Участники проекта объездили 270 жилых комплексов эконом- и комфорткласса, построенных в Петербурге и Ленобласти. И привлекли к оценке около 15 экспертов — урбанистов и архитекторов, добавил на прошедшей презентации сотрудник Института дизайна и урбанистики ИТМО Михаил Климовский. В пятницу, 11 декабря, для горожан открыли бета-версию сайта http://besthousing.ru/.
Как оценивали
Эксперты почти не оценивали сами дома – качество и скорость строительства, влияние комплекса на окружающий ландшафт. Рейтинг получился урбанистическим.
Благодаря этому ЖК «Империал» на Московском проспекте, который «ЛЭК» начал строить в 2005-м без разрешения и который безвозвратно вклинился в панораму Новодевичьего монастыря, получил одну из самых высоких оценок.
Самыми главными для исследователей были критерии городской среды. Параметров установили 30. Как близко комплекс находится к историческому центру или к другим точкам притяжения — к аэропорту, деловым зонам. Сколько времени занимает дорога до ближайшей школы и поликлиники, и насколько она безопасна. Есть ли в квартале парковки и магазины, какова плотность застройки, как благоустроен двор. А также – созданы ли местные сообщества жителей. Исследователи делали срез социальных сетей.
Получилось, что фактически ответственность за результаты развития городской среды лежит не только на застройщиках, но и на администрации, и на самих жителях.
Самые комфортные
Больше всего баллов в исследовании набрал комплекс «Шведская крона». Его построил концерн NCC рядом с Удельным парком. Исследователям понравилась планировка квартала и дворов, близость к зеленой зоне и метро и невысокие корпуса — до 14 этажей.
На втором месте — малоэтажная «Никитинская усадьба» на Удельной. Лицом комплекса стали футболист Андрей Аршавин и самострой на Горной, 22. Квартал застраивался с конца 1990-х, частично — на землях ИЖС и без разрешения на работы. В 2012-м Смольный, наконец, обратил на это внимание и подал в суд иск о сносе дома на Горной. Такая же судьба может постигнуть и другие корпуса.
- Может быть, пересмотрите свою позицию после подведения итогов рейтинга? – спросили журналисты у вице-губернатора Игоря Албина.
– Подумаем, – ответил он.
Также среди лучших оказались наследница «Строймонтажа» – «Первая проектная компания», проблемный ЖК «Новая Скандинавия» от «Группы Прайм». Крупных застройщиков не так уж много – «Строительный трест», «ЮИТ Петербург», Setl City и «Эталон».
Двоечники
Ни бренд, ни место не страхуют от ошибки, сделали вывод исследователи. В том же Кудрово можно купить квартиру в ЖК «Австрийский квартал», получившем неуд. А можно — в комплексе-отличнике, считают эксперты.
Впрочем, закономерности все же есть. Лидер по числу «двоек» – СК «Дальпитерстрой». Больше всего не комфортных комплексов построено в Шушарах и Мурино. В районах мало зеленых зон, парковок и социальных объектов, беда с общественным транспортом и высокая плотность застройки. Такие районы — шаг назад по сравнению с позднесоветскими нормами строительства, объяснил Антон Финогенов. Дома выше, а инфраструктуры меньше.
Невысокое качество жилой среды создают, согласно рейтингу, такие строительные авторитеты как «Группа ЛСР», «ЦДС», «Лидер групп». Среднее качество и выше – у «ЛенСпецСМУ» и Setl City. Лучше всего — у «ЮИТ Санкт-Петербург» и «Строительного треста».
В следующем году застройщики смогут ответить экспертам на претензии. Исследование обещают публично обсудить, а методику – отшлифовать. Работа уже понравилась в Смольном. Методологию предложено доработать и утвердить решением правительства. А на ее основе запустить городской проект «Рейтинг качества жилой среды», сказал вице-губернатор Игорь Албин.
- При утверждении проектов комплексного освоения территорий зачастую нет понимания, когда будут построены школы и детсады. Нужно составить реестр инвестпрограмм застройщиков, – распорядился чиновник.
- А можно пожелание? Можно добавить в этот реестр и инвестпрограмму города? – смутил его гендиректор «ЮИТ Санкт–Петербург» Михаил Возиянов.
Будет ли эффект
В идеале работа должна оставить в выигрыше все стороны. Горожане поймут, как можно организовать придомовое пространство и будут голосовать рублем за комфорт. Город будет внимательнее присматриваться к своим же согласованиям. А застройщики потянутся за лучшими практиками, надеются исследователи.
Часть девелоперов с работой уже ознакомилась. Рейтинг обсуждали в кругах Российской гильдии управляющих и девелоперов. Правда, в оценках труда строители разошлись.
«Сразу вспомнилось старое школьное: «Задумка – пять, реализация – два, садись, Иванов!» Проделана большая и нужная работа, но в этой работе не видно использования эмпирического опыта. Теории много, а практики ноль. Вот и получилось, что сформированная идеальная модель жилой среды для жителей Петербурга – это всего лишь личный, теоретический взгляд разработчиков», – критичен Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон».
Застройщик считает рейтинг необъективным. «За расстояние в 10 минут пешком до центра дается наивысший балл +15. Это аргументируют тем, что там больше всего рабочих мест. Что за странная логика?» – удивляется Духовный. К составлению рейтинга он предлагает привлечь пользователей среды – горожан.
Задумка может быть полезной. И в первую очередь для застройщиков, не согласны в «Ленстройтресте». «Идея очень хороша. Не только для покупателей, но и для нас, застройщиков – это ориентир, в первую очередь касающийся проектирования, которое я назвал бы главным ресурсом развития жилищного строительства. Рейтинг поможет понять, что мы проектируем хорошо, а что — плохо», – поддерживает инициативу директор по продвижению ЗАО «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин.
Девелоперы смогут перенять удачные решения, но едва ли исследование станет инструментом для выбора квартиры горожанами, считают в «Петербургской недвижимости».
«В рейтинге смешаны дома разных классов. Красивое и удобное пространство жилых комплексов, находящихся в первых строчках, обходится потребителю гораздо дороже, чем пространство домов экономкласса», – считает руководитель консалтингового центра Ольга Трошева. К тому же большая часть квартир в исследованных домах уже продана.
Рейтинг полезен как срез сегодняшнего состояния городской среды, согласны в компании Normann. Но получит ли исследование практическое развитие, повлияет ли на дальнейшее развитие агломерации – вопросы пока без ответов.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»