Масштабное освоение городских окраин началось в Петербурге 10 лет назад. Возведение новых микрорайонов в полях было призвано свести на нет уплотнительную, «точечную» застройку, вызывавшую возмущение горожан. В 2007-м приступили к строительству «Юбилейного квартала» и стартовала «Северная долина», в начале 2008-го – открылись продажи в «Балтийской жемчужине». «Фонтанка» расспросила жителей первых масштабных кварталов, каково жить в новых пригородах, и узнала о будущем комплексной застройки.
Личная история
Когда Татьяна в первый раз оказалась на Парнасе, «Северной долины» еще не было и в помине – приехала забирать из ремонта машину. «Была весна, солнечно. Мы вышли из метро и увидели длинный синий забор и синее небо над ним, много неба, – рассказывает Татьяна, одна из пионеров проекта. – У нас и мысли не было, что мы будем здесь жить. Точнее – не было мысли, что можем позволить себе купить квартиру».
Через месяц в жизни Татьяны все перевернулось. Пришлось съезжать из квартиры в Приморском районе и искать новое жилье. Вложение в стройку на Парнасе казалось рискованным – в 2010-м квартиры в «Долине» стоили подозрительно дешево, о проекте еще никто не знал. На устах были только договоренности Валентины Матвиенко и Олега Дерипаски, владельца «Базового элемента», в который входит застройщик «Главстрой-СПб». Губернатор обещала лично контролировать строительство.
Татьяна рискнула, взяла ипотеку. «В следующий раз я приехала уже в июне, – продолжает Татьяна. – У метро, где сейчас стоят дома, были канавы с камышом, квакали лягушки, мужики что-то в этих канавах ловили. Мы следили за стройкой – этажи росли удивительно быстро. На моих глазах грязь превращалась в асфальт, выстилали газоны».
За 6 лет Татьяна прошла через круговую стройку, воевала за долгожданные газоны с автомобилистами, следила, как строятся во дворе детские садики, школа, как запускается общественный транспорт и появляются магазины. «Нам всегда тут нравилось, только хотелось бы больше благоустроенных скверов и хорошей пешеходной дорожки через железнодорожные пути к «Гранд Каньону», – добавляет Татьяна.
Садики и школы: подождать и потерпеть
Покупка жилья в первых масштабных проектах действительно была отчасти рискованной. Десять лет назад застройщики и город только начинали обкатывать технологию массовой застройки. Правила менялись на ходу. В одних проектах садики-школы строили по схеме государственно-частного партнерства, в других – город оплачивал затраты застройщикам. В последние годы Смольный и вовсе обязал застройщиков строить социальную инфраструктуру и проектировать дороги за свой счет. В итоге нагрузка легла на плечи дольщиков.
«Детская болезнь» почти всех первых КОТов – запоздалое строительство инфраструктуры: садиков, поликлиник, дорог. На их нехватку поначалу жаловались жители «Северной долины». «За последние два года мы сильно нагнали отставание, – говорят в пресс-службе «Главстрой-СПб». – В микрорайоне уже работают 4 детских сада и 2 школы, почти готов пятый детсад, строится еще 3 учреждения. На первых этажах корпусов открылось более 200 объектов – банки, аптеки, медицинские кабинеты, магазины».
В уже завершенных комплексах ситуация с инфраструктурой тоже оказалась небезоблачной. В «Юбилейном квартале», рассчитанном на 25 тысяч человек, работает только один детский садик на 75 малышей. Сады и школы в соседних кварталах так и не построили. Их застройщик «СУ-155» обанкротился, а для городского садика так и не выбрали подрядчика.
В Славянке, достроенной в 2014-м, – похожая история. Как выяснилось, число соцобъектов изначально рассчитали неправильно. «Мест в трех школах Славянки не хватает, – рассказывает жительница района Наталья. – Наши школы переполнены более чем в два раза, есть вторая смена, а в классах по 40 – 45 детей. При том что многие дети посещают школы Пушкина, Павловска и Новой Ижоры. Детские сады также переполнены, в группах по 30 – 35 детей. Поликлиник нет, есть только отделения, а к узким специалистам приходится ездить в Пушкин». Колпинское шоссе ради нового района на 50 тысяч человек так и не реконструировали. Каждое утро в Славянке собираются получасовые очереди на маршрутку.
Впрочем, Наталья относится к невзгодам с терпением. «Мы переехали в Славянку одними из первых, но ничего ужасного в жизни в недостроенном районе не было, – рассказывает Наталья. – Я жена военнослужащего, бывало и похуже. Жизнь здесь меня устраивает».
Почему КОТы все равно популярны
Нехватка инфраструктуры не отпугивает покупателей. Дефицит детских садов и школ ощущается не только в новых районах, а пробки в час пик стоят по всему городу, объясняют жители новостроек.
Более того, квартиры в масштабных проектах популярнее точечной застройки. «Доля комплексов жилой площадью более 100 тыс. кв. м составляет свыше 60% в общем объеме рынка. При этом в объеме спроса на них приходится порядка 70 – 75% (из них половина – в пригородной зоне Ленинградской области)», – делится аналитикой Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость».
Главная причина такой популярности – цена. «За счет объемов реализации застройщики могут предложить покупателям цены на 10 – 15% ниже, чем на проекты, строящиеся в обжитых кварталах», – объясняет Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Семьи с ограниченным бюджетом фактически могут выбирать только между хрущевками и домами в масштабных проектах. И новые дома выигрывают конкуренцию. «Приобретая недвижимость, реализуемую в рамках КОТ, покупателя ждет ряд преимуществ: новые объекты социальной инфраструктуры, новые внутренние и внешние инженерные сети, дороги, благоустроенная территория, однородная социальная среда», – перечисляют в «Терминал-Ресурсе».
Вдобавок за 10 лет городские КОТы эволюционировали. Конкуренция привела к расслоению проектов. В самом жестком эконом-классе по-прежнему строится только жилье с минимальной инфраструктурой. Тогда как в комплексах в городской черте, комфорт- и бизнес-класса, застройщики начали задумываться о качественной среде: строить закрытые от автомобилей дворы, проектировать велодорожки и скейт-площадки, разнообразить высотность, фасады зданий и планировки квартир.
«Некоторые застройщики сегодня предлагают продукт качественно иного уровня: разрабатывают инновационные архитектурные решения; привлекают к разработке проектов ученых, урбанистов; создают не просто квартал жилой застройки, а комфортную среду обитания для людей, в том числе за счет продуманного благоустройства территории и ландшафтного дизайна», – говорит Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI.
Есть ли будущее у КОТов
В ближайшие годы проекты комплексного освоения будут по-прежнему составлять основной объем предложения жилья. Просто в силу числа уже начатых проектов. А вот в оценках дальнейшего будущего девелоперы расходятся.
«Спрос по-прежнему генерируется ценой, местоположением, перспективностью места, транспортной доступностью. Сейчас большая часть жилья строится в рамках проектов КОТ, и спрос на жилье в них высокий», – оптимистична Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж компании «Полис Групп».
Однако не все девелоперы столь же счастливо видят развитие крупных проектов. «С конца 2016 года наметилась тенденция, когда большую долю новых объектов составляют жилые комплексы, реализуемые в границах Петербурга не в рамках квартальной застройки», – указывает Арсений Васильев.
«Комплексное освоение территории – это результат нежелания властей самим заниматься градостроительством. Но сейчас и для застройщиков такие проекты становятся слишком сложными – очень высокие первичные затраты», – добавляет Николай Крутов, член совета директоров «Норманн».
Далекое заКАДье ждет сокращение рынка, согласен генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Денис Заседателев. «Городские локации сегодня более востребованы, пригород воспринимается как дешевое жилье, – поясняет Денис Заседателев. – Люди, покупающие у нас квартиру несколько лет назад, готовы были инвестировать в свое комфортное будущее и ждать «завтра» – когда наладится инфраструктура, завершится благоустройство квартала и так далее. В настоящий момент ждать «завтра» большинство не готово, люди выбирают «сегодня» – квартиру с худшей инфраструктурой, меньшей площади, но в городе и сейчас».
Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»