Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вносит изменения сразу в 39 законодательных актов. Документ, впервые вынесенный на обсуждение в 2014 году и сразу вызвавший множество возражений, приняли весьма оперативно: 20 июля он прошел третье чтение в Госдуме, 25 числа одобрен Совфедом, а 30-го — подписан президентом и опубликован. Дата вступления в силу — 1 января 2019 года.
Закон был разработан в Минэкономразвития и обсуждался как мера, которая должна была упростить земельное законодательство. Нормативная база для дачников действительно является одной из самых запутанных. Однако еще на стадии обсуждения выяснилось, что заявленных целей он не достиг. В конце электорального цикла массового избирателя не стоит сильно волновать; может быть, поэтому закон вышел запутанным, расплывчатым, а вступление его в силу отложено до 2019 года. Но знатоки земельного свода законов бьют тревогу уже сейчас.
Как рассказала «Фонтанке» Людмила Голосова, глава Профсоюза садоводов России и Национального совета по земельной политике и ЖКХ, прежний 66-й федеральный закон от 1998 года, регулировавший деятельность садоводов, действительно имел минусы. Например, он не страховал садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) от склок в правлениях, так как выборность председателей СНТ часто оборачивалась невозможностью выстроить эффективную работу. «И хорошему председателю не давали работать, и от плохого нельзя было защититься, – поясняет она. – Надо было урегулировать их ответственность». Не защищал закон и от злостных неплательщиков. Все это новый федеральный документ должен был исправить. Впервые он увидел свет в конце 2014 года, а подписан президентом был уже в пятой редакции.
«В 2014 году в Гражданский кодекс были внесены изменения, убравшие такую организационно-правовую форму, как садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения, которые применяли садоводы и дачники по всей России. Вместо них были утверждены как единственно возможные товарищества собственников недвижимости (ТСН). Прежние объединения оказались вне норм ГК РФ, поэтому закон о садоводстве начали готовить уже в 2014 году», – рассказывает Голосова. Еще одним новшеством стало упразднение дачных некоммерческих товариществ — с 2019 года эта организационно-правовая форма уйдет в прошлое.
Подвох, по мнению Людмилы Голосовой, заключается в том, что статья 123.12 Гражданского кодекса разрешает создавать такие ТСН только тем, кто владеет на праве собственности не только участком земли, но и долей в имуществе общего пользования (имеются в виду электросети, дороги и пр.). В соответствии с 218-м законом о регистрации недвижимости в России единственным подтверждением права собственности является запись в Едином госреестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП, а с 2017 года — ЕГРН, присоединивший бывший Государственный кадастр недвижимости – ГКН). Но 50% садоводов и огородников в стране этой записи не имеют; у них есть на руках только членские книжки, то есть документ, подтверждающий лишь участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество).
«Старого образца книжки, 90-х годов, – синие, голубые и белые. И все эти люди, получается, в силу закона не смогут такие ТСН создавать», – рассказывает эксперт.
Но и из другой половины лишь 30% имеют запись в ЕГРН о собственности на участок.
«70% из этих оставшихся имеют на руках либо старые свидетельства, либо постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, либо какие-то государственные акты о предоставлении земель и т. д. Они были ранее поставлены на кадастровый учет, участкам присвоили кадастровые номера – как ранее учтенным. Но с 1 января 2017 года, с вступлением в силу 218-го закона о госрегистрации недвижимости (ст. 70, п. 3) все, что не было внесено в ЕГРН, однако поставлено на кадастровый учет до 2008 года как ранее учтенное, снимается с этого кадастрового учета, – подчеркивает Голосова. – Следовательно, эти 70% пополняют ряды тех, кто сидит с членскими книжками на руках. Потому что их изымают из кадастра, эти земельные участки становятся бесхозными и переходят в руки муниципальных властей. Таким образом, останется лишь небольшое число людей, которые вроде бы могут создавать ТСН — вот эту новую организационно-правовую форму».
Впрочем, и те оставшиеся, кто внес запись о собственности на участок в реестр, не все окажутся счастливчиками, которые смогут образовать новые товарищества. Ведь далеко не все собственники участков имеют во владении еще и долю в землях общего пользования, внесенную в ЕГРН. А закон требует именно этого, подчеркивает эксперт. При этом какого-то порядка внесения или невнесения записей в ЕГРН в садоводствах, конечно же, нет: в едином коллективе живут люди с самыми разными документами. По словам Голосовой, получается, что никаких новых ТСН эти сложившиеся коллективы создать не смогут.
В Профсоюзе садоводов полагают, что новый закон написан не в интересах дачников, а в интересах управляющих компаний.
«Они внесли в закон статью о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юрлица. Расплывчатую, допускающую массу толкований статью, без всяких уточнений о том, как такие люди без создания юрлица должны жить. Якобы они должны «взаимодействовать с муниципалами». Но никакую инфраструктуру им создавать не будут, населенного пункта там тоже не оформить. Они запутали всех окончательно, – рассказывает Голосова. – Кроме того, они внесли такое положение о долях в общем имуществе: собственники, все 100%, должны на общем собрании принять решение о своём желании приобрести доли в имуществе общего пользования. Но никакого регламента и правомочности проведения такого собрания собственников земли в садоводствах (не всех членов коллектива, а только собственников) не описано. Да и невозможно такое собрание со 100 процентами провести. То есть априори земля общего пользования отдается во владение юрлицу, товариществу, его «учредителям». Это важно — такое ТСН, как записано в законе, создают учредители на учредительном собрании. И они на своих собраниях будут принимать и сметы, и все остальное. А все другие, кто останется за бортом, будут содержать это юрлицо (управляющую компанию) и имущество общего пользования, будут платить и за приобретение такого имущества, но его собственниками и членами товарищества не будут...»
Затраты на содержание общего имущества в садоводствах тоже возрастут. Сейчас для подмосковных хозяйств они составляют 13-15 тысяч в год (для петербургских — от 5 до 12 тысяч за стандартный участок в шесть соток), но после вступления закона в силу, как подсчитали в Профсоюзе садоводов, эта сумма поднимется до 80 тысяч и выше. Что касается предполагаемых интересантов нового закона, то, как говорят садоводы, такие люди уже «поселились» в некоторых районных администрациях.
Еще один вопрос, который тревожит дачников, — это переходный период. Подписанный президентом документ, который вступает в силу в 2019 году, имеет пятилетний переходный период — до 2024 года. Но при этом он гласит, что с начала 2019 года садоводства смогут пользоваться своими уставами только в той части, которая не будет противоречить новым нормам.
«А там, конечно, все противоречит. Вплоть до того, что в законе в описании садового дома объявлено, что он должен быть без погреба. Почему без погреба-то? Еще мы почему-то должны Градкодекс соблюдать, а в нем записана ширина улиц 15 метров — а у нас-то по четыре, семь, девять, в зависимости от года создания. Можете себе представить, сколько всяких подводных камней они натворили? И я думаю, это для того, чтобы посадить в каждое СНТ своих управленцев, «надзирателей». А мы будем в ранге крепостных. Мы в это юрлицо войти же не сможем, а платить будем», – говорит Людмила Голосова.
«Я могу рассказать про свой район, Волоколамский, Московской области. Когда вот эту новую форму в Гражданский кодекс впендюрили, тут же глава администрации в 2014 году половину первого этажа отдал будущей УК. Дал им помещение, технику. И они стали ездить по садоводствам, спрашивать, чем там люди недовольны. Ну, знаете, всегда же найдутся те, кто скажет — это председатель делает не так, то не эдак. Обычно это неплательщики. И на это они заявляют — мы, мол, предлагаем вам свои услуги. Это не сейчас, подчеркиваю, это началось с 2014 года, – рассказывает Голосова. – Они тогда уже этот закон наметили».
Еще одним подвохом новых нормативов стало упразднение 7-й статьи 499 ФЗ от 30 декабря 2014 года — о принудительном изъятии земельных участков. В ней говорится о том, что при принудительном изъятии участков (в различных целях, например, при строительстве новых дорог) садоводам и огородникам полагается выплачивать выкуп. И никакой замены этой нормы нет, говорит Голосова, — таким образом, выкупа теперь можно будет и не дождаться.
Затрагивает документ и интересы огородников, которых под Петербургом (в частности, на землях, выделенных Минобороны) довольно много. Ранее 66-й ФЗ разрешал на таких участках возведение «некапитальных жилых строений». Теперь же и этого будет нельзя — разрешаются только хозпостройки для хранения инвентаря, то есть «пеналы» для граблей, лопат и тяпок. Интересно, что на стадии обсуждения правовое управление кабмина РФ возражало против этой нормы и сообщало, что на огородах повсеместно строятся дома. Однако и это установление закона было принято в неизменном виде. Между тем на землях огородничеств прежним 66-м ФЗ (ст. 3) было разрешено строить жилье и даже регистрировать дома в собственность. И таких случаев немало. При этом закон определяет, что эти жилые здания, если они уже построены и зарегистрированы в ЕГРН, не будут считаться самостроем.
«А все остальное, что в ЕГРН не внесено, получается, будет? Вот они так прописали, – говорит Людмила Голосова. – А значит, если будут сносить — компенсации не будет».
В открытом письме Путину (http://www.sadovodom.ru/128-2/), которое Профсоюз садоводов отправил еще 12 марта 2016 года, говорится, что новый закон нарушает 22 статьи Конституции. Текст письма известен и в среде петербургских дачников; за него, в частности, горячо выступает председатель регионального отделения Профсоюза садоводов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Ханенко.
«Его (письмо) везде поддерживают: вот недавно был форум садоводов в Калининграде, и там тоже все против закона выступили, – рассказывает он. – И в Общественной палате рекомендовали снять законопроект с рассмотрения. В Думу потом на обсуждение съехались люди со всей страны — из Саратова, Иркутска, Хабаровска, с Алтая, с Сахалина даже, всего более семидесяти регионов — думали, что-то удастся донести. В результате послушали депутатов, которые этот закон и сами не читали, судя по тому, как они говорили».
«Принимая этот закон, президент подписался под тем, что в России – феодальный строй в обнимку с крепостным правом. Это уничтожение народа, ведь этой землей люди спасались, – категорично заявляет Людмила Голосова. – Знаете, что будет завтра? Завтра они скажут, что все ваши дачи становятся индивидуальными жилыми домами. А это означает — вторая недвижимость, то есть полноценный налог на нее; это означает, что живущие в квартирах по соцнайму будут выселены, потому что у них по закону уже будет иметься дом; это означает, что для владельцев дач ликвидируют, например, жилищную очередь. Вот чего я боюсь».
На «нулевом чтении» в Общественной палате законопроект поддержки не получил. 10 ноября 2016 года по нему провели парламентские слушания в Госдуме, на которых большинство выступающих выступили также против; а 20 апреля 2017-го слушания по законопроекту прошли и в Совете Федерации, где тоже – на словах — он был раскритикован. В результате документ был принят голосами «Единой России» и ЛДПР, и через пять дней одобрен Совфедом.
«Когда два миллиона крымчан провели референдум и сказали «мы хотим в Россию», наш президент сказал: это желание граждан, я не могу идти против, – говорит глава Профсоюза садоводов. – Здесь же 62 миллиона дачников сказали — вы нас уничтожаете. И... ничего, как будто так и надо».
Дмитрий Синочкин, ведущий программы «Квадрат» на [Фонтанке/Офис] и главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга», на своей странице в Facebook невесело замечает, что при осмыслении очередных законодательных новаций граждане (включая участников рынка и экспертов) проходят три стадии.
«Первая – «Ну, они все же разумные люди, не могут же они принять такую чушь». Выясняется: могут, – пишет эксперт. – Вторая – полагаемся на правоприменителей: «Ладно, что взять с депутатов, но, может быть, суды подойдут более взвешенно?». Выясняется: ни фига. В отдельных случаях суд бежит впереди паровоза, повинуясь не закону, а политическому чутью. Третья – «До всех ведь не доберутся, всех не накажут, нас слишком много!». И вот в таком счастливом заблуждении гражданин пребывает ровно до того момента, пока к нему не постучат».
Впрочем, не все эксперты смотрят на будущее так же мрачно. Так, например, член президиума Российского аграрного движения, президент Кремлевского фонда по поддержке пенсионеров, садоводов и фермеров Василий Захарьящев заявил «Фонтанке», что действие закона на самом деле будет ясно позднее, когда будут изданы подзаконные акты. И добавил, что, очевидно, «это был плод, рано рожденный».
Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»
Справка:
По оценке Александра Ханенко, в Петербурге на данный момент около трехсот садоводств и огородничеств, из них лишь порядка ста оформили в собственность свои земли. В Ленобласти же таких товариществ более трех тысяч, и процент неприватизированных земель там намного больше.