Отказ от продажи доли в строительстве приведёт к использованию серых схем?
Сегодняшний рынок строящегося жилья из-за понижения дохода населения, и, как следствие, понижения уровня спроса не готов к значительным изменениям законодательства относительно привлечения средств дольщиков.
Нововведение преследует важную цель: пресечь возможность мошенничества в строительной сфере, появления обманутых дольщиков и не достроенных домов. Но изменение в действующем законодательстве может лишить компании денег дольщиков (на которые сейчас строится большинство домов) и вынудить их вернуться к серым схемам продаж, которые были до этого.
Что предлагает рынок готового жилья
Попытки решить проблему обманутых дольщиков в законодательстве ведутся с 2015 года. Тогда чиновники улучшили схему привлечения средств дольщиков. Но на сегодняшний день количество обманутых дольщиков и обанкротившихся застройщиков требует кардинальных изменений на рынке. У местных бюджетов и чиновников нет денег на выполнение обязательств разорившихся строительных фирм.
Конечно, можно обязать застройщиков продавать только завершенные дома. Готовые объекты могут стоить на 30% дороже строящихся. Уже сейчас есть застройщики, которые изначально предлагают к продаже не все квартиры, чтобы потом продать их по более высокой цене. Также операции по продаже готового объекта осуществляются намного проще и быстрее, чем операции продажи объектов по ДДУ, а покупатель защищен от приобретения квартиры, которая может превратиться в долгострой. Покупая готовый вариант, потребитель может сразу оценить реальный вид квартиры, проверить качество материалов и работ. К тому же, реализация готовых квартир избавляет обе стороны вопроса от проблемы выплаты неустоек, возникающих из-за несоблюдения сроков строительства.
Главная проблема упразднения долевого строительства — это поиск источника финансирования для новых объектов. Это может толкнуть застройщиков к использованию серых схем или создать рост продаж по ЖСК.
Законопроект о полном запрете схемы ЖСК уже внесен в Госдуму (кроме строительства по государственным программам), но в целом законодательство, направленное на регулирование операций долевого строительства, почти не учитывает такие объекты как апартаменты. Именно эти объекты дают простор для применения серых схем на законных основаниях: по жилищным векселям, предварительным договорам, жилищным сертификатам и другим. Востребованность апартаментов растет, и ликвидация долевого строительства может повысить их популярность на рынке недвижимости.
Данные аналитиков Knight Frank St Petersburg за год показывают, что в Петербурге спрос на апартаменты вырос примерно на 50%, а предложение выросло вдвое. Однако, по словам экспертов, для сервисных апартаментов, инвестиционная привлекательность в случае продаж в готовом состоянии серьезно уменьшается (смотрите комментарий).
Ситуация неоднозначна
Большинство застройщиков отказываются давать прогнозы ситуации на рынке при отмене долевого строительства. Минстрой РФ обещает не нарушать работу застройщиков и проводить отказ от долевого участия поэтапно. Первые поправки вступают в силу с 1 июля 2018 года. Благоприятной ситуацию могли бы сделать банкиры, активно участвуя в изменениях и финансируя будущие стройки, но они пока не делали официальных заявлений.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg сказала, что отмена долевого строительства навряд ли увеличит объёмы строительства апартаментов, т. к. их инвестиционная привлекательность зависит от порога входа и это не закроет выход на рынок застройщикам, практикующих получение денег от граждан по различным недобросовестным схемам.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1» сообщила, что вариант ухода от долевого строительства уже фактически запущен и переход на продажу только готового жилья займет от 3 до 5 лет - времени вполне достаточного, чтобы рынок приспособился к нововведениям. Это открывает возможности для проработки новых законных схем реализации жилья и возвращения к кооперативам, но кто-то может захотеть использовать серые схемы, популярные в 1990-х — многие эксперты опасаются именно этого развития событий.
Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» пояснила, что законодательная инициатива по отмене долевого строительства без введения нового законного способа по использованию финансовых средств со стороны, разрешает застройщикам использовать договоры гражданско-правовых форм для приёма денег, например, договор купли-продажи будущей вещи или вносить деньги через жилищно-строительные кооперативы, которые и сейчас популярны на рынке. Также действующее законодательство разрешает объединение граждан в форме простого товарищества для строительства недвижимости. Но такой способ подразумевает определенные сложности с точки зрения организации и ответственности по общим обязательствам. Если чиновники установят прямой запрет на заключение застройщиками договоров с физическими лицами (для защиты их интересов от потере денег в случае незавершенного объекта) на продажу не построенных объектов, законно наладить продажи долей в строительство будет невозможно. В случае игнорирования подобного запрета, застройщик будет привлечен к ответственности, кроме того, он может потерять разрешение на строительство, а постройка может быть объявлена самовольной и подлежащей к сносу.