядок центр. И, возводя жилье, не надо забывать и о нуждах жителей. Не должно быть перекосов: вывод промышленных предприятий – это хорошо, но если мы построим огромный город, а все рабочие места разместим где-нибудь на Северном полюсе, то кто в этом городе будет жить? Поэтому часть заводов должна остаться на своих местах». Поскольку царившая на рынке еще три года назад эйфория от перспектив освобождения занятых крупными предприятиями территорий прошла – слишком велики оказались расходы на перебазирование производств и рекультивацию земли, то и никаких возражений слова вице-губернатора у игроков рынка не вызвали.
Что касается стратегии развития города, то познакомиться с ней девелоперское сообщество пытается довольно давно. Напомним, на Рождественском саммите ГУДа в декабре 2010 года выяснилось, что существует некая концепция социально-экономического развития города — за нее отвечает КЭРППиТ, а с учетом этой концепции разработан Генеральный план, которым власти и руководствуются, принимая решение о застройке той или иной территории. Причем для представителей строительной отрасли это сообщение оказалось откровением.
«Почему при работе над этим документом даже не спрашивали мнения профессионалов? - возмущался вице-президент «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский. - Да, я знаю, что его вроде как обсуждали, и что он, кажется, даже был вывешен где-то в Интернете. Но вот здесь в зале собрались далеко не последние люди на рынке, и ни один из них не видел этого важнейшего документа в глаза». С места добавили, что, судя по сообщениям в прессе, и Генплан, и Правила землепользования и застройки сейчас опять корректируют, причем проводится эта работа кулуарно, поправки вносятся неизвестно кем, и никто из участников рынка не знает, как именно изменятся планы города по поводу строительства.
На Саммите за честь Смольного вступился глава КИСП Алексей Чичканов. Он сообщил, что концепция действительно есть, отвечает за нее КЭРППиТ, и находится она на стадии разработки. Предыдущая же не годится — она составлена «из кусочков», от каждой отрасли взято понемногу и в итоге «все раскидано». Сейчас же готовится принципиально новый документ — составление видения будущего города. А вот когда это видение появится, и «мы поймем, что мы хотим», тогда уже будет готовиться разработка пошаговой стратегии. Сейчас о будущих документах говорить преждевременно, но когда они будут готовы, их обязательно вынесут на всеобщее обсуждение. «Я уверен, что надо больше привлекать общественность», - заключил выступающий. Срока, когда может состояться это событие, он не назвал. С тех пор прошло уже полгода, но строительное сообщество концепции так и не увидело.
Но самым тяжелым испытанием для строительного рынка оказалась необходимость жестко соблюдать действующее законодательство. После того, как вступило в силу решение Верховного суда РФ о том, что все градостроительные регламенты в зонах регулирования застройки должны быть согласованы с федеральными органами охраны памятников, строительные проекты в центре города остановились. Новые регламенты разработаны и отправлены в Москву, но утвердить их пока некому – Росохранкультура, которая должна была выполнять эту работу, ликвидирована, а новая структура в Министерстве культуры еще не создана.
Обсуждению этой ситуации было посвящено сразу два мероприятия – совещание у вице-губернатора Филимонова и уже упоминавшийся круглый стол «Образ города». Интересно, что неповоротливость федеральных органов власти, по сути затормозивших процесс, на этих мероприятиях не обсуждалась. Виноватыми оказались подавшие иск в суд градозащитники. И именно тема построения диалога с ними и с широкой общественностью и оказалась ключевой.
Первая попытка построить общение девелоперов и градозащитников состоялась в Смольном. Разговор происходил по классической схеме «диалог слепого с глухим». Директор Центра общественных экспертиз ЭКОМ Александр Карпов рассуждал о несовершенстве законодательства, о необходимости как можно скорей уточнить понятие «реконструкция» и решить, возможна ли «реконструкция со сносом и последующим восстановлением объекта охраны». По мнению общественных активистов, она недопустима, так как при этом теряется аутентичность объектов.
В ответ девелоперы рассуждали о том, что их лишили возможности вообще что-либо делать в центре города – хотя многие здания старого Петербурга находятся под угрозой и очень скоро просто перестанут быть не только культурным, а и вообще каким-либо наследием. Управляющий директор «Группы ЛСР» Георгий Богачев напомнил о том, что на месте «Парадного квартала» находились здания, приведенные прежним владельцем – Министерством обороны – в полуразрушенное состояние: в них жили бомжи и крысы. «А сейчас территория приведена в порядок, здесь построен жилой квартал, - заявил он. – В том состоянии, в каком их оставили военные, сохранять постройки было нельзя».
Роман Филимонов порекомендовал градозащитникам новый объект для приложения сил. «За Министерством обороны числится очень много объектов, - заметил он. – Было бы очень хорошо, если бы вы помогли изъять их у военных и передать городу. Здания разваливаются. Но сделать мы с ними ничего не можем – это федеральная собственность». Но предложение повисло в воздухе, и стороны расстались недовольные друг другом.
На круглый стол градозащитников не пригласили, и разговор шел между девелоперами и архитекторами. Смольный представлял все тот же вице-губернатор Филимонов. Немного поспорив на тему, кто виноват в том, что у нас такое неудобное законодательство и почему законы все-таки нарушаются, стороны переключились на проблему диалога с широкими слоями населения – чтобы нейтрализовать влияние групп, заинтересованных в блокировании тех или иных строительных проектов. Оказалось, что общаться застройщикам и архитекторам с горожанами негде - в городе нет площадки, на которой можно было бы всерьез обсуждать архитектурные проекты, общественные слушания не позволяют познакомиться жителям с будущим строительством и вообще не оправдывают себя. А СМИ, вместо того, чтобы рассказывать о достижениях строительной отрасли, пишут исключительно о негативных явлениях и формируют образ «строителя-врага».
«В Лондоне для общественного обсуждения девелоперских проектов существует Третейский суд, - заметил Филимонов. – Нам нужен его аналог. Сейчас мы готовим новый механизм диалога с общественностью, но его нужно очень хорошо продумать – чтобы он устраивал все стороны и не превращался в фарс и площадку для пиара политических партий». Вице-президент петербургского отделения Союза архитекторов Святослав Гайкович заметил, что обсуждать проекты надо на ранних этапах (пока еще есть возможность внести какие-то изменения) и желательно принимать их на конкурсной основе – причем конкурсы должны быть открытыми.
Прозвучало и предложение организовать выставку проектов, реализованных в городе за последние пять лет, – как удачных, так и тех, которые вошли в перечень градостроительных ошибок. Идея понравилась, и, по данным «Фонтанки», девелоперы в тот же день начали переговоры со Смольным на эту тему.
Интересно, что никто из представителей строительной отрасли, принимавших участие в круглом столе, не пожелал хотя бы из любопытства посетить какие-либо общественные слушания. Хотя, возможно, после того, как они получили бы представление о том, в каком стиле строят диалог заказчики и авторы проектов планировки территорий, ответ на вопрос «кто виноват в негативном образе строителей» нашелся бы сам собой.
Кира Обухова
Источник: