Городская комиссия по землепользованию и застройке (КЗЗ) поддержала застройщиков с их поправками в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в том числе – просьбы изменить статус участков за пределами центра города, позволив называть их зонами «исторически сложившихся районов». Фактически смысл изменения сводится к тому, чтобы увеличить разрешенную площадь застройки.
Наиболее яркий пример подобной схемы можно найти в Веселом Поселке. Компания «Бикар-Авто» владеет участком в 1,6 га на улице Тельмана, 37, и до сих пор использовала его под станцию техобслуживания автомобилей. Здание стоит здесь с 1989 года, район с тех пор обстроился новыми жилыми кварталами и серьезно «уплотнился»: жители жалуются на нехватку места в детсадах. Владельцы участка, оглядевшись вокруг, решили, что использовать дорогую землю под СТО неэффективно. Именно так и сказано в заявке компании, опубликованной в протоколе февральских публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки: «В связи с неэффективностью использования СТО акционерами ООО «Бикар-АВТО» было принято решение о проектировании и строительстве на данном участке многоквартирного жилого дома. Непосредственно рядом с земельным участком со стороны ул. Тельмана и внутриквартального проезда находится жилая застройка (территориальная зона Т3Ж2). В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) участок находится в территориальной зоне ТД-1-2-1, в зоне периферийных районов города, где многоквартирная жилая застройка отнесена к условно разрешенным видам использования».
Если участок попадает в зону, где многоквартирная жилая застройка — не основной, а условно-разрешенный вид использования (УРВИ), то, согласно тем же Правилам, застраивать жильем можно лишь 50% его территории. На оставшейся части можно построить, например, детский сад (в последние годы для этого обычно и использовали УРВИ). Но если «многоквартирная жилая застройка» – основной вид использования в терзоне, то площадь жилых домов можно увеличить практически вдвое, если проект при этом будет соответствовать прочим разрешенным параметрам. А одной из территориальных зон, где многоквартирная застройка является основным видом, является зона ТД 1-1 – «общественно-деловая зона застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры». Именно эту зону и затребовало для своего участка ООО «Бикар-Авто».
Веселый Поселок в конце XIX века был немецким поселением, именовавшимся Веселой Колонией. Вероятно, имя немецкого коммуниста Эрнста Тельмана пришло в здешнюю топонимику как раз из-за этого (до 1956 года улицу называли просто дорогой в Веселый Поселок). В районе даже стояла кирха, ее снесли в 1935 году. По другой версии, «веселье» пришло в название из-за прижившихся здесь цыганских таборов. Но вряд ли педантичные немцы или веселые цыгане сто лет назад предполагали, как именно их история будет использована в бизнес-целях в XXI веке.
Чтобы доказать, что участок на самом деле имеет хоть сколько-нибудь значительное прошлое, застройщик обратился к экспертам. «По результатам проведенного историко-градостроительного исследования данной территории, выполненного ООО «ЛенСтройУправление», сделан вывод, что на исследуемой территории может быть установлен градостроительный регламент общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов города», – утверждает в своей заявке директор «Бикар-Авто» Андрей Катыкин (слово «исторически» он выделил сам. — Прим. ред.).
ООО «ЛенСтройУправление» возглавляет петербургский знаток архитектуры, член Ассоциации экспертов Владимир Трушковский, чьей фамилией подписано множество актов историко-культурных экспертиз на сайте КГИОП. В разговоре с «Фонтанкой» он рассказал, что и в самом деле подписывал справку об истории этого места. Работу выполняли по заказу «Бикар-Авто». Правда, эксперт удивился тому, для чего его работа была использована. «Мы делали историко-градостроительное исследование с целью определения этапов застройки данной территории, – пояснил он. – Историческую иконографию и справку. Застройка тут осуществлялась до массового строительства в Ленинграде. До 1965 года стоял деревянный жилой дом, территория военного городка была, рядом немецкая слобода со второй половины XIX до начала ХХ века. То есть была незавершенная городская среда. Я подписал эту справку как директор. Но мы же не обосновывали и не согласовывали уплотнительную застройку. Мы изучали развитие территории на основании архивных источников».
«КГИОП в письме №01-26-93/18-0-1 от 30 января 2018 года принял к сведению выводы историко-градостроительного исследования и, в пределах своей компетенции, не возражает против внесения изменений в градостроительный регламент данной территории», – говорится в заявке господина Катыкина. То же самое подтверждают и источники «Фонтанки» в Комиссии по землепользованию. По словам собеседников, зампред комитета Алексей Михайлов на заседании 20 апреля заявлял, что его ведомство никаких заключений по этому поводу не выносит, а лишь проверяет, что исследования, заказанные застройщиками, сделаны качественно.
В итоге Смольный согласился с аргументами застройщика и согласовал изменение территориальной зоны на «историческую» ТД 1-1. Архитектурный облик нового жилого дома уже согласован с КГА, администрация района против изменений в ПЗЗ не возражает, указано в заявке Катыкина. Застройщик предполагает уместить на 1,6 га, кроме жилья, встроенный детский сад на 80 мест и паркинг. Сам Андрей Катыкин на разговор с «Фонтанкой» времени пока не нашел.
«Бикар-Авто» – не единственный застройщик в городе, который использует подобную схему. Комиссия согласилась с обоснованием историчности 5,8 га на Витебском проспекте, 15 (в районе Кузнецовской улицы), и почти 9 га на Торфяной дороге, 17, компании Setl City. Участок на Витебском уже получил зону Д в Генплане (общественно-деловая застройка с включением жилой застройки и инженерной инфраструктуры). А в Правилах землепользования эти почти шесть гектаров так и остались в подзоне ТПД1-1 (подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга и на территории с недостаточной транспортной доступностью). Нужно привести Генплан и ПЗЗ в соответствие, говорится в заявке Setl, опубликованной в протоколе публичных слушаний в Московском районе. Тем более «историко-культурные исследования» подтвердили, что эти земли развивались в XVII-XX вв. «вместе с исторической частью территории Санкт-Петербурга». Вероятно, под «исторической частью» имеется в виду расположенный рядом Воздухоплавательный парк. Таким образом, сделал вывод застройщик, здесь должна быть установлена та же самая зона ТД 1-1. Что касается земель на Торфяной дороге, 17 (Приморский район), то и здесь, как указано в заявке Setl City, «были выполнены историко-культурные исследования», определившие, что территория развивалась «вместе с исторической частью» (возможно, подразумевается расположенное рядом Серафимовское кладбище). А значит, и здесь требуется изменение территориальной зоны. Смольный обе заявки согласовал.
20 апреля одобрение на зоны с жилой застройкой как основным видом использования получили в Смольном еще несколько застройщиков. Единственное отличие — они не оперировали историческими аргументами. Группе компаний AAG, правообладателю почти 3 га земель на Белоостровской, 10, согласовали жилую зону ТД-1-1-1 вместо неподходящей ТД 1-2_2. В своей заявке застройщик написал, что это «позволит исключить разный функционал зон застройки и создаст возможность формирования единой жилой зоны». Еще одну заявку подал ИП Александр Шестаков (президент холдинга «Первая мебельная фабрика»), который недавно получил публичный разнос от спикера ЗакСа Вячеслава Макарова за проект отеля на Петроградской набережной. У него речь шла об участке в 0,6 га на набережной Чёрной речки, дом 1, лит. А. Здесь тоже планируется жилой дом на месте существующей автомойки (17300 кв. м жилья и еще 2700 кв. м нежилых помещений). Заявитель, он же и владелец участка, попросил сменить общественно-деловую зону ТД2_1 на жилую ТД 1-1_1. Аргументов никаких не приводил, согласование Смольного получил.
Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»