Вторичка «помолодела» и ждет бума

Средние цены на петербургском рынке готового жилья дрожат возле одних и тех же отметок, «неликвид» советской эпохи продолжает дешеветь, а предложение пополняется новой вторичкой, меняющей ценовую картину на всем рынке.

Вторичный рынок жилья Санкт-Петербурга в последние годы словно бы подрастерял былую популярность и спрятался в тени новостроек. Можно лишь восхититься пропагандистской мощью работы, проделанной маркетологами: потенциального покупателя убедили, что гораздо выгоднее и престижней приобретать новую квартиру, а не «бабушкину» хрущобу с изношенными коммуникациями.


Такая разная вторичка

Главная метаморфоза вторичного рынка, произошедшая с ним буквально на наших глазах - он стремительно «помолодел». Еще в 2005 году весь жилищный фонд Северной столицы (по данным Петростата) включал около 100 млн квадратных метров. К середине нулевых стройкомплекс набрал обороты, и в период 2006-2015 годы застройщики выдали на гора около 27 млн кв. м., «освежив» городской жилфонд более чем на четверть. Так как речь идет только про город, не будем брать в расчет почти слившиеся с Петербургом областные Кудрово-Мурино-Новодевяткино... Хотя и там жилье сдавалось миллионами «квадратов», которые ныне оказывают на петербургскую вторичку существенное влияние, оттягивая с нее потенциального покупателя.

По данным ЦИАН, на долю постсоветской застройки Санкт-Петербурга сейчас приходится 32,9% от объема жилищного фонда Северной столицы. Для сравнения: это больше, чем в Москве, где аналогичный показатель составляет 25,8%. Но ниже, чем в Подмосковье (в Московской области 38% существующего жилья построено менее, чем 15 лет назад).

Выводы из всего этого простые: за последнее десятилетие структура предложения петербургской вторички кардинально поменялась. Рынок готового жилья по сути разделился на два больших сегмента: новая и старая вторичка (старый фонд, сталинки, хрущевки, корабли и пр.).

И самый дорогой тип жилья в Санкт-Петербурге на сегодня – это именно «новая вторичка». К ней большинство экспертов относит предложение квартир в домах, построенных в последнее десятилетие.

Данные предоставлены ЦИАН

Рынок приходит в себя

Что же сейчас происходит на рынке готового жилья? На первый взгляд - ничего выдающегося. Если на столичном вторичном рынке местные аналитики этой осенью периодически трубили о рекордном падении спроса, резком уменьшении предложения, существенном падении цен, то у нас пока все идет без громких потрясений, так сказать, ни шатко ни валко.

Вторичный рынок жилья, который в прошлом году довольно сильно «просел» по спросу и числу сделок, сейчас постепенно приходит в себя. По данным центра иследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», ежемесячные ценовые колебания на вторичном рынке Санкт-Петерурга с начала года были разнонаправленными и незначительными, тем не менее цена усредненного «квадрата» за 10 месяцев прибавила 1,5 % и сейчас достигла отметки в 104,7 тыс рублей. Кривая спроса характеризовалась стандартными колебаниями: традиционным падением активности к середине лета, оживлением к сентябрю, сейчас вновь наблюдается некоторое снижение покупательского интереса. Предложение в последние несколько месяцев стало пополняться активнее, так как ситуация на рынке более-менее стабильная.

С этими наблюдениями в целом совпадают и оценки практиков рынка. Хотя цифры слегка отличаются — риэлторы оперируют реальными ценами сделок. Не следует забывать и о дисконтах — сейчас, по словам экспертов, скидки продавцов в среднем могут достигать 7-10% и даже 15%, что, впрочем, совсем немного по московским меркам.


Новая вторичка тащит спрос

В агентстве «Петербургская Недвижимость» сообщают, что 2016 год на вторичном рынке характеризовался периодом «застоя» в январе-марте, а затем активной осенью: сделок было больше, чем в аналогичном сезоне прошлого года. При этом основная часть покупок совершалась на сумму не более 4 млн. руб. «Средняя стоимость квадратного метра в течение 2016 года оставалась стабильной: в январе средний показатель был на отметке в 93,5 тыс. руб./кв. м, а в конце октября – 93,8 тыс. руб./кв. м. Однако в сентябре мы наблюдали всплеск цен - по данным сделок нашего агентства средняя стоимость выросла до 98,5 тыс. руб. Причиной тому послужили период «затишья», который пришёлся на начало года, и традиционная низкая активность покупателей летом, ввиду сезона отпусков»,- комментирует генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. По его словам, осенний всплеск спроса обусловлен повышенным интересом клиентов к новой вторичке: продажи «однушек» в домах этой категории увеличились.

Эксперты АН «Итака» утверждают, что увеличение спроса на вторичное жилье наблюдалось в этом году уже с августа, сейчас активность постепенно снижается, цены пока остаются на прежнем уровне – по Санкт-Петербургу это в среднем 88 тыс. руб/кв.м. «Думаю, столичный рынок в этом вопросе опережает петербургский и тенденции, заметные в Москве, у нас только начали возникать. При этом падает именно спрос, предложений меньше не стало, если говорить про рынок стандартного жилья»,- отмечает заместитель генерального директора АН «Итака» Надежда Тодыкова.

При всем том, цифры официальной статистики по сделкам свидетельствуют, что дальнейшего «проседания» рынка не происходит. Скорее наоборот: вторичка в 2016 году, хоть и не показывает довольно высокую динамику продаж, как рынок новостроек, но тоже не в минусе. По данным Россреестра за девять месяцев текущего года в Петербурге зарегистрировано 63,4 тыс сделок купли-продажи и мены, тогда как в прошлом году их было 55,4. Рост - почти 15%.

Напомним, что в 2015-ом году, не самом лучшем для рынка недвижимости, объемы продаж на петербургской первичке упали по разным оценкам на 30-40%, вторичка просела примерно на столько же.

Таким образом, даже с учетом всех известных погрешностей официальной статистики, можно констатировать, что вторичка продолжает потихоньку отбивать прошлогоднее падение.


Хрущевки теряют в цене

Зато структурные изменения на этом рынке идут полным ходом. Эксперты отмечают, что существенное влияние как на покупательские пристрастия, так и ценовые изменения, все сильнее оказывает новая вторичка.

«Масштабы вводимого жилья, которое становится новой вторичкой, увеличиваются. В связи с этим снижается стоимость старого ветхого жилья. И чем больше вводится нового и качественного жилья, тем сильнее разница в цене между старой и новой вторичкой. В Москве это более заметно, чем в Санкт-Петербурге, из-за гораздо более плотной застройки во всех районах. У нас есть есть районы, где новое строительство не ведётся совсем, поэтому в них вторичка не дешевеет», - объясняет вице-президент BECAR Asset Management Group Илья Андреев.

Цены на непопулярное предложение — жилье в «хрущевках» и других домах «старой панели» - продолжили курс на снижение. «За последние полтора года ценовое снижение на такие объекты в целом составило 20%. Постепенное уменьшение цен на неликвидное жилье продолжится и дальше. Есть тенденция к тому, что собственники начинают потихоньку избавляться от таких объектов. Взамен покупают либо строящееся жилье, либо более современную и ликвидную новую «вторичку»,- считает Сергей Дроздов. По его оценкам, доля спроса на «новую вторичку» на рынке сейчас достигла 35%, причем, две трети спроса приходится на эконом-класс.

Сразу же возникает два вопроса: какова доля «свежих» квартир, представленых сейчас на этом рынке, и в каких локациях их больше всего?

Оценки практиков разнятся, но даже этот разброс впечатляет — называются цифры в пределах 30-50% от общего объема предложения на рынке готового жилья. Истина, как водится, где-то посередине. Аналитики указывают на впечатляющие темпы прироста такого предложения, особенно если брать за точку отсчета начало нулевых годов. «Если еще в 2014 году на долю домов, введенных в эксплуатацию после 2000 года, приходилось лишь 29%, то в 2015-2016 гг. этот показатель вырос до 43%. То есть сейчас практически каждая вторая квартира на вторичном рынке выставлена в сравнительно недавно сданных жилых домах»,- говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По поводу концентрации предложения споров нет: это проекты комплексного освоения либо территории «спальников», традиционно пользущиеся популярностью у застройщиков. Объекты новой вторички главным образом представлены в Кудрово, Девяткино, Мурино, Шушарах, Каменке, на Парнасе, Юго-Западе...

«Неравномерность размещения домов, построенных в Петербурге после 2000 года, приводит к территориальному дисбалансу вторичного рынка. Сейчас более 60% от объема предложения в новых домах сосредоточено в четырех административных районах - Выборгском, Приморском, Пушкинском и Красносельском»,- отмечает Алексей Попов. По его словам, это в итоге ведет к затовариванию рынка в этих районах и осложняет для девелоперов реализацию новых проектов — предложение на вторичном рынке становится прямым конкурентом новостроек.

Данные предоставлены ЦИАН

Кто кого

Эксперты говорят, что в местах массового строительства вышеназванные процессы будут только нарастать. Причем, на рынок готовых квартир выходит не только «свежее» предложение, в листингах появляются и так называемые «инвестиционные» квартиры, которые 2-3-4 года назад в немалом количестве приобретались в спекулятивных целях, но по «экономическим» или иным причинам так и не были проданы и «прятались» все это время на рынке аренды.

В прошлом году аналитики БН попытались оценить долю таких «инвестиционных» квартир в самых застраиваемых локациях. Цифры получились интересные. Например, в районе Парнаса (где помимо «Главстроя СПб» реализуют свои проекты еще несколько застройщиков) из почти 19 тысяч квартир в домах, сданных в течение 2011-2014 годов, около 5,5 тысяч — это 29% — были выставлены на продажу. В Мурино -Новом Девяткино вторичный рынок пополнили более 17% объектов, в Кудрово – 21%, а в Рыбацком – вовсе 35%.

Как всем известно, чем больше одинакового предложения в одной и той же локации - тем ниже спрос. Так что прямым следствием этого процесса может стать ценовая коррекция, разумеется в сторону понижения. И если «ценники» сходных по параметрам объектов первички и вторички сойдутся вплотную, то в этой локации сам застройщик уже не сможет увеличивать цены на новостройки или даже вовсе будет вынужден корректировать свой прайс чуть вниз. Иначе растеряет все ценовое конкурентное преимущество перед вторичкой.

Впрочем, сами застройщики факт сильного сближения «первичных» и «вторичных» цен пока отрицают.

По словам руководителя аналитического центра «Гластрой СПб» Петра Буслова, сейчас стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в ЖК «Северная долина», которые выходят на вторичный рынок, в среднем составляет 100 тыс. руб. В то время как в строящихся домах средний «ценник» - 79 тыс. руб/ кв. м. (в начале этого года — 70 тыс. руб/ кв.м). «Это значительная разница. Кроме того, на объекты вторичного рынка нельзя получить льготную ипотеку. Так что на текущий момент никакой конкуренции со стороны вторички мы не ощущаем»,- считает эксперт. По его словам, аналитики компании следят за колебаниями спроса и ценами: вот если на вторичном рынке они опустятся до 80 тыс. руб. за кв. м – тогда и будет повод задуматься.

Примечательно, что в «Северной долине» из запланированных 2,7 млн кв метров к настоящему времени построено лишь около половины. То есть на Парнасе будет только усиливаться ценовая конкуренция между новой вторичкой, объектами, продаваемыми по договорам переуступки на последних стадиях строительства и квартирами собственно от самого застройщика.


Что будет дальше со вторичкой

Разумеется, нельзя категорично утверждать, что покупатель на вторичке сделал свой окончательный выбор в пользу новых квартир. К примеру, в корпорации «Адвекс. Недвижимость» отмечают, что не слишком высокая покупательская активность сейчас в основном направлена на типовые серийные квартиры - этот сегмент давно понятен и изучен: люди знают, чего ждать от планировок и прочих потребительских качеств различных типов такого жилья. В АН «Итака» говорят, что в 2016 году были активно востребованы ликвидные и доступные по цене объекты, в частности, комнаты в хорошем состоянии в качественных домах старого фонда с капитальным ремонтом.

Тем не менее, тенденция вполне отчетлива: неликвидные варианты жилья советского образца, особенно по соседству с активно осваиваемыми застройщиками районами, продолжат постепенно дешеветь и пользоваться все меньшим спросом. «Свежие» квартиры будут все активнее пополнять рынок, выигрывая у своих типовых предшественников, но конкурируя между собой и своими «первичными» аналогами. Будут ли они чуть дешеветь? Тоже не исключено — дальнейшее затоваривание некоторых локаций похожими объектами (малогабаритными студиями и однушками) грозит оказаться критическим.

Риэлторы тем временем все чаще стали говорить о негативных трендах, усиливающихся на первичке и способных в итоге подтолкнуть покупателя сделать свой выбор в пользу вторички. Среди них - продолжающееся снижение объемов предложения на рынке новостроек, уменьшение площади новых квартир... В этих отношениях вторичка предлагает покупателям куда больший выбор.

Насколько оправданы ожидания риэлторов, можно будет судить уже в будущем году. Единственно, о чем сейчас можно говорить наверняка - реальный толчок для всплеска покупательской активности на вторичке может дать только ипотека. Сейчас число сделок с привлечением кредитов на этом рынке более чем вдвое уступает первичке. Есть куда расти. Взятый банками курс на дальнейшее снижение ставок, а также отмена госпрограммы поддержки ипотеки, касавшейся только рынка новостроек, дает покупателю вторички надежды на более доступные кредиты. Вот тогда здесь действительно может случиться бум.


МНЕНИЯ


Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group

- Раньше покупатели искали самое дешёвое жильё, и это была первичка. Сейчас из-за опасений некоторых покупателей по поводу вложений в стройку интерес к новой вторичке увеличивается. Чтобы меньше рисковать, люди готовы переплачивать и покупать готовую квартиру, но при этом новую, в которой ещё никто не жил.


Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака»

- Квартиры в бывших новостройках продаются сейчас чуть дороже, чем в стройке (в среднем, на 5-10%), но для продавца существуют определенные трудности. Если это проект КОТ, то вокруг, как правило, нет ранней конкурентоспособной застройки. А значит, все конкуренты будут очень похожи по параметрам. Это ужесточает конкурентную борьбу и увеличивает сроки экспозиции объекта.


Сергей Бобашев, генеральный директор «Медиа Лаборатории»

- Признаков ажиотажа и даже какого-то оживления на рынке жилья в ближайшее время не предвидится. Даже в эконом-классе, на мой взгляд, рынок уже подошел к точке насыщения - все меньшее число граждан могут потратить средства на улучшение своих жилищных условий. К примеру, добавив определенную сумму денег, переехать из однушки в двушку. На рынке будут распространены лишь сделки, связанные с решением насущных жилищных проблем: рождением детей, женитьбой, разводами и пр. Оживить ситуацию может только снижение ипотечных ставок до приемлимого для покупателя вторички уровня.


Людмила Ермолаева, корпорация «Адвекс. Недвижимость»

 - Отложенный спрос, сформированный гражданами, ожидающими окончательного «удешевления» кредитов, рано или поздно должен прорваться. Тогда начнется национальная русская игра под названием «паника»: несколько месяцев будут сметать все, что попадется под руку, продавцы с перепугу начнут поднимать цену и загонят ее до состояния полной неподъемности. Потом все встанет, постоит и перейдет на следующий уровень: кто снизил цену- тот продал, а остальные будут создавать благоприятный фон для чужих продаж, продолжая держать цену. Такое уже наблюдалось на рынке не раз. Иногда клиентам даже удавалось использовать такую ситуацию- на росте выгодно продать, на спаде- выгодно купить. Это можно сделать только на вторичном рынке.

Александр Смирнов