Рядом с каждым построенным домом должны быть паркинги или автостоянки – таковы санитарные стандарты, действующие в России. Правилами землепользования Северной столицы, к примеру, установлено, что на каждые 80 квадратных метров жилой площади должно быть организовано как минимум одно машино-место. В зависимости от района и его населенности парковочных мест может быть больше или меньше, но оставить новоселов совсем без парковок строители не имеют права.
– Региональные нормативы градостроительного проектирования отличаются в разных зонах застройки, – подтверждает директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город») Михаил Гущин. – Общий принцип – определенное количество машино-мест привязано к продаваемой площади жилья. Не соблюдать нормативы по обеспечению проектов парковочными местами невозможно – это необходимое условие для строительства. Даже в центре города, где плотность застройки высока и соблюсти нормативы часто бывает сложно.
На практике количество машино-мест для автомобилей жильцов закладывается исходя из класса новостройки. Чем комфортабельнее и дороже жилье, тем больше предусмотрено парковочных мест. В среднем для жилья экономкласса проектом на 100 квартир закладывается 20 парковочных мест, для класса комфорт – 60, для бизнес- и элитного классов предусмотрено по 1–2 машино-места на каждую квартиру.
– Нормативы на парковочные места рассчитываются исходя из площади всех квартир в доме, то есть, например, одно машино-место положено на несколько студий, – добавляет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. – В итоге чем меньше по площади проектируют квартиры, тем с бОльшим количеством автовладельцев в будущем придется делить парковочное место. При этом при просчете проектов учитываются не только машино-места, размещенные на территории жилого комплекса, но и возможности соседних территорий, где теоретически можно парковать автомобиль.
Спроса почти нет
И все-таки парковочных мест в жилых кварталах Петербурга не хватает. Даже в недавно построенных, в которых застройщики соблюдают нормативы.
– Когда говорят, что виноваты застройщики, которые не хотят строить парковки, это неправда, – считает Арсений Васильев. – Застройщики готовы строить паркинги, они готовы обеспечить каждую квартиру парковочным местом. Но это место будет не бесплатным. А сами новоселы готовы покупать парковочное место? Наша многолетняя практика показывает, что нет. При наличии свободных мест на платной автостоянке жильцы готовы парковать свой автомобиль на газонах, тротуарах, вторым рядом, не забывая комментировать, что для них нет парковочных мест, но только не на платной парковке. Что уж говорить про паркинги, где место будет стоить в несколько раз дороже.
По мнению Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой-СПб», сегодня практически все застройщики при проектировании своих жилых комплексов предусматривают парковочные места – в подземных, полуподземных или отдельно стоящих паркингах, тем самым создавая условия для комфортного проживания.
– Постепенно формируется культура автовладения, люди осознают, что размещение транспорта на тротуарах и газонах, а также во внутридворовой территории ухудшает их качество жизни, – дополняет Юлия Ружицкая.
Ну а поскольку потребитель у нас только привыкает покупать парковочное место (а многие просто не могут себе этого позволить), то и спроса на машино-места нет.
– Как правило, более или менее активно покупать их начинают в конце строительства, но все равно даже через несколько лет после ввода домов в эксплуатацию остаются свободными 10 – 15%, а нередко и 20% от всех мест в паркингах, – добавляет Арсений Васильев. – Особенно этот тренд характерен для домов эконом- и комфорт-класса, где покупатели на приобретение квартир тратят все свои накопления.
Лучше обстоят дела в жилых комплексах класса «комфорт» и выше. Да и в целом, по мнению руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, спрос на машино-места хоть и медленно, но все же растет.
– Автомобильные паркинги в новостройках пользуются спросом среди покупателей, – считает Ольга Трошева. – Как правило, 70% всех парковочных мест реализуется в период строительства жилого комплекса, оставшиеся 30% покупатели приобретают уже после переезда в новый дом.
Почем «дом» для машины
Цена паркингов в Петербурге колеблется от 250 тысяч рублей за машино-место на окраинах города до нескольких миллионов рублей в элитных объектах в центре.
– В среднем стоимость места в паркинге в комплексах класса комфорт в Петербурге составляет порядка 400 тысяч рублей, бизнес-класса – 1,1 млн руб., – сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР». – Цена за машино-место варьируется в зависимости от класса недвижимости. Например, в жилом комплексе «Новая Охта» стоимость парковочных мест начинается от 210 тыс. рублей, а в элитном жилом доме Verona может доходить 4,3 млн рублей в зависимости от размеров и расположения.
В жилых комплексах класса комфорт строительной компании Setl City средняя стоимость парковочного места составляет 400 тысяч рублей.
В ЖК «Северная долина» компании «Главстрой-СПб» машиноместа можно приобрести в собственность или арендовать. Стоимость покупки индивидуального парковочного места составляет от 399 тысяч рублей, семейного – от 499 тысяч рублей.
– Очень популярны у покупателей акции, когда машино-место включается в стоимость квартиры или при покупке квартиры предлагается в подарок, – добавляет Михаил Гущин. – Сейчас такие акции действуют в таких наших проектах как «Собрание», «Дом на излучине Невы», «Четыре горизонта» и «Дом у Елагина острова».
Для примера: при покупке 3 – 5-комнатной квартиры в доме «Четыре горизонта» стоимостью более 16,2 млн рублей (при 100-процентной оплате) покупатель может выбрать любое понравившееся ему парковочное место не дороже 1,15 млн рублей. Паркинг в подарок — и в ЖК «Смольный парк» для будущих обладателей 4- и 6-комнатных квартир.
Выгоднее покупать паркинг на старте продаж, его цена тоже растет по мере приближения срока сдачи дома. Вариантов покупки, как правило, два: единовременная оплата или рассрочка. С изменением законодательства о регистрации недвижимости с 2017 года появилась возможность покупать машино-место в ипотеку (у банков есть программы, в которых процентная ставка варьируется в районе 13%), однако она пока не пользуется спросом среди покупателей.
- Очень популярны у покупателей акции, когда машино-место включается в стоимость квартиры или при покупке квартиры предлагается в подарок, – добавляет Михаил Гущин. – Сейчас такие акции действуют в таких наших проектах как «Собрание», «Дом на излучине Невы», «Четыре горизонта» и «Дом у Елагина острова».
Перспективы под вопросом
Нераспроданные парковки застройщики чаще всего сдают в аренду, арендная плата может составлять 2,5 – 10 тысяч рублей в месяц в зависимости от объекта. Правда, сдавать в аренду невыгодно - окупится лишь через 10-15 лет. Но возможности снизить стоимость паркингов у застройщиков нет: себестоимость одного парковочного места даже в многоэтажном паркинге, по словам Арсения Васильева, составляет около 700-800 тысяч рублей. Застройщики стараются хотя бы продать места по себестоимости и уж точно на них не зарабатывают.
И все же в целом перспективы у паркингов есть, ведь ситуация с парковочными местами в Петербурге не улучшается, к тому же расширяется зона платной парковки. Но основным стимулом спроса на парковочные места может стать снижение цен. Пока в большинстве проектов стоимость машино-мест остается слишком высокой для покупателей.
Екатерина Дмитриева, для "Фонтанки.ру"