Покупатели двух столиц. Почему москвичей не спасла льготная ипотека

Главная причина того, что столичный рынок пострадал больше — в ограничениях на строительные работы в Москве. Это сильно повлияло на готовность покупателей выйти на сделку. А восстанавливался рынок значительно медленнее: пока девелоперы Северной столицы восстанавливали спрос с помощью льготной ипотеки, в Москве первоначальные условия с лимитом по кредиту в 8 млн рублей покрывали значительно меньшую долю рынка. Повышение до 12 млн рублей улучшило ситуацию, но ненамного. Ведь средняя стоимость «однушки» в Москве — 7,45 млн рублей, а «двушки» — уже 12,3 млн рублей. В результате по итогам второго квартала доля ипотечных сделок в Москве составила 56%, в МО — 65%, в Петербурге и Ленобласти — 76 и 78% соответственно.

В частности, летние месяцы уже показывают активный спрос. Корректировки в цифрах год к году возможны, но это связано также с сокращением объемов предложения в условиях продолжающегося перехода на эскроу-счета. Такая тенденция заметна в обеих столицах.

Разница в цене

Как уже упоминалось выше, строительные рынки двух регионов отличаются, прежде всего, стоимостью квадратного метра.

В первом полугодии 2020 года средняя цена квадратного метра в строящихся домах в Москве по данным Росреестра по ДДУ составила 212,3 тыс. руб., в Новой Москве — 137,3 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге — 118,3 тыс. руб. Такие различия можно объяснить, в том числе, статусом столичного региона и гораздо более дорогой землей, уточняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. При этом интересно, что в столице средняя площадь проданной квартиры составляет 57,5 кв. м, а средний бюджет покупки 12,7 млн руб., в Новой Москве — 53,2 кв. м (средний бюджет 7 млн рублей), в то время как в Петербурге — 42,1 кв. м (средний бюджет — 5 млн рублей).

В компании РСТИ оценивают среднюю стоимость квадратного метра недвижимости в Москве примерно в 183 тыс. рублей, в Петербурге — в 126 тыс. Большая разница объясняется как разницей между средним уровнем дохода жителей, так и структурой предложения по классам объектов пояснил Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). В Москве доля объектов высокого сегмента больше, чем в Петербурге. Кроме того, в стоимость квадратного метра элитных объектов в Москве часто включены отделочные работы, в то время как в Петербурге объекты премиум-класса преимущественно продаются без отделки.

Средняя цена «квадрата» в Москве по итогам второго квартала, исходя из объектов, размещенных в сервисе по подбору новостроек «Фонтанки», составила порядка 197 тыс. рублей, в Петербурге — порядка 143 тыс. В Московской области соответственно — 95,5 тыс. рублей, в Ленобласти — 82 тыс.

Разные города

Объем предложения в столичном регионе значительно выше, чем в Петербурге. Федор Туркин говорит, что Москва привлекает девелоперов большими возможностями для развития и высокой покупательской активностью, но конкуренция на столичном рынке недвижимости очень сильная. Новым игрокам необходимо будет уделить большое внимание разработке концепции проекта, чтобы привлечь покупателей.

— Принципиальное отличие рынков двух столиц, прежде всего, в их объеме, — поясняет Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management. — Рынок Москвы в разы больше и ликвидность объектов выше. Петербургским девелоперам, планирующим выход на этот рынок, необходимо понимать, что правила и игроки будут совершенно другими. Стартовые доли инвестиций в Москве на новые проекты рассчитываются не сотнями миллионов рублей, а несколькими миллиардами, если мы говорим о каких-то точечных проектах.

Еще одно ключевое отличие двух столиц– распределение деловой активности, считает Кирилл Тимофеев.

— Петербург центричен, основные места работы и проведения досуга расположены в исторической части города и вблизи нее, — подчеркивает он, — в Москве ситуация иная — точки деловой активности есть в разных районах столицы и области. Из этого вытекает важное отличие новостроек — транспортная доступность. Этот параметр в Москве не привязан ко времени в пути до центра города. Хорошая доступность — это возможность быстро добраться до ближайшего делового центра.

Да и транспортная инфраструктура Москвы развивается в разы активнее, чем в Петербурге. Каждый год открывают новые станции метро, что значительно улучшает транспортную ситуацию в новых районах, расширяет географию перспективных участков для застройки. В Северной столице до момента последних открытий, привязанных к Чемпионату мира по футболу в 2018 году, новые станции не появлялись 6 лет. Поэтому строительство сосредоточено в определенных локациях, таких как Мурино, Кудрово, Приморский, Выборгский районы, большой интерес — к редевелопменту. У нас нет такого потенциала к расширению границ агломерации.

При этом, по словам Александра Кириятских, в Москве есть более четкое разделение относительно престижности локации. Традиционно это все, что находится в пределах Садового кольца и в относительной доступности к «вылетным» магистралям. В Петербурге же основная концентрация элитного жилья приходится на Крестовский остров, который со временем начал сдавать свои позиции. Все большую популярность в Петербурге набирают различные точечные локации.

По словам Федора Туркина, параметры, определяющие престижность локации, в обеих столицах сходные: хорошая транспортная доступность, развитая социальная и коммерческая инфраструктура, наличие в шаговой доступности зеленых зон. Также ценится близость к центру города и точкам деловой активности — в столице это «Москва-Сити», в Петербурге подобное влияние может получить «Лахта Центр».

Разные дома

Помимо количественных, есть и качественные различия в проектах, реализуемых в петербургском и московском регионах, считают эксперты.

— Москва ближе к европейской агломерации с точки зрения качества проектов и развития инфраструктуры, — поясняет Александр Кириятских, — даже в масс-маркете Москвы и МО фасады, этажность, комфортность планировок и благоустройство выше аналогичного класса в Петербурге. Москва впереди по всем качественным показателям недвижимости, это заметно и по рекламе, и по активности девелоперов.

— Состоятельные москвичи очень требовательны и избирательны, поэтому жилье премиум-класса в столице должно как минимум соответствовать мировому уровню, но лучше — превосходить его, — считает Федор Туркин. — За последние годы в Москве появилось немало объектов высокого класса, в строительстве которых были применены передовые технологии и мировой опыт. В Петербурге качество премиальных проектов также выросло — применяются современные инженерные решения, тщательно продумывается внутренняя инфраструктура, системы безопасности. Если говорить об объектах сегмента «масс-маркет», то их качество в Москве и Петербурге находится на сопоставимом уровне.

По словам Ольги Трошевой, покупатели в Северной столице предпочитают студии и однокомнатные квартиры (66% в общем объеме спроса), в Москве же наряду с однокомнатными и студиями (43%) популярны и двухкомнатные квартиры (36% в объеме спроса). Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в спросе в столице также выше (21%), чем в Петербурге (10%).

Кирилл Тимофеев среди особенностей столичной недвижимости отметил гораздо меньшее количество проектов с балконами и лоджиями, чем в Петербурге. Во многих московских проектах предлагаются квартиры с панорамным остеклением и «французскими балконами». Если квартиры в Москве продаются без отделки, то достаточно часто в них не возводятся межкомнатные перегородки. Также столичные новостройки существенно выше петербургских. Так, средняя этажность новостроек в Москве в I полугодии — 24,3 (в расчете на квадратный метр), причем за последние два года они «подросли» на 3 этажа. Средняя высотность нового строительства в Северной столице — 17,9 этажей, и уже несколько лет наблюдается тренд на снижение.

Есть различия и в планировочных решениях. В Петербурге и области планировки больше тяготеют к стандартному типу с четко выраженной комнатностью. Много европланировок, но и в них помещения четко разделены. В Москве гораздо больше предложений со свободными планировками, когда клиент после получения ключей может сам выбрать, как разделить пространство. В таких квартирах нет перегородок — как правило, на высоту одного блока очерчено только предлагаемое деление. Такие лоты, что логично, сдаются вообще без отделки.

В то же время в Петербурге, напротив, быстро растет доля квартир, максимально готовых к заселению. В частности, сейчас уже более 60% квартир в базе новостроек «Фонтанки» сдается с готовой отделкой, увеличивается число предложений по меблировке от застройщиков. Такую тенденцию можно связать со структурой платежеспособного спроса — клиентам часто удобно заложить все расходы на ремонт в единый кредит.

Из Петербурга в Москву и обратно

Несмотря на «центральность» регионов, застройщики из Петербурга и Москвы не так часто решаются освоить рынок второй столицы. Так, несколько масштабных проектов в Петербурге реализует Glorax Development, а относительно недавно в Северную столицу пришел крупнейший российский застройщик — ГК «ПИК», которая финансирует завершение одного из долгостроев, а также строит два жилых комплекса.

С начала 2000-х в Москве и Московской области строит дома «Группа ЛСР», большой опыт работы в столичном регионе и у холдинга «Эталон». Работает в двух столицах холдинг «Главстрой». Осенью прошлого года начал строить первый объект в столице петербургский застройщик — дом премиум-класса в Пресненском районе.

— Начиная с конца мая — начала июня покупательская активность начала восстанавливаться, и сейчас мы видим большой интерес покупателей и к нашему столичному объекту, и к жилым комплексам, которые мы строим в Петербурге, — говорит Федор Туркин.

Работают петербуржцы в Москве и в сегменте коммерческой недвижимости. Так, Becar относительно недавно заявлял о старте первого из кондо-отелей в Москве в партнерстве с международным оператором Best Western.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»