Исследования, зафиксировавшие серьезный подъем на рынке недвижимости в России и Петербурге, были опубликованы международными консалтинговыми компаниями 29 и 30 июня. Речь преимущественно идет о коммерческой недвижимости и земельных участках. «Фонтанка» поинтересовалась у участников рынка, как сказался на них инвестиционный бум.
По данным Colliers International, объем инвестиций в недвижимость Петербурга в первом полугодии 2017 года составил $556 млн, что в 1,7 раз выше значения того же периода прошлого года. Объем продаж коммерческой недвижимости достиг $287 млн, увеличившись вдвое по сравнению с первым полугодием 2016 года. А доля иностранных инвестиций впервые за последние три года стала расти и даже превысила пятую часть от общего объема сделок.
Коллегам из Colliers вторят и эксперты JLL, которые сообщают, что объем инвестиционных сделок (с целью извлечения дохода) на рынке недвижимости России во 2-м квартале 2017 года составил 1,4 млрд долларов. Это более чем вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. В целом, вложения в российскую недвижимость с начала года выросли до 2,2 млрд долларов – на 39% выше показателя января-июня 2016 года. И хотя основная активность была по-прежнему сосредоточена в Москве, тем не менее доля столичных транзакций снизилась в годовом сопоставлении – с 82% до 73%. Доля же Петербурга в общестрановом показателе увеличилась с 6% до 18%. В абсолютных цифрах показатель Северной столицы вообще вырос в четыре раза – с 96 млн долларов инвестиций в первом полугодии 2016 года до 393 млн долларов за первые шесть месяцев 2017-го.
Самой крупной по площади, причем за последние пять лет, а не за полгода, в Петербурге стала недавняя продажа складского комплекса и двух бизнес-центров, принадлежавших финскому фонду EPI Russia I Ky. Их приобрела британская компания Raven Russia Limited. Однако более половины от всего объема инвестиций – 64% – пришлось на торговлю: здесь ключевой сделкой стала покупка ТРК «Лето» девелоперской компанией MALLTECH. Ранее ТРК владела структура, аффилированная с банком ВТБ.
В России же крупнейшей сделкой прошедшей половины года стала покупка китайской компанией Fosun Group и Avica Management Company московского МФК «Воздвиженка Центр». «Активность иностранных инвесторов растет. Качественными объектами в России интересуются как западные, так и азиатские, и ближневосточные компании. Fosun Group стала первой китайской компанией, закрывшей инвестиционную сделку на рынке недвижимости России с 2010 года, – комментирует Евгений Семенов, региональный директор и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – Мы также ожидаем, что ряд переговоров с участием иностранных инвесторов достигнет финальной стадии к концу этого года».
Аналитики JLL прогнозируют, что объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2017 году составит 4,5 млрд долларов.
Бума нет, но есть ростки
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге, в беседе с «Фонтанкой» подчеркнул, что он пока не видит в происходящем какой-то всеобъемлющей тенденции. «Понятно, что инвестиции в коммерческую недвижимость за время кризиса упали. И относительно этой низкой базы любой прирост, одна-две крупные сделки, дает по статистике плюс, – поясняет консультант. – Но с другой стороны, это не совпадение каких-то случайностей, это не значит, что вот продали, и на этом все, сейчас рынок опять упадет. Это не так, потому что инвесторы-то очень и очень серьезные. Это MALLTECH, бывший «РосЕвроДевелопмент», который очень долго к этой покупке присматривался, а во втором случае, с Raven Russia, покупателем впервые за много лет выступил западный фонд, акции которого котируются на бирже в Лондоне. То есть сделки заключили федеральный торговый девелопер и крупнейший западный фонд. Впервые за долгое время западная компания покупает проект под девелопмент. Это только первые ростки, но все же две сделки за короткое время, одна в апреле, другая в июне, это уже показатель».
В JLL считают, что почвой для роста стала стабильность национальной валюты. «Рубль торгуется в диапазоне 56-61 за доллар и менее волатилен по сравнению с 1-м полугодием 2016 года, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Восстановление экономики и рынка недвижимости способствует улучшению инвестиционной активности. Во 2-м полугодии мы ожидаем закрытия еще нескольких сделок, начатых в прошлом году».
«Они меня удивили»
Игроки рынка в оценках новостей, как водится, разошлись. Часть оценивает эту статистику несколько прохладнее, чем аналитики. «Я за весь рынок говорить не могу, но со своей точки зрения какого-то инвестиционного бума не вижу, – говорит Марк Лернер, гендиректор ИСК «Петрополь». – Не знаю, может он какой-то незримый. Или специфический, может быть не совсем рыночный. Например, кто-то раньше за границу выводил капитал, а теперь, из-за санкций, вынужден «парковать» его в России. Мы же все патриоты, поэтому мы инвестируем теперь здесь».
Впрочем, по словам девелопера, он сравнивает не с 2015-2016 годами, когда на рынке был «провал», а с благополучными временами 2011-2013-х. «Сейчас имеется некий отскок в лучшую сторону по сравнению с двумя прошедшими годами, да, — соглашается предприниматель. – Цифры же вещь лукавая. Но с лучшими годами не сравнить. Поэтому бурно аплодировать тому, что у нас выросли инвестиции в недвижимость… наверное, выросли, как статистический факт, но это не определяет состояние экономики, бизнеса, умонастроения инвесторов. Если оценивать результаты Colliers, то они меня удивили. Это идет в противоречие с моим видением и ощущением ситуации. Я не могу сказать, что прямо все куда-то бегут, роняя тапки, и все продают, такого нет, но и сказать, что у нас в два раза выросли инвестиции в недвижимость, я тоже не могу».
На рынок коммерческой недвижимости, как считает Лернер, влияет снижение ключевой ставки ЦБ: в результате этого, по его словам, доходность коммерческой недвижимости в 6-8% годовых, которая раньше была инвесторам неинтересна, теперь считается приемлемой. «Альтернативные финансовые вложения теперь тоже не сильно выгодней, – поясняет строитель. – Кроме того, наверное есть и какие-то спекулятивные попытки иностранцев что-то тут купить, потому что они считают – у нас кризис и низкие цены, а потом все вырастет. Я так абсолютно не считаю».
Андрей Кугий, коммерческий директор застройщика Glorax Development, которая специализируется на жилье, также не согласен с тем, что число инвестиционных сделок в его сфере растет. «В отличие от ситуации, которая была на рынке 1-2 года назад, можно сказать, что сейчас растет количество сделок на начальном этапе строительства, – рассказывает он. – Инвестиционные они или нет – точно никто не скажет, так как зачастую сами клиенты еще окончательно не определились с целью покупки. А на рынке коммерческой недвижимости ничего значимого я не вижу. Есть удачные проекты, где традиционно мало вакантных площадей. Но в среднем по рынку процент пустующих мест высок. Особенно в новых проектах. А о сделках с иностранным участием или с участием банков мне неизвестно».
Никаких иностранцев на рынке и никакого подъема не видит и миллиардер Евгений Гуревич, вице-президент холдинга «Адамант». «Скорее увеличилось количество разговоров об этом, – считает он. – Мне так не кажется. Арендная плата восстанавливается по сравнению с 2015 и 2016 годом, но очень медленно. Есть положительные сдвиги, но сказать, что очень большие, я не могу. А иностранца я не видел ни одного».
В консалтинговой компании Ernst&Young полагают, что общая тенденция последних трех-четырех лет — никаких бумов или падений. По словам Владислава Мягкова, старшего менеджера отдела консультаций по недвижимости Ernst&Young, в такие годы происходит «сжатие экономики»: «Дешевеют плохие участки, дорожают хорошие. Что торговли это касается, что жилья. Падает рынок или поднимается? Да нет, нормально живет. Просто происходят качественные изменения. А что для него плохое или хорошее, каждый решает сам».
Мизантропически настроенных участников рынка тоже немало. «Я не наблюдаю никакого оживления. Каждый рубль, не вложенный в Россию, это спасенный рубль, и каждый доллар, не вложенный в Россию, это спасенный доллар, – заявляет Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема». – Я человек такой, знаете, сельскохозяйственный, я беру калькулятор и считаю, за сколько можно купить и за сколько получить назад инвестиции. Так вот, если кого-то интересуют инвестиции в Россию в рублях, чтоб можно было, с учетом нынешних ставок, через 10 лет получить их назад, то это героические люди. Я таких просто не знаю. Что за дорого купили в инвестиционных целях в Питере в этом году? Ну покажите мне. «Лето», которое досталось ВТБ после того, как с ним «Система-Галс» не рассчиталась? ВТБ – это государственная структура, они чего-то там продают, чего-то покупают, это все не имеет никакого отношения к экономике. «Невскую ратушу» уже сколько лет они строят. Я не знаю, это все не экономическое явление. А что касается УК «Теорема», то у нас ничего не поменялось за последние три года».
Шанс встретить динозавра
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, объясняет, что вся статистика по росту или падению в сфере инвестиционных сделок создается из нескольких крупных продаж. «И тут как с шансом встретить динозавра — либо встретишь, либо нет, 50 на 50. Либо есть сделка, либо нет, а есть пара крупных сделок — есть и рынок. В этом году есть сделка — значит рынок сказочно вырос, в прошлом году ее не было — вот, рынок сказочно упал, – говорит Пашков. – Я видел активизацию инвесторов еще и прошлом году. Ходили и смотрели. Вот это «смотрели» в этом году реализовалось в виде неких сделок на рынке, вот и все».
Что касается рынка аренды, то, по словам Пашкова, сейчас в городе мало пустующих площадок. Более того, по его словам, офисный рынок становится дефицитным, потому что новые бизнес-центры не строятся. «Строить бизнес-центры невыгодно в существующих экономических условиях. Поэтому заполняется то, что есть. Но того, что есть, не очень хватает, особенно если у компании какой-то большой запрос, – рассказывает консультант. – И тут надо учитывать, что структуры Газпрома и в прошлом, и в этом году очень много арендовали офисных площадей, это вносит некую погрешность в статистику. Если ее убрать, то в силу плачевной экономической политики в городе у нас нового бизнеса почти не появляется. Существующие компании переезжают порой с место на место, но нового прироста арендаторов особо не видно, кроме Газпрома. Но если этой погрешностью пренебречь, то в городе сейчас небольшое количество вакантных площадей под офисы, особенно если сравнивать с Москвой».
Такая же ситуация, по данным аналитика, и в складской недвижимости: пустует 6-7% площадок, и это сравнительно немного. С другой стороны, роста арендных ставок в этой сфере тоже нет, а значит, нет и стимула для инвестора строить новые складские помещения. «Строить новые склады, может, и выгодно, но рискованно, так как покупателей на них очередь не стоит. Экономические обстоятельства не стимулируют... По складам очень мало заявляется новых проектов, по бизнес-центрам та же ситуация, – поясняет эксперт. – А вот в стрит-ритейле зато все хорошо, рынок очень живой».
Пациент скорее жив
Другая часть опрошенных «Фонтанкой» спикеров заявила, что дела действительно идут на лад, и рынок демонстрирует признаки оживления. «В первом полугодии этого года мы завершили продажу бизнес-центра на Барочной улице, 12Б, в составе жилого комплекса, – рассказал директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. – В нашем индустриальном парке Greenstate в Горелово растет число приобретений участков для производств, как это ни странно. Если в прошлом году мы заключили три сделки, то в этом году уже в 1 полугодии у нас подписано четыре контракта. Это российские компании в 80% случаев, в основном малый и средний бизнес. И представьте себе, это машиностроение – поставщики комплектующих и компания, занимающаяся инженерингом для машиностроения. Еще одна фирма связана с дорожным строительством. По сравнению с прошлым годом, который был совсем мертвый, это действительно так, рост есть».
Коммерческая недвижимость с точки зрения инвестиций более выгодна, чем вложение в покупку квартир, считает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI. «Ее окупаемость выше. Кстати, и владельцы малого бизнеса также часто предпочитают не покупку, а именно аренду площадок, – поясняет она. - При условии удачной локации коммерческие помещения можно сдать в аренду по очень привлекательной цене, но на этом рынке важен опыт, понимание особенностей каждой локации, а кроме того и серьезный стартовый капитал – от 10 млн рублей. Особого роста на рынке стрит-ритейла мы не видим, инвестиционных сделок там традиционно было много, до 60%».
А вот на рынке жилой недвижимости доля инвестиционных сделок в последние годы не достигает уровня даже 10-летней давности. «Тогда таких сделок было до 20%. Кризисы последних лет заметно снизили это количество. Сейчас выбирают квартиры небольшой площади (студии, однокомнатные). То время, когда любая однокомнатная квартира приносила гарантированный доход, уже в прошлом. А вот рынок апартаментов в последние годы рассматривается как привлекательный для инвестиций», – заявляет менеджер RBI.
В компании А2 Retail, специализирующейся на коммерческой недвижимости, также подтверждают устойчивый рост инвестиционных сделок уже в течение года. Инвесторы составляют до 75% от общего числа покупателей, говорит Ольга Аткачис, гендиректор компании. И для этого, по ее словам, есть объективные причины: экономику перестало лихорадить после обвала валютного рынка в IV квартале 2014 года, люди адаптировались к новым реалиям, собственники и арендаторы пересмотрели ставки.
Сроки окупаемости таких сделок зависят от локации помещения и от времени покупки. Если покупать на ранних этапах строительства, то срок окупаемости будет не менее 6 лет, говорят в компании. В наиболее востребованных местах – «Золотой треугольник», основные торговые магистрали, помещения непосредственно у метро – окупаемость может превышать 10 лет. А для помещений на Невском окупаемость может достигать и 15 лет. Но «переизбытка ликвидных предложений» нет и не ожидается.
В компании «ЦДС» вообще говорят о дефиците. «Спрос со стороны арендаторов коммерческих помещений растет. Во многих наших проектах – дефицит качественных помещений под аренду, – рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС». – Высокий спрос и со стороны покупателей. Популярностью пользуются как небольшие объекты площадью 50-70 кв. м, так и крупные – до 200 кв. м. Есть интересанты и на уникальные помещения до 1000 кв. м. Как ни странно, мы не видим каких-либо явных причин для такого всплеска интереса. Скорее всего, инвесторы уже давно наблюдают за рынком, и сейчас даже наиболее консервативные из них приняли решение о выходе на сделку. В связи с этим мы даже хотим немного увеличить цены на коммерческие помещения в некоторых проектах. В частности, в Кудрово цены на встроенные помещения вырастут на 10%».
Исторический спрос
Любопытно, что в «ЦДС» отмечают рост инвестиций не только в коммерческие площади, но и в жилье; сегодня доля инвестиционных покупок квартир в проектах компании достигает 15%. То же самое говорят и в консалтинговой группе Rusland SP. Андрей Бойков, партнер группы, говорит, что спрос на квартиры как объекты вложения средств исторически все еще сохраняется на высоком уровне. «Люди покупают квартиры с точки зрения будущей перепродажи или сдачи в аренду для получения пассивного дохода. Хотя нельзя не отметить, что это всего 6-7% годовых – не очень интересно для профессиональных игроков рынка, – поясняет консультант. – Перепродажа может принести в пределах 15-20% годовых. Класс жилья в основном – эконом и комфорт. В ряде проектов доля инвестиционных приобретений может достигать до 30%. А вот интерес к коммерческим встройкам, земельным участкам под дальнейшее строительство жилья и торговых объектов действительно вырос. Именно торговля вызывает наибольший интерес с точки зрения вложений, офисный рынок более пассивный. Хотя в Петербурге его спасает приход Газпрома. Иностранных инвестиций по-прежнему почти нет».
Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»