Рынок жилья: выздоровел или разогрелся перед заморозкой
На волне завершения госипотеки первичный рынок жилья Петербурга и его предместий резко оживился. Продажи у застройщиков идут вверх, покупатель внезапно адаптировался к кризису и стал активно решать свой квартирный вопрос.
При всем том «кризисные» тренды никуда не делись. Цены продолжают стагнировать, объемы предложения падают, а квартирография новых жилых комплексов бьет рекорды минимализма.
Подкрепить обозначенные тенденции цифрами и мнениями мы попросили ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти.
Статистика: парадоксы рекордов
Некоторые из опрошенных девелоперов с большой осторожностью говорят об оживлении рынка, словно боясь сглазить появившиеся признаки стабилизации. Но против официальной статистики, которая в этом году бьет рекорды, не возразишь.
За девять месяцев Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировало 34,4 тысяч договоров долевого участия. Это лишь немногим меньше результатов за весь прошлый год (35,2 тыс.). Темпы прироста, по сравнению с аналогичным периодом 2015-го, составили почти 50%. Аналогичную динамику демонстрирует ипотека - за три квартала в городе заключены почти 30 тысяч договоров (плюс 48%).
Такую активность одним лишь переключением интереса потенциальных покупателей с областных стройплощадок (Кудрово- Мурино-Новое Девяткино) на городские новостройки, не объяснишь. По данным Управления Росреестра по Ленобласти, в 47-ом регионе также отмечен рост: число ДДУ за 9 месяцев увеличилось почти на 20% и составило 27,1 тыс.
Доходы населения падают, зарплаты не повышаются, инфляция растет и на фоне падения покупательской способности граждане ринулись покупать квартиры в новостройках.
Продажи: итоги не подвели
Сами застройщики рост продаж начали фиксировать уже в начале года, на фоне ожидаемой отмены госипотеки. С этого момента можно считать, что рынок ожил. «Неопределенность в отношении продления госпрограммы стимулировала покупателей. Поглощение за январь-март на рынке Петербурга составило около 1 033 тыс. кв. м, что на 50% выше результатов аналогичного периода. Во втором квартале наблюдалось сезонное снижение спроса, в июле ситуация выровнялась, с августа был отмечен рост»,- говорит руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
Все ведущие застройщики Петербурга за 9 месяцев ощутимо увеличили объемы продаж. Правда, насколько конкретно — делятся неохотно. Но есть данные группы ЛСР и ГК «Эталон» - чуть ли не единственных на местном рынке компаний с публичной отчетностью и чьи цифры можно воспринимать как некие индикаторы реального состояния дел на рынке.
У группы ЛСР за девять месяцев текущего года в Петербурге было продано около 290 тыс. кв. м, что на 27% больше, чем годом ранее.
Еще большую динамику отметила ГК «Эталон»: за три квартала объем проданных площадей вырос до 342 тыс. кв. м. (плюс 63% по сравнению с аналогичным периодом 2015-го). «Рынок действительно оживился - количество заключенных сделок у нас увеличилось на 50% по сравнению c 9 месяцами 2015 года, до 6589. Покупатели адаптировались к новым условиям и активно решают жилищный вопрос», - прокомментировала директор по продажам ГК «Эталон» (бренд в СПб – ЛенСпецСМУ) Ирина Онищенко.
В «Петербургской Недвижимости» говорят об увеличении продаж на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В «Строительном тресте» за 9 месяцев число заключенных договоров выросло на 20%. И даже на 100% увеличилось количество проданных паркингов в составе комплексов. «И это не эффект низкой базы, поскольку в 2015 году продажи в компании были стабильны»,- подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Всего за 9 месяцев, по оценкам аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», в Петербурге и пригородах было реализовано 3 млн. кв. м жилья. «Участники рынка заключили 68 490 сделок. Это на 15% больше, чем было продано в январе-сентябре 2015 года. Причины – с одной стороны, активный спрос, подогреваемый удобной для покупателей ипотекой. С другой стороны, застройщики вывели на рынок много объектов, которые интересны покупателям»,- считает генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
Есть и другие, еще более впечатляющие цифры аналитиков. «За три квартала 2016 продано 73,6 тыс. квартир, что уже больше совокупного числа сделок на первичном рынке за весь прошлый год. Если сравнивать три квартала этого года к трем кварталам прошедшего, то рост составил 42%. Вполне вероятно, что на фоне слухов об отмене госпрограммы этот разрыв увеличится еще больше»,- предполагает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.
Ипотека: главный драйвер
Во всем «виновата» госипотека. Все опрошенные эксперты сходятся на том, что завершение программы субсидирования ипотечных ставок оказывает сейчас на рынок главное и самое серьезное воздействие. «В январе-феврале доля квартир, приобретенных с привлечением ипотечных кредитов, у нас выросла до 60%, хотя обычно не превышала 35%. Аналогичная ситуация складывается и сегодня. В августе доля таких квартир составила 44,5%. В сентябре – уже 47,5%»,- отмечает рост ипотечных покупателей региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
О сходных показателях говорят и другие участники рынка. В компании Mirland Development Corporation рост количества ипотечных сделок составил 40%. В «Строительном тресте» доля ипотеки достигает 45% от общего объема. В структуре сделок «Петербургской Недвижимости» ипотечные сделки в сентябре занимали 52%.
Есть и более весомые доли. «В нашей компании в среднем около 70% сделок заключаются с привлечением ипотечных кредитов. А по некоторым из наших объектов число ипотечных сделок доходит до 80%. Как правило, чем ниже стоимость квадратного метра, тем чаще квартиры приобретаются в кредит», - говорит директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас ипотечные сделки на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в среднем составляют порядка 56% в структуре продаж.
Причем, речь уже не идет о субсидируемой в рамках госпрограммы ставке в размере 12 % годовых. Как отмечает руководитель отдела ипотечного брокериджа АН «Итака» Оксана Викулова, в новостройках уже появились предложения минимальных ставок по ипотеке в размере 7,7%, 8,8 %, 9,9% годовых. И это не маркетинговые ставки, а индивидуальные условия кредитования по конкретному объекту, в рамках партнерских программ банков и застройщиков.
Предложение: провала не будет
Прогнозы о резком снижении на рынке нового предложения пока не оправдались. Зато его смещение с областных полей в сторону городских территорий идет семимильными шагами, вернее, измеряется сотнями тысяч «квадратов».
По данным ГК «Бюллетень недвижимости», за девять месяцев текущего года на прилегающих к КАД землях Ленобласти было выведено на рынок 0,94 млн кв. м жилья, в границах Петербурга вдвое больше – почти 1,82 млн кв. м. Тогда как еще недавно два региона шли практически бок о бок. Всего за год объемы вывода в 47-регионе упали на 33%, в городе, наоборот, увеличились на 8 %. Если брать весь мегаполис, то по сравнению с тремя кварталами прошлого года, активность застройщиков уменьшилась на 11%, объемы вывода новых площадей в продажу сократились с 3,1 до 2,8 млн кв. м.
Но хотя рынок продолжает «сжиматься», ситуация далека от критичной. «Объем предложения в последние годы находится на уровне 4,5-5 млн.кв.м. Могут быть корректировки в тот или иной период в ту или другую сторону, однако в целом он остается стабильным, так как на рынке сегодня ситуация остается сбалансированной»,- отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
В структуре объема нового предложения можно выделить пару тенденций, получивших развитие в этом году. Так, начиная уже с первого квартала в черте Петербурга «рванул» эконом класс: на рынок за 9 месяцев выведено 19,5 тыс. квартир в этом сегменте против 13,4 тыс. годом ранее. При этом объем нового предложения в классе комфорт, по данным ГК БН, увеличился в городе примерно на 5%, а в бизнесе – сократился на 25%. Новые проекты в элите за этот год не появились.
Впрочем, здесь уместным будет уточнение: дифференциация жилых комплексов по классам, особенно в сегменте массового жилья, и раньше вызывавшая множество вопросов, с кризисом сделалась еще более неотчетливой. «Многие застройщики сейчас позиционируют в классе комфорт жилые комплексы, которые в «тучные» годы могли бы претендовать не более, чем на эконом-класс. Например, на рынок выводятся дома, в которых средняя площадь квартир не превышает 30-35 квадратных метров. И таких объектов в черте Петербурга появилось в продаже довольно много»,- отмечает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости» Ольга Романова.
В ЖК, выведенных на рынок Петербурга в январе-сентябре 2015 года, усредненная квартира, по данным БН, составляла 49,3 «квадрата». В текущем году этот показатель уменьшился до 45,1 кв. м. Причем, мода на минимализм сейчас характерна лишь для квартирографии петербургских комплексов. В Ленобласти средняя площадь квартир за год почти не изменилась и сейчас составляет около 39 «квадратов». Видимо, дальше уже «резать» некуда.
Таким образом сокращение площадей квартир становится нормой на рынке: застройщики подстраиваются под снижающиеся бюджеты покупок. «Те покупатели, кто раньше приценивался к квартирам комфорт-класса, сейчас ставят себе ограничения по сумме сделки и выбирают эконом. Соотвествующим образом реагируют и застройщики, уменьшая метражи квартир и пытаясь сохранить их функциональность», - отмечает генеральный директор ГК «УНИСТО -Петросталь» Арсений Васильев.
Дальнейшим драйвером рынка будет доступность жилья по цене, полагают некоторые эскперты. Вероятно, но с небольшой поправкой. По словам застройщиков, работающих в сегменте масс-маркет на границе города и области, клиенты больше не желают покупать жилье в домах, полностью состоящих из квартир-студий.
Цены: рост начался?
Еще с прошлого года застройщики периодически выступают с тезисом о грядущем росте цен, объясняя его неизбежность экономическими причинами — запас себестоимости уже исчерпан. Но из-за того, что у покупателей денег больше не становится, девелоперы вынуждены сдерживать ценовой рост, в некоторых не особенно удачных проектах уже балансируя на грани рентабельности.
В основном по этой причине средние цены давно держатся возле одних и тех же отметок. По данным ГК «БН», с сентября 2015 года по сентябрь 2016 года изменение средней цены предложения в Санкт-Петербурге было незначительным в пределах 0,5 %, сейчас она составляет 102,6 тыс/ кв.м.
В Knight Frank St Petersburg отмечают, что с начала года средняя цена по городу в С-классе (масс-маркет) практически не изменилась и составила 95,8 тыс. руб./кв. м. В А-классе средняя цена, по итогам 3 квартала, составила 341,8 тыс. руб/ кв. м. С начала года девелоперы повысили цены по объектам в среднем на 2%.
Чуть большую динамику демонстрируют данные ГК «Эталон»: средняя цена квадратного метра в жилых комплексах застройщика по итогам трех кварталов составила 108 700 рублей, что на 5% больше аналогичного показателя прошлого года.
Впрочем, все это средние температуры по «больницам», не отражающие реальную картину изменений. На конкретном объекте «ценник», как известно, растет в зависимости от степени готовности дома, локации, качества, популярности и прочих факторов.
Среди всех опрошенных нами компаний самую высокую динамику прайсов отметим у объектов группы ЛСР. Цены в Петербурге у застройщика в этом году росли во всех сегментах в соответствии со спросом в каждом конкретном проекте. А там, где продажи опережали графики, принимались решения о повышении цен и даже о переносах вывода в продажу части объектов на более поздний срок. «В сегменте масс-маркет максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация». Среди объектов бизнес-класса более остальных с начала года подорожали квартиры в комплексе «Три ветра» (+24%) и «Европа Сити» (+16%). В элитной недвижимости лидером по росту цен стал «Русский дом» (+10%)», - рассказала Юлия Ружицкая.
В других компаниях динамика скромнее. Застройщики говорят, что цены либо были стабильны, либо рост по отдельным объектам с начала года составил в пределах 6-7%. Как констатировал один из застройщиков, в сегменте строящейся недвижимости успешно выполняется план по сведению инфляции к нулю.
Разогрев перед заморозкой
Резюмируем: прошлогоднюю планку продаж в 3,9 млн кв. м. (данные «Петербургской недвижимости») рынок жилья Петербурга и пригородов в этом году с легкостью преодолеет. А вот показатели рекордного 2014 года в 5 млн «квадратов» еще долго будут оставаться недостижимыми.
Сейчас рынок находится под давлением двух грядущих событий: завершение госпрограммы субидирования ипотечных ставок и вступление в силу масштабных изменений в ФЗ -214 «О долевом участии...». О том, какое в итоге влияние окажут эти факторы на дальнейшее развитие рынка, никто со всей определенностью судить пока не берется.
По общему мнению, госпрограмму продлевать не будут: денег нет, и строительному рынку придется держаться так. Застройщики полагают, что спрос на ипотеку, по крайней мере в первом квартале 2017 года, может резко снизиться. Кредиты станут чуть дороже, да и большинство потенциальных заемщиков, из тех, кто нынче в раздумьях, постараются успеть взять ипотеку в текущем году.
Впрочем, сами банкиры уверены, что окончание госпрограммы к спаду ипотечных объемов на рынке новостроек не приведет. По одной простой причине: разница между ставками по госипотеке и базовыми ставками по другим продуктам уже снизилась до 1,7-2%. И будет и далее уменьшаться с учетом дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ РФ. В крайнем случае часть расходов по субсидированию ставок возьмут на себя сами застройщики: сейчас такие партнерские программы получают широкое распространение на рынке.
Со вторым фактором - сложнее. Вступающие в силу с 1 января 2017 года изменения в законодательстве о долевом строительстве несут целый ворох неприятных новаций для застройщиков: от увеличения объемов «бумажной» отчетности до значительного повышения финансовой нагрузки. Пока оценить весь «масштаб бедствия» не могут ни девелоперы, ни даже местные чиновники — Минстрой обещает до конца года выпустить около 15 подзаконных актов, которые должны разъяснить регионам новые правила игры.
Но уже ясно одно: новые правила будут касаться ДДУ, заключенных после 1 января 2017 года. Для того, чтобы работать по старым лекалам, достаточно получить разрешение на строительство, выйти на площадку и зарегистрировать в Росреестре хотя бы один договор долевого участия. Уже высказывются мнения, что к концу года застройщики в Петербурге могут поставить рекорды по объемам вывода на рынок новых объектов.
Мнения застройщиков о покупателе
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»
«Покупатели осознали, что катастрофического падения цен не будет и начали реализовывать отложенные планы. Вырос уровень оптимизма – люди готовы брать ипотеку, и цифры по выдаче ипотечных кредитов также подтверждают это».
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development
«Многие покупатели, ожидавшие «ценового дна», уже сделали для себя вывод, что период низких цен заканчивается, а значит, пришло время покупать».
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе
«Говорить о том, выздоровел рынок или нет, сейчас сложно. Чтобы понять это, нужно дождаться более спокойного периода, когда покупатели не находятся под влиянием информации о скором прекращении программы господдержки».
Александр Смирнов