Накануне Петербургского экономического форума, посвященного инновациям в экономике, «Город 812» провел круглый стол с топ-менеджерами ведущих петербургских строительных компаний*. Обсуждали инновационные проекты в строительстве. Но не смогли обойти и состояние рынка недвижимости и прогнозы на будущее.
– Есть ли инновационные проекты в жилой недвижимости?
Вячеслав Заренков. Инноваций как в жилом, так и в коммерческом строительстве сегодня много. Мы одна из первых девелоперских компаний, которая на практике, а не в теории, перешла на работу с информационными моделями объектов (BIM-технологии). Уже год в составе ГК «Эталон» работает инжиниринговая структура, которая разрабатывает BIM-модели, и каждый наш объект в Петербурге и Москве строится с применением передовых BIM-технологий.
Мы построили Конгрессно-выставочный центр «ЭкспоФорум», на котором ЛенСпецСМУ (входит в ГК «Эталон») выступала в качестве генерального подрядчика. Многие строительные технологии уникальны для этого объекта. Это и безколонная технология строительства павильонов с пролетами до 90 метров, и уникальная технология остекления – мы применяли цельные стеклопакеты площадью 15 кв. м, и создание фальшполов, которые позволяют вывести инженерные коммуникации в любой точке зала. Кроме того, по проекту мы создали потолочные перекрытия с точками подвеса, позволяющие с помощью мобильных перегородок создавать зал любой площади с индивидуальной высотой потолка и уникальным температурным режимом внутри. Думаю, что участники ПМЭФ-2016 в этом году оценят все достоинства новой площадки форума.
Николай Копытин. Строительство будет развиваться в том направлении, в каком ему позволит экономика. Если мы сможем себе позволить строить «умные» небоскребы, с централизованной системой управления, энергоэффективной инженерной «начинкой» и ультрасовременным дизайном, а люди будут иметь возможность приобретать в них квартиры – это прекрасно. Но, на мой взгляд, для нашей отрасли сегодня актуальнее другие вопросы. В первую очередь необходимо развивать строительные технологии, которые позволят возводить многоквартирные дома с максимальной скоростью и без ущерба качеству, с четким пониманием экономики проекта. Необходимо сокращать ручной труд, исключать ошибки и брак по причине «человеческого фактора». Опыт строительства «быстровозводимых домов» в Западной Европе показывает, что этот путь может быть востребован и в России.
Максим Соболев. В нескольких проектах концерна ЮИТ в различных странах предусмотрены действительно самые передовые, инновационные решения, которые обеспечивают высокую энергоэффективность жилых домов. Например, в ряде проектов в Словакии и Чехии используются солнечные батареи, в жилых комплексах ЮИТ в Эстонии и Литве применяется рекуперация воздуха. Однако мы не стремимся к инновациям ради инноваций, тем более если это удорожает продукт. Главное для нас – чтобы все технические решения были действительно полезными для жителей.
Эффективное управление проектами на всех этапах осуществления мы обеспечиваем за счет использования самых современных BIM-технологий – Building Information Modeling, то есть технологий информационного моделирования, причем у нас – в 5D.
Алексей Гусев. На мой взгляд, сегодня сложно найти какие-либо глобальные инновации в строительстве. С точки зрения концепций проектов, мы движемся к форме жилья, которая была сформулирована конструктивистами в начале ХХ века, а именно к домам-коммунам. Такие комплексы отличает богатая внутренняя инфраструктура, включающая магазины, кафе, медицинские и детские центры, коворкинг-пространства.
– Не перспективнее ли сейчас развивать проекты не в Петербурге, а в Ленинградской области?
Игорь Креславский. Сейчас нам больше интересен Петербург. У нас достаточно объектов в Ленинградской области: в работе около 360 тысяч кв. метров. И для сбалансированности портфеля мы намерены увеличивать количество комплексов в черте Петербурга. Рассматриваем и комплексное освоение, и точечные проекты. Главное – это правильная локация.
Земля есть. Думаю, что при нынешнем объеме строительства ближайшие 10 лет застройщикам не стоит переживать о том, что в городе закончатся интересные участки. Я сейчас говорю только о земле с утвержденными проектами планировки территорий.
При правильном подходе хорошие результаты будут в любом регионе. Но в целом Петербург в нынешних условиях интереснее по экономическим показателям. Хотя, конечно, все крайне индивидуально и зависит от конкретного проекта. При этом спрос на качественное жилье в Ленинградской области по-прежнему стабилен.
Алексей Гусев. В ближайшие годы мы планируем дальше развивать наши флагманские объекты – новый жилой район «Юнтолово» и жилой комплекс «Северная долина».
Вячеслав Заренков. Мы планируем запуск нашего крупнейшего проекта в Петербурге – жилого квартала «Галактика» за Варшавским вокзалом. Его масштаб позволяет создать новый жилой микрорайон, изначально спроектированный с учетом современных требований, в непосредственной близости к центру Петербурга.
Что касается других проектов, то с учетом быстро меняющихся макроэкономических условий сейчас несколько преждевременно объявлять детальные планы на 2017–2018 годы.
Николай Копытин. Мы выработали для себя оптимальный стандарт новых проектов – 30 тысяч кв. метров жилой недвижимости. Такие небольшие проекты окупаются быстрее, чем КОТ, и у покупателей шире выбор.
– Чего сегодня ждет покупатель от жилья?
Алексей Гусев. В тренде компактные и удобные квартиры. На место «квадратных метров» приходят эффективные планировочные решения. Например, в новых очередях ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово» мы пошли по пути пересмотра квартирографии. В результате сокращения площади коридоров у нас появились функциональные квартиры с просторной гостиной-столовой и небольшой спальней. Этот продукт пользуется высоким спросом.
Максим Соболев. Покупатели – в сегменте «комфорт» и особенно бизнес-класса – стали четче разбираться в предлагаемых на рынке продуктах, они хотят получить максимально высокое качество именно строительства. Клиентам важно наличие современных, беспроблемно работающих инженерных систем. Повышается требовательность в отношении комплексного обеспечения безопасности – и квартир, и паркинга, и всего пространства комплекса. Крайне внимательны клиенты к присутствию в составе комплекса полноценного паркинга.
Семьи с детьми – самая многочисленная и важная группа наших покупателей – все больше внимания уделяют не только удобству квартиры и дома, но и в целом комфортности среды проживания. Привлекательны в этом отношении наши комплексы INKERI, «Новоорловский».
Вячеслав Заренков. Поскольку решения о покупке недвижимости являются не спонтанными, а глубоко продуманными, любые изменения потребительских предпочтений на нашем рынке происходят сравнительно медленно. Поэтому никаких кардинальных сдвигов не произошло. В целом в 2015 году мы заметили несколько больший интерес клиентов к готовой недвижимости и к программам рассрочек платежей. Также мы отмечаем рост интереса к квартирам с отделкой и в большинстве наших новых проектов предлагаем покупателям несколько вариантов отделки.
Игорь Креславский. Хороший проект всегда найдет своего покупателя. Главное – общая проработка и локация. Это касается как области, так и города. Проект должен «попадать в рынок» с точки зрения архитектуры, инфраструктуры, планировок, ценообразования. Если цена, концепция и локация соответствуют друг другу – объект всегда будет удачным. И надо сказать, что сегодня на рынке достойных проектов немало. Пул серьезных застройщиков формировался много лет, мы умеем работать и реализовывать достойные проекты в самых непростых экономических условиях.
Николай Копытин. Безусловно, спрос на недвижимость в России есть, и показатели обеспеченности жильем в нашей стране далеки от европейских цифр. Важно, чтобы этот спрос был удовлетворен реально доступным предложением, а это во многом зависит от позиции государства по отношению к застройщикам.
– Оправданы ли ожидания тех, кто медлит с покупкой жилья, надеясь на падение цен через полгода-год?
Вячеслав Заренков. Не оправданы. Цена на жилье формируется из множества факторов, среди которых стоимость земельного участка, разработка проекта, непосредственно строительство, подключение инженерных коммуникаций и многое другое. А при существующем уровне инфляции цены продолжают расти.
Максим Соболев. Конечно, желание «поймать дно» рынка всегда есть. Впрочем, как и на фондовом рынке, на рынке недвижимости дно может быть на практике сложно уловимым (если это и происходит, то скорее в силу какой-то счастливой случайности).
На мой взгляд, падения цен не будет. Так, снижению цен явно не способствует то, что у всех застройщиков, в силу объективных обстоятельств, заметно выросла себестоимость продукта. Кроме того, при нынешних макроэкономических тенденциях – рост цен на нефть и ставший относительно стабильным после девальвации рубль – не стоит ожидать ни снижения спроса на жилье, ни падения цен.
Лето – традиционно период затишья. А осенью мы ожидаем уже тенденцию к росту цен на рынке. А если в следующем году начнется ослабление санкций, то рынок может начать весьма стремительный и непрогнозируемый рост.
Николай Копытин. Многие застройщики отмечают, что потребители сейчас находятся в ожидании: когда цены на недвижимость начнут снижаться? Для этого, к сожалению, нет предпосылок. Себестоимость стройки продолжает расти, по некоторым позициям – в разы. Социальная и инфраструктурная нагрузка на застройщиков также постоянно увеличивается. В этих условиях снижать цену квадратного метра – значит, выходить за рамки рентабельности.
– Что ждет рынок, если в 2017 году государство прекратит субсидировать ипотеку?
Максим Соболев. На мой взгляд, государство не прекратит субсидировать ипотеку. Скорее, будет уменьшена доля участия государства. Но поскольку можно ожидать и снижения в перспективе ключевой ставки Банка России, то автоматически это приведет и к снижению банковских ставок по ипотеке. Впрочем, в моем понимании, в среднем ставка по ипотеке и в дальнейшем останется на уровне около 12%. Поэтому не следует откладывать покупку квартиры и под влиянием ожиданий, что будто бы возможно какое-то существенное снижения ипотечных ставок.
Вадим Шувалов
*Участники круглого стола:
Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК «Эталон»;
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»;
Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann;
Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург»;
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб».