Эра компактного жилья. Современные планировки совмещают европейские и советские традиции

В эпоху массового жилищного строительства 1960–1980-х годов подавляющее большинство квартир были компактными. Планировки в «хрущёвках», «кораблях», 137-й и других сериях особым разнообразием тоже не отличались. В связи с этим, когда в 1990-е годы началось становление строительного рынка, для людей, уставших от маленьких кухонь и комнат, главным преимуществом при выборе жилья стала площадь.

— К концу 90-х годов этот тренд пошел на спад. Люди осознали, что содержать такие квартиры дорого, да и стоят они недешево, и началось постепенное уменьшение метража квартир в новостройках, — говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов. — Если в 90-е средняя площадь квартир в сегментах комфорт и бизнес составляла 100 кв. метров, то в начале 2000-х годов она снизилась до 80. В экономклассе средняя площадь квартир уменьшилась с 55 до 40 кв. м.

Антикризисный евроформат

Рост конкуренции на рынке строящегося жилья и постепенное увеличение стоимости квадратного метра заставили застройщиков пересмотреть подход к формированию планировочных решений. Уже в 2010-х годах стали появляться небольшие квартиры площадью 30–45 «квадратов», где были запроектированы небольшие, но удобные кладовые и санузлы, встроенные шкафы. В общем, все, чтобы предоставить возможность человеку комфортно жить и при этом не переплачивать за лишние метры.

Появилось и своеобразное ноу-хау: так, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м стала такой же функциональной как трехкомнатная площадью 75 кв. м с небольшой кухней за счет наличия просторной кухни-гостиной и двух изолированных спален. То есть, по сути своей, это стало началом продолжающейся по сей день «эпохи» так называемых европланировок. По данным директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольги Ульяновой, сейчас квартиры такого формата есть как в проектах жилья масс-маркет, так и в бизнес-классе. В целом на рынке на них приходится около 30 %.

Как отметил директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, сегодня комфортный метраж кухни-гостиной для квартиры, где живут два человека или более, начинается от 14 кв. м. Параллельно увеличению площади кухни уменьшается метраж спален: люди проводят в них все меньше времени, и чаще всего эти комнаты используются исключительно для сна. По современным меркам оптимальный метраж спальни для одного человека может составлять 8 кв. метров, для двоих — 10.

— В случае с двух- и трехкомнатными квартирами сегодня востребован именно евроформат, — уточняет Петр Буслов. — Ввиду высокой стоимости квартир с несколькими спальнями, люди хотят получить за свои деньги максимальный функционал. Добиться этого позволяют только европланировки. В связи с этим, в наших новых проектах мы делаем акцент именно на таком предложении».

По мнению коммерческого директора Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирины Соловьёвой, расширение вариантов планировочных решений связано с тем, что покупатель стал более требовательным. Раньше при выборе квартиры он, прежде всего, отталкивался от цены и локации объекта. Сейчас планировка новой квартирытакже имеет для покупателя значение.

По классике

Но сохраняется спрос и на традиционные планировочные решения с небольшими кухнями, как было принято в советское время. Для части покупателей по-прежнему важно, чтобы большего размера были именно жилые комнаты, чтобы проводить в них время, расставить дополнительную мебель, говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По словам руководителя департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юлии Паршиной, часто такие квартиры предпочитают семьи с детьми, для которых важно, чтобы у каждого члена семьи было своё место для уединения.

Петр Буслов отмечает, что в случае с однокомнатными квартирами, за счет маленькой кухни, «классика» имеет меньшую площадь — от 32 кв. метров. И, соответственно, обойдется дешевле. «Однушка» же евроформата будет минимум на 4,5 кв. м больше метражом — и, соответственно, дороже — за счет расширения функционала кухни.

Безусловно, классические квартиры есть и на первичном, и на вторичном рынке. При этом у последнего есть и свои плюсы: здесь представлены варианты в удобных местах в обжитых районах с развитой инфраструктурой и даже у метро. Причем такие квартиры есть в домах высотой 5–9 этажей, что привлекает многих покупателей гораздо больше, чем высотки в 10–25 этажей.

— В старых домах решения, актуальные и удобные сегодня, также сохраняются. В каждой серии есть свои «любимчики» у покупателей. Например, наиболее популярны трехкомнатные «квартиры-распашонки» площадью около 60 кв. м в «кораблях» в развитых районах. Такие квартиры сегодня можно найти по достаточно привлекательной стоимости — около 5,5 млн рублей, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

Студия — уже не временно

Претерпел изменения за последние годы и формат квартир-студий. Сейчас застройщики уже стараются не проектировать «студии-вагоны»: вытянутые прямоугольные комнаты с одним окном.В более современных вариантах разграничены зона кухни и зона отдыха, в прихожей появилось место для шкафа. Появились светлые студии с двумя окнами, форма комнаты из прямоугольника приблизилась к квадрату. Вышли на рынок и более просторные варианты.

— Горожане сейчас в более позднем возрасте заводят детей, а на покупку своего жилья, напротив, решаются раньше. Поэтому студии и однокомнатные квартиры сегодня многие люди рассматривают не только как «временное жилье» — некоторые семьи живут в них в течение продолжительного времени. И это меняет подход к планировкам студий, — объяснила Анжелика Альшаева.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (SetlGroup), малогабаритные квартиры — по-прежнему наиболее ликвидный продукт. Их доля в объеме спроса составляет 72 %. Причина проста: это самое недорогое жилье на рынке.

Вторичный рынок: «двушек» не хватает

Предпочтения покупателей на первичном рынке в последние годы повлияли на картину и на вторичном рынке.

— Мы заметили, что в первом квартале 2020 года 52,1 % сделок нашего агентства составили квартиры в кирпично-монолитных домах, построенных за последние 10–15 лет, в так называемом сегменте «новой вторички», — рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». — Если рассматривать предпочтения в планировочных решениях, то люди, действительно, стали тяготеть к евроформату или выбирать квартиры с большими кухнями».

Вырос спрос и на студии в сегменте «новой вторички», однако наблюдается тенденция: люди выбирают квартиры меньшей площади. Во-первых, они стоят дешевле, а, во-вторых, на вторичный рынок выходит все больше небольших квартир. Это следствие тренда к уменьшению площади на первичном рынке. Поэтому, если раньше были сделки со студиями площадью 30 кв. м, затем — с квартирами около 27кв.м, то сейчас основную долю занимают студии площадью 24–25 кв. м.

Аналогично, в связи со снижением покупательной способности населения, стали пользоваться спросом ранее неликвидные варианты, например, комнаты и квартиры в «хрущевках» из-за их невысокой стоимости. «13–14 % спроса в первом квартале пришлось на комнаты, примерно столько же — на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в «хрущёвках», — говорит Сергей Дроздов. — Это наиболее дешевое жилье, а сейчас стоимость недвижимости продолжает играть главную роль для покупателей».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»