В Петербурге буквально за два десятка миллионов продают перспективное место под застройку - комплекс зданий Минобороны на Бестужевской. Девелоперов смущает только Богословское кладбище под боком и необходимость решать вопросы с городом.
Предшественником ФГУП «Строительное управление Ленинградского военного округа» (СУ ЛенВО), по данным СПАРК-Интерфакс, было Северо-Западное строительное управление специального строительства Минобороны. Предприятие вело свою историю еще с Великой Отечественной войны. Силами её строителей было возведено большое количество оборонительных рубежей, огневых и фортификационных сооружений, мостов и переправ, складов, баз, госпиталей. Потом было восстановление Ленинграда после войны, работы после землетрясений в Ташкенте и Спитаке, ликвидация последствий Чернобыльской катастрофы, строительство военных и гражданских объектов на территории Чеченской Республики.
В последнее время перед инициированым в 2005 году банкротством СУ ЛенВО предприятие выигрывало небольшие, по несколько миллионов, конкурсы на обслуживание и уборку военных городков Завеличье и Череха в Псковской области. И к 2010 году, когда его признали банкротом, подошло с общей кредиторской задолженностью в 463,9 млн рублей. Инициатором банкротства выступило некое ЗАО «Кристи», строительная организация, которая сейчас уже не действует. А в число кредиторов вошли предприятия Минобороны и гражданские строительные компании.
На 1 августа 2017 года назначены торги по продаже имущества ФГУПа. На продажу пойдут казармы, боксы, КПП – всего 1586 кв. метров помещений, за которые просят скромные 23,5 млн рублей. Один квадратный метр оценен немногим более чем в 14,8 тыс. рублей. Указанные здания находятся по адресу: Бестужевская, 4, корпус 2 и корпус 4, скрываясь за различными литерами, не все из которых удалось обнаружить на известных картах. Но по тем, что удалось определить, понятно, что база находится в квадрате между Богословским кладбищем, улицей Бестужевской и железнодорожной веткой.
Самые дорогие лоты торгов: овощехранилище (639,5 кв. метров) ценой от 8,4 млн рублей и часть административного здания (площадь 250 кв. м), за минимум 5,3 млн рублей. Еще 2,2 млн рублей просят за гаражный бокс (площадью 168,1 кв. метр) и от 3,4 млн рублей за склад (261 кв. метр). Котельная (187 кв. метров) оценена в 2,6 млн рублей, 51-метровое КПП – в 842 тысячи рублей, а казарма (28,5 кв. метров) и вовсе в 478 тысяч рублей.
Активную застройку территории в этом районе ведут "Группа ЛСР" и "Сэтл Групп" – многоэтажки буквально наступают на базу. У первой компании через дорогу целый жилой квартал, состоящий из ЖК «Калейдоскоп», Cinema и «Калина парк». Поэтому девелоперы считают, что база – перспективное место под застройку, и цена адекватна рынку.
– В среднем цена в локации на участки, предназначенные под жилищное строительство, варьируется в диапазоне 14 – 18 тыс. рублей за кв. м улучшений. Земля без градостроительной подготовки реализуется с дисконтом, – рассказала руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В то же время, судя по данным Росреестра, земельный участок под базой сейчас в собственности города. И по городскому закону, чтобы получить не только здания, но и землю, новому собственнику придется заплатить еще 25% кадастровой цены участка. С другой стороны, других ограничений на участке нет, а бывшие военные объекты в этом районе уже активно застраиваются.
– При наличии реальных возможностей согласования строительства жилого комплекса территория может быть интересна для девелоперов – участок расположен в обжитом, активно застраиваемом районе (пр-т Маршала Блюхера). И средняя цена предложения квадратного метра на 1 июня 2017 года в локации составляла 95,1 тыс. рублей, – отметила Трошева.
Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин также считает, что территория может быть вполне интересна потенциальному инвестору, но с одним "но":
– Перспектива строительства на них жилой недвижимости неопределенная. Сомневаюсь, что будущих жителей возможного жилого комплекса порадует прямое соседство с кладбищем.
Впрочем, сложно утверждать, что из соседних многоэтажек компании кладбище совсем не видно.
Примечательно, что в 2014 году этот комплекс объектов ФГУПа по заказу конкурсного управляющего был оценен в 30,8 млн рублей (а включая ремонтно-смазочный бокс на Салова и трансформаторную подстанцию на Лабораторном проспекте — в 41,5 млн рублей). Причем Росимущество, которое анализировало результаты оценки, активно возражало против выставления на торги объектов, поскольку «реализация имущества в соответствии с Положением, предложенным конкурсным управляющим, приведет к нарушению прав и законных интересов должника и продаже имущества должника по заниженной цен». Однако суд отклонил доводы ведомства, а повторную экспертизу предложил провести за счет Росимущества и кредиторов.
В связи с этим вызывает вопросы, что в 2017 году, когда объекты продают почти на 7 миллионов дешевле, компания "Инвестиционный торговый дом", которая в 2014 году проводила оценку, не выходит на связь. Сайт компании отключен, а на телефонные звонки никто не отвечает.
Сам конкурсный управляющий ФГУПа Василий Ходонович, который и выставил всё имущество на торги, также не смог ответить на вопросы «Фонтанки» по цене объектов — в офисе организаторов торгов сообщили, что он у них не появляется, а сами они ничего о базе не знают. Там пообещали «Фонтанке» попросить его перезвонить, но с редакцией так никто и не связался.
Илья Казаков, «Фонтанка.Ру»