Через три года дольщиков в России быть не должно — ни обманутых, ни, наоборот, счастливых. Президент Путин поручил правительству вместе с АИЖК и ЦБ подготовить к 15 декабря «дорожную карту» поэтапного ухода от долевки в пользу банковского кредитования строителей. Участники рынка гадают, кто пролоббировал столь смелый шаг и хватит ли у банков средств, чтобы заместить 3,5 триллиона рублей — именно столько, по словам главы Минстроя Михаила Меня, люди инвестируют ежегодно в договоры долевого участия.
Банки охотно занимаются ипотекой, но кредитовать строительные компании не спешили никогда. Много лет игроки рынка рассуждают о развитии проектного финансирования, но доступно оно пока считаным единицам, так что даже разговоры о его необходимости стали общим местом. Финансистов можно понять — строительство считается высокорисковым бизнесом, а это значит, что на каждый отданный застройщику кредитный рубль банк должен иметь на своем счету еще один рубль в резерве. Тем любопытнее то, каким образом государство планирует развивать этот вид финансирования сейчас, в условиях западных санкций и далеко не самого здорового состояния самих банков.
«Либо эти строительные счета будут держать несколько государственных или полугосударственных банков с жесткими условиями, либо у нас банки будут лопаться, как они лопаются сейчас, вместе с долевыми деньгами», – считает автор программы «Квадрат» на [Фонтанке.Офис] Дмитрий Синочкин.
«По данным ЦБ РФ на 1 июля 2017 года, объем кредитов, предоставленных юрлицам и ИП на строительство зданий и сооружений, достиг 571 млрд рублей (почти в шесть раз меньше, чем нужная для замещения долевки сумма. — Прим. ред.)», – говорится в исследовании аналитического центра НАФИ. Для сравнения: строительство одного многоквартирного дома может обойтись в среднем в один – три миллиарда. При этом статистика НАФИ говорит о том, что 571 миллиард — это значительно меньше, чем строители получали кредитов в докризисном 2014 году (691 млрд).
Но и в целом любые инвестиции в строительство жилья, по данным аналитиков НАФИ, сокращаются. В I полугодии 2017 года объем этих вложений составил 194,7 млрд рублей, что на 19% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Это худший показатель за посткризисный период: даже в I полугодии 2015 года в жилье инвестировали 205 млрд рублей. Снизился и объем привлеченных средств дольщиков. По сравнению с рекордным значением I полугодия 2016 года (135,8 млрд рублей), в I полугодии 2017 года застройщики привлекли только 106,2 млрд рублей (минус 21,8%). Восприятие ситуации в отрасли ее участниками также остается настороженным. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) составил -16% в I и в II кварталах 2017 года. Это худшие показатели для первого полугодия за весь посткризисный период. Лишь 9% руководителей стройкомпаний, согласно данным НАФИ, считают положение на рынке благоприятным.
Обманутых дольщиков в такой ситуации меньше не становится, а чиновников теперь за это регулярно распекают; более того, с недавних пор снижение количества «граждан, пострадавших от долевого строительства», – это один из показателей успешности губернаторов. «Проще всего решить проблему, устранив саму ее причину. Не будет долевки — не будет и обманутых дольщиков. Плюс могущественное банковское лобби, которому, безусловно, интересно наложить лапу на финансовые потоки — миллиарды и триллионы рублей идут мимо банковского сектора, напрямую попадая к застройщикам. Что касается цифры в 3,5 трлн, у граждан на депозитах лежит сейчас около 20 триллионов. Так-то цифра не то чтобы сумасшедшая, – считает Дмитрий Синочкин. – Я бы не называл это лоббированием, потому что это не сознательная деятельность с целями и задачами, а скорее некое «роевое» коллективное сознание: чиновническое и финансовое сообщества понимают, где выгода. И стихийным образом действуют в эту сторону».
Банки и финансовые аналитики, опрошенные «Фонтанкой», пока высказываться на эту тему не спешат, как и признавать какое-либо лоббирование. «Кредитные организации вряд ли можно назвать лоббистами данного закона, поскольку застройщики не являются желанными клиентами для них, – говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. – Высокая просрочка, убытки у значительного числа предприятий... Поэтому переход к проектному финансированию, конечно, займет больше времени, чем анонсированные три года. Кроме того, кредиты потребуются более долгосрочные, чем банки сейчас дают. Сроки окупаемости проектов вырастут, а долг строители фактически смогут погашать только после ввода объекта в эксплуатацию, когда начнутся продажи жилья».
Плати мне на эскроу
А в Сбербанке уже сейчас без долгих рассуждений прикидывают, каким образом реализовать обозначенную властями схему. «Сбербанк традиционно выступает лидером рынка финансирования жилищного строительства. Накоплен огромный опыт проектного финансирования в данной области, и с 2009 года мы не финансируем жилые проекты иным способом», – рассказали «Фонтанке» в пресс-службе кредитной организации. Механизмом будущего взаимодействия покупателя жилья и строителя через банк будет так называемый эскроу-счет. Как подчеркивают в Сбере, применение эскроу-счетов обсуждалось в Минстрое уже давно, в рамках изменений к 214-ФЗ о долевом строительстве.
Эскроу-счет (англ. escrow) – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Открывать эскроу-счета могут банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу, причем только в момент подписания всех документов. Таким образом, покупатель получает определенную, хоть и не стопроцентную гарантию того, что отдает деньги лишь тогда, когда обязательства перед ним полностью выполнены. В России этот вид соглашения — договор условного депонирования, или эскроу, а также банковский эскроу-счет – впервые был законодательно прописан в 2012 году. С 1 июля 2014 года новые положения Гражданского кодекса, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу.
Механизм эскроу-счетов является рабочей альтернативой долевке без рисков последней, считают в Сбере; при этом гарантом сохранности привлечённых средств является банк, а вместо средств дольщиков для финансирования строительства используются кредитные средства.
Пятилетку за три года
Строители и риелторы, устав, судя по всему, спорить с властью о долевке, восприняли новость спокойнее, чем можно было ожидать. Негативный опыт взаимодействия с банками, вероятно, в скором времени будет вынужденно пересматриваться, говорят игроки рынка. «Ну взять хотя бы «Балтийскую жемчужину». Яркий проект, который прозрачен и реализуется за счет инвестиций, – ищет примеры Руслан Соешев, глава комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России». – Есть хорошее выражение: «Полжизни мы тратим на то, чтобы заработать деньги, а вторые полжизни тратим заработанное на восстановление здоровья». Сначала мы всех пустили на рынок строительства, а теперь сфера очищается».
Полностью нереалистичными называют лишь сроки – «дорожная карта» до 15 декабря, избавление от долевки за три года. «Срок для разработки «дорожной карты» не соответствует уровню задачи, это новые правила игры с нуля», – уверена Ольга Барабанова, коммерческий директор московского девелопера Sezar Group. «Мягкий переход к новой модели рынка жилищного строительства займет не менее 5 лет – это срок, через который при стабильной экономической ситуации долевое строительство может исчезнуть совсем без серьезного ущерба строительной отрасли», – считает Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.
К тому времени, по его словам, на рынке останутся только те застройщики, у которых есть доступ к дешевому проектному финансированию от крупнейших банков. В результате их число может сократиться в 3 – 4 раза, считает эксперт. Впрочем, разговоры о грядущей олигополии поддерживают не все. «Крупных холдингов у нас десятка три-четыре, столько же их и останется, – считает Дмитрий Синочкин. – Но будет серьезная реструктуризация. Не исключаю, что город и региональные власти будут придерживать разрешения на строительство под разными предлогами, тормозить предоставление новых участков. Главный же вопрос в том, будут ли схемы проектного финансирования пересматриваться и как. Будет ли дифференциация — дешевые деньги для больших и надежных и дорогие деньги для малых и новичков. Масса интересного нас ожидает, конечно. Строительное лобби сейчас не в силе, его очень слабо слышно. Но что ясно, так это то, что разговоры о доступности жилья придется прекратить сразу и навсегда. Плюс 15% к ценам даст банковское финансирование, добавьте сюда и ипотечные проценты. Рынок скукожится наполовину. И на каждом углу нам будут вещать о том, как зато повысилась резко надежность».
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»