Практику долевого строительства в России будут постепенно прекращать. Такое поручение уже дал Минстрою президент Путин. Тема, как рассказал глава ведомства Михаил Мень, обсуждалась на закрытом совещании, где главе государства отчитывались о недостроях и обманутых дольщиках в регионах. Накануне выборов их столь много, что с участием частных лиц как инвесторов появления жилья решено покончить. И начнут уже в следующем году.
В России сегодня 830 долгостроев и 38 тысяч граждан, купивших в них квартиры. В 2017 году запланировано ввести лишь 140 из их перечня. А по 227 домам не определены даже сроки ввода. Цифры по числу обманутых дольщиков Минстрой недавно запросил в Росреестре, не надеясь на адекватность отчетов и «дорожных карт по решению проблем...» из регионов. Лидерами по количеству долгостроев признаны Ростовская и Новосибирская область и Краснодарский край. В петербургском плане-графике завершения проблемных объектов на данный момент числится 21 многоквартирный дом (список).
Отход от долевки — тема не новая; еще летом, когда были приняты новые радикальные поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве (описанные в 218-м ФЗ), застройщики начали говорить о том, что дело склоняется к полному уничтожению в России самого этого явления. Тему не замедлили подхватить и чиновники, как областные, так и петербургские. Теперь, судя по всему, идея наконец дошла и до высших эшелонов власти: по словам Меня, ознакомившись с данными о десятках тысяч обманутых дольщиков, глава государства заявил, что следующим летом, после вступления в силу 218-ФЗ, власти должны начать поэтапно переводить отрасль на «более цивилизованный» способ финансирования — так называемое проектное финансирование строек с участием банков. Сфера строительства должна преобразиться коренным образом: деньги компании будут искать у банков. В кабмине еще подумают, как это оформить, совместно с Госдумой, сказал министр.
«Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня», – уточнил Мень.
Юристы, опрошенные «Фонтанкой», отнеслись к новому курсу скорее положительно.
«Есть много застройщиков, которые не соответствуют требованиям законов о привлечении денежных средств. Внешне их документы и финансовые показатели могут не вызывать сомнений, а на самом деле уставные капиталы искусственно раздуты, деньги дольщиков повторно оборачиваются, создаются цепочки аффилированных компаний и т. п., – уверена Алина Беляева, гендиректор столичной юридической группы «К.О.Р.Д.». – Законодатель старается защитить дольщиков, вводя новые требования к застройщикам и новые механизмы-регуляторы, в частности по платежам. Например, предоплата по ДДУ до его регистрации в настоящее время запрещена».
Застройщики же, судя по интонациям, давно ждали чего-то подобного.
«Честнее было бы объявить сразу об отмене долевого строительства. Медленно, но все идет к этому, – заявил нашему изданию Беслан Берсиров, заместитель гендиректора АО «Строительный трест». – Банки давно борются за денежные потоки, чтобы они шли мимо застройщиков, напрямую в банк. А если так не получается, нужно отменить долевку и ввести стройку за счет кредитов. Что, безусловно, увеличит цену за метр. Да и далеко не каждому застройщику банк готов выдать кредит. Мы проектное финансирование не используем, строим за счет собственных средств... Компаний на рынке, следовательно, станет значительно меньше, цены вырастут, объемы стройки упадут. Зато банкам будет хорошо».
По мнению президента RBI (входят компании RBI и «Северный город») Эдуарда Тиктинского, не факт, что модель стройки без долевки, которую власти называют более цивилизованной, приживется в России – с учетом имеющихся экономических проблем, среднего уровня доходов населения и кредитных ставок в банках. Что касается рисков в долевом строительстве, то, по его словам, для их снижения стоило бы уделять больше внимания повышению финансовой грамотности покупателя и ответственному отношению к вложениям в строительство, к выбору застройщика.
Мария Черная, гендиректор ООО «Бонава Санкт-Петербург», сомневается, что более плотное общение с банками сделает строительство менее рисковым сектором экономики. «Мы видим, как сегодня лихорадит банковскую сферу. Это значит подвергать покупателей жилья еще большему риску, – уверена она. – Что касается покупателя, то именно он заплатит за эти новации».
«Нагромождение бессмысленных регуляций превысило все мыслимые границы. У нас банки вообще не готовы поддерживать проектное финансирование – даже в объеме, в несколько раз меньшем, чем объем текущего строительства, – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Новость не очень хорошая для тех, кто собирается покупать жилье в ближайшие годы. Но отличная новость для руководителей текущих проектов — рост цен будет неизбежен».
«В долевом строительстве сейчас оборачивается около трех триллионов рублей. Сможет ли банковский сектор быстро заместить такую денежную массу? – интересуется Борис Бросалин, гендиректор компании «Норманн». – При неблагоприятном сценарии есть вариант, что с рынка исчезнут... ну, примерно все. Цены кредитов вы знаете. Те, кто работает с банками сейчас, в основном достраивают проекты, начатые в 2014 году, когда рынок рос. Чтобы банки сейчас пошли к застройщикам, нужно их очень сильно чем-то замотивировать».
«Может быть, что-то получится при условии господдержки проектного финансирования (по аналогии с ипотечными программами) и снижении кредитных ставок до 3 – 4%, – размышляет финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев. – Сейчас ставки — 10 – 15%. И предоставляют проектное финансирование всего несколько банков, причем сейчас они боятся иметь дело со строителями. Одно только рассмотрение заявки длится от полугода до года. К тому же для того, чтобы соответствовать их требованиям, нужен серьезный финансовый отдел с большим штатом».
Очевидно, что взят курс на укрупнение отрасли, говорят эксперты: малый и средний строительный бизнес может заранее приискивать другие жизненные и экономические перспективы. Укрупнение же, в свою очередь, означает ослабление конкуренции, которое всегда и везде ведет к снижению качества продукта – готового жилья. Антимонопольщики справятся, говорят юристы, всего лишь нужно внимательно надзирать, нет ли признаков картельных сговоров, считает Алина Беляева. Но вряд ли усиление и так невыносимого надзора во всех сферах решит экономические задачи.
«У нас останется, я думаю, всего несколько компаний; будет так, как в начале 90-х, — сколько тогда строили?» – вспоминает Алексей Белоусов, глава «Объединения строителей СПб».
«Государство толкает рынок к консолидации, потому что с малым количеством участников рынка проще договориться. И управлять ими в ручном режиме так тоже проще, – полагает Сергей Первиков, генеральный директор московской Prisma Group. – До конца года мы ещё увидим новости о слиянии крупных застройщиков».
Как изменится первичный рынок жилья в связи с возможными нововведениями, еще никто не в состоянии проанализировать. Неизвестно, можно ли будет купить у застройщика недостроенную квартиру, или продаваться будет только уже полностью готовое жилье в сданных домах. При этом апелляции власти к тому, что долевка — нецивилизованный инструмент, являются как минимум упрощением, считают эксперты. Например, в Северной Европе и Скандинавии долевка отлично работает. Есть похожие схемы и во Франции.
«Это происходит так: компания-застройщик инициирует проект и начинает его продавать по договорам бронирования, то есть делать предпродажи, – рассказывает Сергей Первиков. – Договор стоит, допустим, 500 евро. По сути это просто бронь. Далее, застройщик в течение какого-то времени презентует проект, собирает спрос и оценивает, насколько он будет востребован рынком. После чего идет с этими данными к банкам, обосновывает, что проект успешный и на него есть спрос, и банк принимает решение о финансировании. Если спроса нет, они возвращают деньги за брони; если спрос есть и банк это увидел, застройщик получает финансирование на полную реализацию проекта. Все продажи происходят только после того, как застройщик построил объект. Все сделки происходят уже в момент ввода объекта в эксплуатацию. Может быть, мы будем двигаться к похожей модели. Но при одном условии — снижении ставок, доступности кредита. Дайте застройщику доступный кредит, и ему выгоднее будет быстро достроить объект и продавать его как готовое жилье. Это реанимирует и строительный рынок, и рынок стройматериалов».
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»