Около 600 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья и 510 тысяч «квадратов» различной инфраструктуры «ВТБ Девелопмент» планирует возвести на 198 гектарах недалеко от «Экспофорума». Предварительно стоимость всего замысла оценивается в 40 млрд рублей. Девелопер надеется выйти на стройку уже в следующем году; и без того невыездные жители прикидывают, какие дополнительные проблемы создаст для них новый район.
Проект планировки территории с рабочим названием «Югтаун» еще только разрабатывается, а предметом состоявшихся 7 августа общественных слушаний стал вопрос о так называемом «условно-разрешенном виде использования» для будущего малоэтажного района. Дело в том, что в Правилах землепользования и застройки эта зона отнесена к общественно-деловой застройке, и, чтобы строительство стало возможным, девелоперу нужно получить разрешение.
«Если они его получат, то смогут свой проект планировки с жилой застройкой выносить на следующие слушания. Если же комиссия по землепользованию и застройке откажет девелоперу в этом условно-разрешенном виде использования, то в ВТБ будут вынуждены корректировать проект – придется строить тут что-то другое, не жилье», – рассказал «Фонтанке» градозащитник и активист движения «Гражданин Пушкин» Александр Беляев.
Судя по выступлениям представителей районных властей, приветствовать проект они пока не спешат. Позиция администрации в целом заключается в том, что согласование на условно-разрешенный вид использования будет дано, только если девелопер обязуется за свой счет построить здесь дороги и школы, а затем передать их городу. Однако неясно, сможет ли инвестор вернуть, хотя бы частично, средства, вложенные в эту инфраструктуру, будет ли город ее выкупать и в каком объеме. Ранее сообщалось, что в составе проекта будет пять детских садов, три школы, поликлиники, почта и ряд других объектов.
«Никаких юридических гарантий того, что социалка будет построена, пока нет, и в какие сроки она будет построена, непонятно. И кто ее будет возводить, и за чей счет. А у города есть еще неисполненные обязательства по таким объектам в других новостройках — в Славянке, в тех же Шушарах, в поселке Ленсоветовский, – рассказывает Беляев. – Городу нужны деньги на уже построенную инфраструктуру. А тем более на транспортную, которая стоит еще дороже. Та же Южная широтная магистраль обойдется в десятки миллиардов. Так что пока это просто разговоры: что девелопер построит, а город выкупит. Даже если застройщик выйдет на какие-то соглашения с городом, он потом может эти соглашения не подписать, отказаться, как это происходило с «Дальпитерстроем», который несколько лет не подписывал с городом соглашение о строительстве школы с дальнейшим выкупом за счет бюджета — из-за пункта о штрафах за срыв сроков строительства. Механизма воздействия на застройщиков в этом плане нет».
Другим нерешаемым вопросом, о котором говорилось на слушаниях, стала транспортная проблема. Помимо «Югтауна», в Шушарах строится гигантский квартал «На Царскосельских холмах», по соседству через Пулковское шоссе растет стотысячный «Планетоград», а 135 тысяч будущих жителей города-спутника Южный вообще не оставляют Пушкинскому району шансов на доступность.
Инвестор «ВТБ Девелопмент» попытался напомнить собравшимся про Южную широтную магистраль, но на него посыпался шквал возражений — дорога нужна сегодня, а не завтра. Магистраль заложили еще в Генплан 2005 года, и она рассчитана на тогдашнюю градостроительную ситуацию. По плану должна пройти от Волхонского шоссе до Софийской улицы, пересекая Петербургское шоссе и имея выход на Витебский проспект и Московское шоссе, и таким образом позволяя жителям Славянки попадать на любую городскую лучевую магистраль. Что же касается заявленных девелоперами новых районов, их жители, очевидно, будут тоже утром ездить в город, а вечером домой. И судя по расположению будущих строек, они будут пытаться выехать либо через Пулковское шоссе, либо через и так перегруженный Витебский проспект.
Выходом из транспортного тупика могло бы стать строительство не жилой, а общественно-деловой зоны, что и предложили «ВТБ Девелопмент» местные активисты. По их мнению, логичнее было бы создать рядом с «Экспофорумом» туристические центры, объекты досуговой инфраструктуры. К слову, такие планы тоже есть: проект «Ленфильм-парк», киногород, объединяющий на 10 га кинопроизводственные и складские помещения, павильоны, натурные съемочные площадки и развлекательно-интерактивную зону, с бутафорскими улицами, стилизованными под различные эпохи и архитектурные стили, аттракционами и магазинами для туристов. Соглашение о его реализации ВТБ и «Ленфильм» подписали в марте 2016 года. Предварительный объем инвестиций оценивается в четыре млрд рублей, к строительству отелей, ресторанов и бизнес-центров будут привлекать других партнеров.
И наконец, третьей проблемой, которую инвестору придется решать, является близость к Пулковской обсерватории. В октябре 2016 президент Владимир Путин поднял вопрос о временном моратории на застройку земель защитно-парковой зоны научного учреждения. А это практически вся территория будущего «Югтауна», что было отражено и в протоколе слушаний. На данном этапе согласование обсерватории для проекта не требуется; оно понадобится позже, когда девелопер будет получать разрешение на строительство. Впрочем, какого-то четкого порядка в получении этого согласования в последние годы не наблюдалось. Так, проект «На Царскосельских холмах» в 2016 году получил нужные документы на основании согласования от 2001 года, когда не существовало даже ППТ этого участка. С другой стороны, по словам градозащитников, даже постановление Совнаркома от 1945 года о запрете любого строительства в этой зоне своей юридической силы не утрачивало.
В любом случае у жителей Пушкинского района еще будет возможность повлиять на замыслы девелопера, если он выйдет на следующие слушания с проектом планировки территории. Кстати, застраивать весь участок самостоятельно «ВТБ Девелопмент» не планирует: как сообщалось ранее, компания собирается построить своими силами только один квартал, а остальные лоты, в среднем по 20 га, продать другим застройщикам.
Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»