Менее чем через два месяца рынок «долевки» заработает по новому ФЗ-214, а определенности во многом всё еще нет. По каким позициям уже появилась ясность, через какие суровые фильтры придется проходить застройщикам и как покупателю новостройки получить в долевую собственность детсад, нам рассказал заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег ОСТРОВСКИЙ.
- Олег Борисович, главный вопрос: новшества долевого законодательства, по вашему мнению, перетряхнут основы строительного «мироустройства» — с 1 января рынок станет совсем другим?
- Сразу подчеркну, что большинство существенных изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..» заработает лишь в отношении договоров, которые начнут заключаться с 1 января 2017 года. Переход будет постепенным, часть положений закона вступают в силу с 1 июля 2017 года, то есть у строителей будет как минимум несколько месяцев, чтобы перестроиться и перейти на новые рельсы.
- Тогда пойдем по порядку. Для всех, кто еще не в курсе, можете вкратце перечислить наиболее существенные для застройщиков и дольщиков новации?
- Изменения, которые в вступают в силу со следующего года, касаются в первую очередь застройщиков.
Так, например, устанавливатся достаточно серьезные требования к величине уставного капитала работающих на рынке компаний. Появляются жесткие требования к расширению информационной открытости игроков, что очень важно для участников долевого строительства. Очень важный момент тот, что в будущем застройщики обязаны получать в контролирующих органах (в Петербурге это Комитет по строительству) заключение о соответствии самого застройщика и его проектной декларации требованиям 214-ФЗ. Без этого они не смогут привлекать денежные средства граждан. Достаточно серьезно в законе будет раскрыто само понятие ДДУ и повысится ответственность застройщика за соблюдение этого договора. При этом существенно расширены права и возможности контролирующих органов.
Главный лейтмотив нового закона — повышение ответственности застройщиков и гарантий прав для участников долевого строительства.
- У вас ведь есть опыт работы в Комитете по строительству Петербурга, насколько принципиально с его стороны усилится контроль? Например, застройщики уже опасаются, что появится очередной административный барьер, способный поначалу затормозить процесс согласований — у чиновников элементарно не хватит штатов. На одном из круглых столов представитель гостройнадзора Ленобласти так и заявил: у нас на всё про всё несколько человек...
- В Ленобласти, действительно, ситуация посложнее - там и штатов поменьше, там нет подведомственных структур, которые могут взять на себя часть новых функций Комитета .
В Петербурге у Комитета по строительству есть собственное управление контроля и надзора в области долевого строительств, в нем уже несколько увеличены штаты в связи с изменением функций. Есть подведомственное бюджетное учреждение «Управление строительными проектами», которое сейчас занимается контролем достройки проблемных объектов и также возьмет на себя часть новых полномочий.
Работы действительно чиновникам прибавится: нужно будет строго проверять все проектные декларации на соответствие новым требованиям. Этой функции ранее никогда не было у комитета. Но для дольщиков это хорошо: по сути появится жесткий фильтр и выдача такого заключения будет означать, что застройщик отвечает всем требованиям и может работать на рынке.
Также немаловажно, что у комитета появятся новые основания для проведения внеплановых проверок — это нарушение графиков строительства. С нового года застройщики должны будут указывать в проектных декларациях все графики проведения строительных работ, публиковать их на своих сайтах вместе с выданными разрешениями на строительство и ежеквартально отчитываться о соблюдении графика производства работ перед Комитетом по строительству. Нарушение графиков будет являться основанием для внеплановой проверки.
Из других важных новаций — расширение полномочий контролирующих органов в отношении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Теперь они должны будут представлять практически такую же отчетность, как и все остальные застройщики. Доля петербургских компаний, продающих жилье по схеме ЖСК, хоть и невелика — примерно 10%, но их строгая отчетность очень важна. По большому счету ЖСК на рынке по-прежнему остаются «вещью в себе».
- Новый закон не вызовет обратного перехода застройщиков на схему ЖСК?
- Главная причина, по которой абсолютное большинство застройщиков за несколько лет ушли от механизма продаж по ЖСК — ни банки, ни страховые компании с такими застройщиками старались не работать: риски существенно выше. Да и покупатель больше доверяет ДДУ. Поэтому массового обратного перехода на эту схему, по моему мнению, не будет.
- До вступления в силу закона осталось меньше двух месяцев. Минстрой уже утвердил обещанные 15 подзаконных актов, разъясняющие новые правила игры? Я, к примеру, просмотрел проект требований к декларациям: застройщик должен будет заполнить 248 позиций в части возводимого объекта и еще по 80 позициям отчитаться о своей компании. Не перебор?
- Давайте не будем торопиться. Сейчас документы проходят стадию обсуждения и, что останется в итоговых документах, никто не может предположить. Пока ни один из подзаконных актов не утвержден Минстроем.
- Какие из них наиболее важные?
- Минстрой, в частности, должен установить более четкие требования к заключаемым договорам долевого участия. Сейчас в законе в отношении ДДУ прописаны лишь самые общие правила, далее застройщики могут включать свои фантазии. Даже анализ договоров финалистов нашего конкурса «Доверие потребителей» (а в финал попадают достаточно серьезные компании) показывает, что и у них в договорах встречаются разного рода «вольные» трактовки закона, как правило, не в пользу участников долевого строительства. Если будет принят нормативный документ с четкими требованиями к ДДУ, тогда права дольщиков будут в большей степени защищены.
- Какие нарушения чаще всего происходят при заключении ДДУ?
- Пропорции между ответственностью сторон нарушены: один раздел может быть посвящен ответственности застройщика, и при этом пять-шесть - дольщика. Нас беспокоит, что отдельные застройщики достаточно свободно относятся к изменению проектной документации— фиксируют в ДДУ, что площадь квартиры в ходе строительства дома может измениться на 10% .
Кстати, федеральный законодатель уже озадачился этой проблемой — в новом законе максимальные отклонения от проектных параметров не могут превышать 5 %.
- Требования к уставному капиталу компаний установлены в диапазоне от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей, в зависимости от объемов строительства. Власти Москвы уже подсчитали, что до 15% столичных компаний будут вынуждены уйти с рынка из-за несоответствия новым требованиям. У нас результаты «естественного» отбора будут такими же?
- Данное положение вступает в силу с 1 июля 2017 года, и соответственно будет касаться всех ДДУ, заключенных после этой даты. На нашем рынке широко распространена практика , когда многие компании под отдельные проекты создают самостоятельные компании-дочки. С учетом того, что в Петербурге выдано разрешений на строительство 13 млн кв м жилья, у застройщиков сделан хороший задел и будет время на раздумья. Возможно, головной компании придется объединять «дочек» , или «материнская» компания своим уставным капиталом станет отвечать за своих «дочек», возможна капитализация «дочек» земельными участками - вариантов много. «Экономику» застройщики будут считать, время у них есть. Наверное, часть небольших компаний, завершив свои проекты, уйдет с рынка. Оценивать, насколько точно уменьшится число компаний на рынке, преждевременно.
- А как вы можете оценить реакцию застройщиков на грядущие изменения? Есть вероятность, что все бросятся запускать до конца года новые проекты, чтобы не попасть под действие закона? Или наоборот, кто-то еще недооценил «масштаб бедствия»?
- Не думаю, что остались застройщики, которые до сих пор не знакомы с этим законом. У всех есть специально обученные юристы, которые сейчас анализируют и просчитывают все последствия нововведений.
Конечно, если у кого-то есть проекты в высокой степени готовности, то навряд ли он будет стоять перед диллемой - выводить или не выводить. Чтобы не попасть под действие нового закона, достаточно получить разрешение на строительство и зарегистрировать на объекте хотя бы один ДДУ.
Но опять же, получив разрешение, застройщик ставит себя в довольно жесткие рамки: в документе ведь также указан и срок окончания строительства.
Полагаю,что к концу года активность по выводу новых объектов возможна, но она вряд ли будет иметь массовый характер.
- Недобросовестных застройщиков отфильтруют, от остальных потребуют повышенной прозрачности и будут жестко контролировать. А что ждет дольщиков, рост цен на жилье?
- Безусловно. Застройщики и так сейчас работают в своеобразной в вилке: между растущей себестоимостью и невозможностью сильно поднять цены для граждан - те просто покупать не будут. Но в результате всех законодательных изменений финансовая нагрузка на застройщиков увеличивается: уставные капиталы, отчисления в компенсационный фонд, экскроу-счета... Рано или поздно это обернется тем, что за дополнительную защиту своих прав и гарантий заплатит сам покупатель.
- Вы имеете в виду механизм эскроу- счетов, когда деньги дольщиков на время строительства дома кладутся в банк, который в свою очередь кредитует застройщика? Но эту схему вроде бы сделали необязательной?
- Да, этот механизм вводится с 1 июля и пока будет альтернативным для застройщиков. В принципе, для дольщиков этот механизм вообще идеальный: по сути они не оплачивают ДДУ, а делают вклад под проценты банка. Но всем очевидно, что эта схема абсолютно невыгодна застройщику, который лишается, скажем прямо, беспроцентного кредита в виде средств участников долевого строительства. В итоге ему придется брать дорогие заемные средства у банка, поднимать цену договора для покупателя и т.д.
- Отчисления застройщиков в компенсационный фонд в размере 1% от стоимости объекта вроде бы не слишком обременительны. Правда, и наберется в этом фонде, как уже озвучивали федеральные чиновники, всего лишь 30-35 млрд рублей. Это не решит проблему обманутых дольщиков?
- Разумеется, этих средств в случае чего хватит лишь на достройку 1-2 крупных объектов. И опять же подчеркну, речь идет о ДДУ, заключенных после 1 января 2017 года. Даже наши обманутые дольщики, которых сегодня в Петербурге насчитывается около 2,5 тысяч, почему-то рассчитывали, что этот фонд поможет решить их проблемы. Но он будет аккумулировать средства новых отчислений застройщиков и решать проблемы новых дольщиков.
Кстати, с механизмами и направлениями работы этого фонда тоже до сих пор ничего непонятно — все с нетерпением ждут результатов совещания под руководством вице-премьера Шувалова.
- Плюсы ведь для застройщика в законе тоже есть - например, их избавили от двойного налогообложения, разрешив тратить деньги дольщиков на строительство объектов социальной инфраструтуры?
- Да, такие изменения появились в законодательстве. Но при этом установлены лишь два случая, когда подобным образом могут быть потрачены деньги дольщиков. Построенный детсад можно потом безвозмездно передать городу (субъекту РФ). Но если этого не происходит (предположим, местные власти отказались принять подарок), тогда объект остается в общедолевой собственности граждан. Представьте, что построенный в микрорайоне садик принадлежит всем окрестным участникам долевого строительства: интересно, каким образом они смогут им управлять? Законодатели, на мой взгляд, произвели на свет мертворожденное дитя.
- Констатируем: плюсов для застройщиков в новом законе практически нет. Ко всему еще для них этой весной введена уголовная ответственность за нарушения в сфере долевого строительства. Пока в Петербурге на практике данную норму не применяли, а насколько этот механизм, на ваш взгляд, востребован? Все же 20 с лишним проблемных объектов, где насчитывается 10 тыс пострадавших граждан...
- Да, такие возможности с этого года дает федеральный законодатель - по всем ДДУ, заключенным после 12 мая 2016 года. Причем передавать материалы проверок в правоохранительные органы по букве закона можно уже тогда, когда застройщик с нарушением закона привлек с граждан средства в размере не менее 3 млн рублей — это цена однокомнатной квартиры на рынке.
Мне кажется, эта норма широкого применения на рынке Петербурга иметь не будет, ее, вероятно, нужно будет использовать при фактах откровенного мошенничества. Скорее всего это «пугалка», своеобразный «Дамоклов меч» над застройщиком. И, хотя подавляющее большинство игроков на нашем рынке работает добросовестно, надеюсь, что такая мера остановит тех, решит легко заработать деньги на строительстве жилья и уйти от ответственности.
Беседовал Александр Смирнов