Предварительные итоги года на рынке жилья в Петербурге оказались предсказуемы: сохраняющийся «навес» предложения над спросом немного снизил цены на первичке. Дисбаланс, впрочем, медленно, но верно сокращается, говорят эксперты. На вторичном рынке цены, пусть и чуть-чуть, но приподнялись. В лидеры роста вырвалась так называемая «новая вторичка» – жилье в совсем недавно построенных домах: именно здесь в 2017-м продавалось более половины квартир вторичного рынка.
Вторичка подросла
В лидерах по ценам на вторичном рынке жилья традиционно оказались Центральный и Петроградский районы. Согласно данным портала "БН.ру", в Центральном районе вторичное жилье выросло в цене с 130 до 134 тысяч рублей за метр; Петроградский же занимает первое место, и за год жилье там почти не поднялось в цене, колеблясь на среднем уровне в 152,5 тысячи рублей за метр. Любопытная ситуация сложилась в Адмиралтейском районе: там вторичное жилье поднялось в цене со 111 почти до 119 тысяч рублей за метр. В Московском же — осталось на тех же 119 тысячах за метр, что и в декабре 2016 года.
Небольшой рост демонстрирует Васильевский остров — со 119 до 122 тысяч рублей за метр на вторичном рынке. Со 107 до 111 тысяч за метр подорожала вторичка в Приморском районе. Красногвардейский и Калининский районы дают похожие графики с небольшим подорожанием: с 92,5 до 94 тысяч за метр в первом и с 95,5 до 99,5 тысячи за метр во втором. Выборгский район остался на среднем уровне в 103 тысячи за метр, как и в декабре 2016-го. Квартиры в Кировском районе приподнялись в цене с 94,7 тысячи до 98,2 за метр. Красносельский район с 90 тысяч за метр поднялся до 92, в Невском рост еще меньше — с 92,7 до 93,5 тысячи рублей за метр.
Наиболее дешевая вторичка — в Кронштадте и в Колпино: в Кронштадте – 76 тысяч за метр, цена осталась на уровне декабря 2016-го, а в Колпинском районе — минимальная, 74 тысячи (цена также не изменилась). Жилье в Пушкине, Петродворце и в Курортном районе дороже: в Пушкине средняя цена составляет 86 тысяч за метр (не изменилась за год), в Петродворцовом районе — 81 тысяча (за год рост примерно на одну тысячу), в Курортном районе — 97 тысяч (рост за год — около 2 тысяч рублей за метр).
Первичка подешевела
Первичный рынок демонстрирует события куда более драматичные. Так, новостройки Петроградского района упали в цене с декабря 2016 года со 195 до 175 тысяч рублей. Центральный район также подешевел впечатляюще: со 169 тысяч до 158 тысяч рублей за метр жилья в новостройках. На 20 тысяч, со 132 до 112 за метр, рухнули в цене новостройки Адмиралтейского района. Интересно, что в середине года они показывали еще большее падение – до 105 тысяч за метр, — но затем к концу года немного поднялись.
Выборгский район по сравнению с другими относительно стабилен — цены упали с 89 до 84 тысяч за метр новостроек. Первичка на Васильевском подешевела со 117 до 113,6 тысячи, что тоже относительно немного. Более глубокое падение — в Приморском районе: со 110 до 100 тысяч за метр в новостройках. Еще хуже дела обстоят в Кировском районе: падение на 18 тысяч, со 103,6 тысячи за метр до 85,4 тысячи.
Однако лидером по падению является Красногвардейский район: цены на первичке там упали за год на 30 тысяч рублей, со 110 до 80 тысяч за квадратный метр новостроек.
Остальные районы города на первичном рынке жилья демонстрируют сравнительную стабильность, а где-то даже и рост цен. Так, Калининский район приподнялся с 99 до 100 тысяч за метр, Фрунзенский подрос со 108,6 до 112,3 тысячи, Красносельский — с 92,3 до 94 тысяч за метр. Новостройки в Невском районе также подорожали — с 84,3 до 86,8 тысячи рублей за метр. Московский — также в группе растущих: со 116 до 119 тысяч за метр.
Кронштадт и Колпино и тут показывают минимальные цифры. Правда, в Кронштадте жилье подешевело за год: с 70,7 тысячи за метр до 66,5. А в Колпинском районе — немного подорожало: с 61,7 до 64,5 тысячи за метр.
Лидеры роста — ближайшие пригороды. Так, в Курортном районе цены на первичке выросли со 112 до 124 тысяч за метр новостроек. Пушкинский район подешевле, но демонстрирует еще более уверенный рост: с 76 тысяч с декабря 2016-го цены на новостройки там выросли до 92 тысяч. Петродворцовый район тоже поднимается в цене: за год с 61,8 тысячи до 67,3 тысячи рублей за метр.
Дисбаланс снижается
По данным портала "БН.ру", в среднем цены на первичном рынке жилья по городу упали на три тысячи рублей — со 103,5 до 100,6 тысячи за метр. Но окончательные итоги по рынку недвижимости в Петербурге подводить пока рано, главных цифр стоит ждать ближе к середине или концу января. В частности, к середине января первые итоги появятся у КЦ «Петербургская недвижимость». Сейчас консалтинговый центр располагает лишь предварительными цифрами по первичному рынку, и они отличаются от статистики БН, показывая рост — со 107,5 тысячи за метр в начале 2017-го года до 109,4 тысячи в конце. Таким образом, имеется удорожание квадратного метра в новостройках на 1,8%, говорит гендиректор консалтингового центра Ольга Трошева. В «Петербургской недвижимости» такое расхождение с данными "БН.ру" объясняют тем, что оперируют ценами застройщика, а не ценами конкретных сделок.
Для сравнения: в Ленобласти, несмотря на хорошие цифры по вводу жилья (2,5 млн метров за январь – ноябрь 2017 года), и первичный, и вторичный рынок показали снижение. Вторичка упала в среднем на 2,5 тысячи (с 53,5 до 51,2), первичка еще больше — с 54 тысяч за метр жилья в новостройках до 48,5 тысячи, по данным "БН.ру".
Главным фактором, влияющим на спрос на первичном рынке, продолжает оставаться «навес» предложения над спросом. Рынок недвижимости, таким образом, третий год остается рынком покупателя. В 2017 году выведено для продажи, по словам Ольги Трошевой, 4,7 млн метров нового жилья. Спрос же, как говорят аналитики «Петербургской недвижимости», должен — вместе с пригородной зоной Ленобласти (Кудрово, Мурино, Бугры) — охватить всего 4,2 млн метров. Оставшиеся 500 тысяч «невостребованных» метров заставляют многих экспертов говорить о том, что цены на первичке будут так или иначе падать и далее. Впрочем, как видно из разброса по районам, снижение имеет локальный характер: половина районов показывает рост.
Да и спрос, пусть медленно, но все же растет. «4,2 млн – это больше, чем было в 2016 году (4,01 млн кв.м), и больше, чем в 2015 году (3,8 млн кв.м)», – прибавляет Трошева. А значит, дисбаланс снижается — тем более что и предложение начало сокращаться. «Количество рекламируемых домов за год сократилось на 3,2%, – сообщает на портале "NSP.ru" аналитик Дмитрий Житков. – Особенно заметно снижение предложения объектов в области. Год назад строители продавали квартиры в 274 областных объектах, в декабре 2017-го – в 230. Минус 44 дома».
Не стоит сбрасывать со счетов и третий важный фактор — так называемый рынок «новой вторички». Часть экспертов считает этот рынок «угрозой» новостройкам, особенно окраинным проектам эконом-класса. «Риелторы говорят, что уже года два «новая вторичка» активно конкурирует с тем, что предлагают застройщики. И неудивительно, квартиры-то готовые. Люди осознали, что в этих полях (ближайших пригородных локациях. — Прим. ред.) им жить не очень хочется. И перепродают только что купленное», – говорит Вячеслав Семененко, гендиректор АО «Мастер Девелопмент». В «Петербургской недвижимости» не согласны: Мурино по-прежнему популярно, говорят там, и демонстрирует стабильные продажи и разнообразие проектов, которые конкурируют между собой.
Есть и другие мнения: так, глава Knight Frank St.-Petersburg Николай Пашков считает, что «новая вторичка» будет теснить не первичный рынок, а наоборот, старый фонд, сталинки и хрущевки. По данным "NSP.ru", впервые в истории петербургского вторичного рынка жилья более половины предложения находится в недавно построенных домах высокого класса — кирпичных и монолитных. За год их доля выросла на 13% – с 38 до 51% (без учета Ленобласти, в том числе перенаселенных Мурино и Кудрово).
И наконец, в ушедшем году аналитики зафиксировали эпохальную цифру: цены на вторичном рынке на 0,8% превысили данные «прекрасного далеко» – докризисного сентября 2008 года. Чтобы дойти до этого уровня, рынку недвижимости понадобилось без малого 10 лет. Правда, у этих данных должно быть одно важное уточнение: цена нынешней вторички в долларах совсем иная — на 57% ниже, чем в 2008 году.
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру