Громкий судебный процесс – Госстройнадзор против застройщика и собственников квартир в самовольно построенном доме – завершился не менее скандально. Несмотря на то что прокуратура поддержала граждан, Приморский районный суд приговорил к сносу дом на Тбилисской улице, 32. И обязал их самих произвести снос.
Дома на Тбилисской улице являются частью жилищного комплекса «Никитинская усадьба», рассказывает юрист Варвара Королева, представляющая интересы жителей. В конце 1990-х годов «Северо-Западная строительная компания» стала строить в районе Коломяг малоэтажное жилье, в том числе на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
Дом 32 начали строить в 2004 году, закончили в 2008-м. Четырехэтажная постройка с мансардой имеет высоту почти 24 метра (временный регламент застройки, утвержденный в 2007 году, ограничивал высоту 15 метрами, градостроительный план земельного участка, выданный застройщику в 2009 году, предписывал высоту не более 10 метров).
Пока шла стройка, застройщик убеждал покупателей: разрешение на строительство в процессе согласования, да и земельный участок находится в собственности физического лица (одного из владельцев компании-застройщика) – какие могут быть проблемы?
Соседние идентичные дома введены в эксплуатацию, дольщикам оформлено право собственности. Люди, соблазненные проектом кирпичного дома на 30 квартир с большими площадями рядом с Удельным парком (настоящий комфорт-класс), поверили. Ситуация не выглядела экстраординарной, в то время строительство домов часто начиналось раньше, чем бумаги проходили согласование.
Граждане получили «акты под ремонт» и стали ждать легализации постройки, чтобы получить свидетельство о собственности на квартиры. Застройщик долго кормил их обещаниями. В 2011 году терпение граждан закончилось, и они обратились в суд с требованием признать их собственниками квартир и за два года получили восемь положительных решений.
Но вскоре их ждал большой сюрприз. C 2012 года Служба Госстройнадзора (СГСН) получила право обращаться в суд с исками о сносе самовольно построенных объектов. Госстройнадзор выиграл два дела о сносе двух домов в «Никитинской усадьбе». Там жители не успели оформить право собственности. Впрочем, Тбилисскую, 32, не спасло и наличие собственников. В 2014 году СГСН обратилась в суд с иском о сносе дома.
Юрист Королева оспаривает решение о сносе такими аргументами: за 10 лет в отношении дома 32 не было составлено ни одного протокола административного правонарушения, не выдано ни одного предписания – почему же все молчали? По мнению Королевой, Госстройнадзор пропустил срок исковой давности (три года), подав иск через 4 года после завершения строительства дома.
Главная мысль, которая содержится в 17-страничном решении Приморского районного суда, состоит в следующем. В 2010 году Верховный суд РФ разъяснил – следовательно, сделал обязательным для последующих судебных решений – две вещи, трудно совместимые с житейской точки зрения, но безупречные с юридической. Первая: даже если постройка самовольная, то это еще не причина отказывать гражданам в признании за ними прав собственности на квартиры. Вторая: если права собственности зарегистрированы в установленном порядке, это вовсе не лишает возможности Госстройнадзор требовать сноса самовольной постройки.
Осенью 2015 года в полпредстве президента в СЗФО создана рабочая группа по проблемам самовольного строительства. На ее первом заседании прозвучал вопрос: допустим, суд «приговаривает» дом к сносу – а как исполнить это решение, с собственниками квартир что делать? Он остался без ответа.
Сергей Зимин, помощник полпреда и руководитель рабочей группы, заявил, что позиция полпредства – приоритет прав добросовестных приобретателей жилья, чтобы не создавать социальной напряженности, а также преследование недобросовестных застройщиков. Жилые дома должны быть «амнистированы», а физические лица и фирмы, которые кормили жильцов обещаниями решить все юридические проблемы, наказаны. Как минимум лишением бизнеса.
Масштабы бедствия по Петербургу прояснил Виктор Свистунов, начальник юридического управления Госстройнадзора СПб: в городе 345 объектов самостроя, из них 218 – жилых.
В.М.
Справка
На сайте Комитета имущественных отношений СПб опубликован список из 224 земельных участков, на которых размещены «спорные объекты недвижимости». Речь идет о домах, обладающих признаками многоквартирных, построенных на земле, которая предназначена для индивидуального жилищного строительства. Приморский район лидирует – 66 объектов.
Комментарий
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
– Строго формально решение Приморского районного суда основано на постановлении Пленума Верховного суда РФ, принятого в 2010 году. В нем говорится о том, что даже если квартиры в самовольно построенном доме находятся в собственности граждан и этот факт подтвержден государственной регистрацией, это не является препятствием для госоргана требовать сноса самовольной постройки.
Кроме того, у дома по Тбилисской ул., 32, существует неустранимый недостаток: он имеет максимальную высоту почти 25 метров, тогда как максимально допустимая высота – не более 10 метров. Впрочем, это не означает, что дом надо немедленно разрушать, но при будущих реконструкциях его придется «подрезать».
Мне представляется, что главным аргументом граждан в следующей судебной инстанции должен стать пропуск трехлетнего срока исковой давности. Даже если предположить, что Госстройнадзор до 2012 года ничего не знал о самострое на Тбилисской, 32, о нем на несколько лет раньше было известно другим органам исполнительной власти Петербурга. Полномочия Госстройнадзора производны от Правительства Санкт-Петербурга. С точки зрения права это единое целое.
Если решение первой инстанции устоит в Городском суде и вступит в законную силу, то дальнейший порядок таков. Возбуждается исполнительное производство, и судебные приставы предлагают ответчикам добровольно исполнить решение суда. Собственники квартир могут получить отсрочку, но она не может быть вечной.
Уклонение от исполнения решения суда влечет наложение административного штрафа. Два-три штрафа – и в отношении «отказников» может быть возбуждено уголовное дело за неисполнение судебного решения.
Если собственники жилья не предпринимают самостоятельных усилий по сносу, то пристав заключает договор с организацией, которая занимается сносами, и все расходы все равно лягут на граждан.
Но у меня есть ощущение, что до такого мрачного сценария дело не дойдет. На реальном сносе вряд ли будут настаивать. И это всех устроит. Чиновники отчитаются: получено судебное решение. Граждане заявят: никуда не выедем, нет исполнительного производства, нет исполнительного листа. А через три года права принудительного исполнения решения суда прекращаются.