Можно ли согласовать перепланировку памятника задним числом

Жители дома в Басковом переулке, 13-15, объявили войну соседям-рестораторам. Причин целый список – двор, заполненный мусором едва не по окна, вентиляция для отвода глаз, а не запахов, иссякший напор воды. Но в острую фазу конфликт перешел после того, как из-за несогласованной перепланировки у дома треснул фасад.

«Мы обнаружили трещину в ноябре, – эмоционально рассказывает житель Дмитрий Ледовский. - Возвращались домой и сначала заметили, что у ресторана Port лопнуло глухое стекло в витрине. Потом отошли, присмотрелись – а трещина от него пошла вверх до 5-го этажа. В квартире над рестораном просели полы».

За год до этого, летом 2015-го, жители проводили время, вслушиваясь в строительный грохот. Арендатор «Море внутри» пробил проем в несущей стене шириной в несколько метров. В октябре ресторан открылся. А весной 2016-го проект перепланировки подали в комитет по охране памятников. «Кладка стен прочная. Возможно устройство нового проема», – оценили в заключении эксперты.

Возможно, компания смогла бы узаконить перепланировку постфактум. Но раззадоренные рыбными запахами жители начали писать в администрацию и прокуратуру. Теперь арендатор попал в неудобное положение перед собственником помещения – компанией «Илал». В январе КГИОП подал к ним каждому по иску со статьей 7.13 КоАП «Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия». Это грозит штрафом до миллиона рублей.

Вдобавок администрация Центрального района требует в арбитраже вернуть все, как было, – привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние в течение полугода. Следующее заседание назначено на 5 апреля.

«Илал» – не простая компания. Среди ее совладельцев в базе СПАРК до сих пор числится авторитетный бизнесмен Алексей Саргин, умерший в ноябре. Его связывали с промышленной группой «Союз» и с бывшим министром обороны Анатолием Сердюковым. В свою очередь, арендатору, владельцу «Море внутри» Егору Ярутову, фамилия Сердюкова также должна быть знакома. Точнее, отцу Ярутова Виктору. Он был совладельцем компании «Россервис», вплоть до 2013-го имевшей миллиардную выручку. Компания обслуживала IT-инфраструктуру налоговой службы, а затем и Минобороны, когда эти ведомства возглавлял Анатолий Сердюков.

У «Моря внутри» могло получиться. В прошлом году КГИОП согласился на двухэтажную пристройку из стекла к федеральному памятнику – дому Глуховского на Резной ул., 18/10. Хотя арендатор – компания ресторатора Алексея Бурика – так торопилась открыть для горожан особняк, что закончила строить веранду еще до отправки проекта в КГИОП. «Ее строительство является необходимым условием функционирования ресторана. До 2015 года особняк пустовал и постепенно разрушался», – убедили чиновников авторы историко-культурной экспертизы.

Офисы и кафе в домах-памятниках вообще дают простор для согласований постфактум. Примеры легко обнаружить на самом сайте КГИОПа, в разделе историко-культурных экспертиз. Их авторы обязаны фотофиксировать объекты. А снимки — говорят сами за себя. И расходятся с техпаспортами.

Ресторан City Grill на улице Рубинштейна открылся в 2014-м. Новые владельцы уже к тому времени перенесли вход и сделали перепланировку. Спустя два года в КГИОП принесли проект. Он предлагает «раскрыть исторический проем с улицы Рубинштейна» и «установить витрины и дверь с деревянным корпусом и исторической расстекловкой». Наверняка как две капли похожие на те, что есть.

На Большой Зелениной, 13, по проекту после перепланировки должен открыться продовольственный магазин с кафетерием. На самом деле пекарня «Коржов» работает в этом доме с 2015-го. Хотя по документам она больше похожа на магазин – нет кухни и три небольших зала вместо одного.

Только в одной экспертизе говорится впрямую – работы на самом деле вовсю ведутся. В доме Берштейна на Каменноостровском проспекте рабочие демонтировали майоликовую плитку, камин и лепнину, входившую в предмет охраны. В итоге эксперты их обязали восстановить плитку и не сбитый декор, но все равно рекомендовали согласовать проект.

Штраф, как плата за скорость

Рекордсменом по числу проектов перепланировки квартир, где работы уже ведутся, стала компания «СтройЭлитПроект» Алексея Гурьянова. Компания маленькая, но известна по экспертизе, приговорившей к сносу исторический дом на Ремесленной улице Петровского острова.

«Фонтанка» решила открыть скромную булочную на Загородном проспекте. И позвонила в «СтройЭлитПроект» за консультацией. Трубку взял Алексей. Он с ходу ввел в курс дела.

По-честному, перепланировка кафе занимает около года – от сбора документов до визы приемочной комиссии. Дома-памятники проходят этот круг дольше. Историко-культурная экспертиза отнимает еще месяца 3 – 4.

«Естественно, целый год никто не ждет. В городе практика такова, что все начинают строить, как только заключают договор на согласование, а то и раньше, – рассказал Алексей. – Обычно – даже наоборот, когда КГИОП начинает штрафовать, все прибегают и просят помочь».

Стоимость перепланировки затмила все мысли об уютненькой булочной. На помещение в доме без обременений КГИОП придется потратить 250 – 300 тысяч – цифра была названа за разработку проекта и работу компании по получению всех согласований и разрешений. Но мы выбрали памятник. А за него – готовься выкладывать полмиллиона.

«Может быть, можно параллельно строить и согласовывать, но чтобы без штрафов?..» – решила схитрить я.

«Если они выявят – штраф, предписание. Хоть документы уже почти на выходе... Вот раньше с КГИОП было проще, решалось конфетами, коньяком или просто по телефону», – Алексей сделал паузу, будто даже вздохнул.

Я расстроилась почти искренне: «500 тысяч и ждать 1,5 года? Да у нас помещение таких жертв не стоит».

Алексей давно понял – не клиент и был. «Общепит в последнее время стал очень дорогим, – вдруг поддержал он. – Многие просто вчерную строят, и все. Если компания арендует помещение, то когда она отобьет траты на согласования, непонятно. Проще в спальнике».

Экспертный компромисс

В Петербурге больше 9 тысяч памятников. Даже если за год КГИОП согласовывает сотню перепланировок, это вершина айсберга. Большая часть – остается за кадром. И все-таки закон «согласований постфактум» не предусматривает. Сначала проект, экспертиза, затем – работы на памятнике.

Тем удивительнее смотрятся под такими заключениями подписи экспертов. Их, аттестованных Минкультуры, всего 46 на весь Петербург. Работы хоть отбавляй, риск потерять статус – велик. А деньги совсем небольшие – 30 – 50 тысяч за экспертизу, когда за объекты сложнее – оплачивают от ста.

«Экспертов мало, а проектов много. Есть же какая-то социальная ответственность», – отвечает Максим Филипович, генеральный директор «Союза экспертов Северо-Запада». За последние два года он участвовал в нескольких «экспертизах постфактум».

Он считает, что несогласованная перепланировка – не повод отказывать в легализации работ. «Если мы приходим на объект и видим, что работы частично или даже полностью выполнены, мы указываем это в экспертизе, – объясняет логику Филипович. – На этом основании КГИОП может собственника оштрафовать, пополнить бюджет. Но сам факт нарушения не должен ограничивать выход в правовое поле. Каждый должен иметь возможность исправиться. Иначе получается патовая ситуация».

Исправиться — значит разработать проект, провести экспертизу и получить разрешение на работы. Если незаконная перепланировка не повредила памятнику – получай согласование сразу. Если наоборот – переделывай вплоть до полного восстановления. «Тем самым владелец объекта и устранит повреждения памятника, и вернется в правовое поле», – говорит Максим Филипович.

В такой схеме есть побочный эффект, согласен Филипович. При незаконных работах исчезает большая часть витражей и декора. Их некому восстанавливать. Закон защищает только ценные интерьеры, включенные в предмет охраны памятника.

«Несогласованные работы были всегда. Если человек не хочет сохранять неучтенный камин, он разберет его. И никто остановить не сможет, – отвечает на критику Филипович. – Это в том числе зависит от уровня культуры общества. Я только стараюсь придерживаться здравого смысла».

А что с ними делать?

В КГИОП к перепланировкам относятся лояльно. «У нас не много таких обращений. В основном это касается квартир. Люди по незнанию делают перепланировку, через какое-то время решают квартиру продать, и вдруг оказывается, что это невозможно, – говорит глава комитета Сергей Макаров. – А что с ними делать? Мы их привлекаем к ответственности. Смысла дальнейшего противостояния нет. Оставлять жить с несогласованной перепланировкой бессмысленно».

Нарушителей закона в комитете штрафуют (для физических лиц – штраф до 200 тысяч рублей). Затем – выдают задание на проектирование, которое фактически совпадает с настоящей квартирой, рассматривают проект и принимают работы.

Условий категорического отказа всего два – разрушение предмета охраны. Это ценные интерьеры, фасады, часть планировки. Их придется восстанавливать. И второе – разборка капитальных стен. «На Маяковского, 21, как и в доме на Рубинштейна, 7, пользователи нарушили несущие конструкции. Придется восстанавливать. В таком виде это никто не согласует», – добавляет Сергей Макаров.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»