Ни для кого не секрет, что в последние годы активность девелоперов в Ленобласти высока. Так, в 2014 году в пригородной зоне здесь начались продажи 2,43 млн кв. м строящихся квартир. Это всего лишь на 800 тыс. кв. м меньше, чем вышло на рынок в Петербурге. За 9 месяцев 2015 года в городе начали продавать около 2,08 млн кв. м нового жилья, а в пригородах области – 1,33 млн кв. м.
Два миллиона для области
Тенденция продолжится. По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2016 году в пригородной зоне области продажи начнутся в новостройках совокупной жилой площадью не менее 2 млн кв. м. Коррективы, безусловно, будут: недавно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко озвучил мораторий на перевод земель любой категории под строительство жилья. Но проектов-2016 они не коснутся – существенный объем уже переведен. Кроме того, и сроки моратория пока не ясны. А, значит, и более долгосрочные проекты из портфелей лендлордов навсегда похоронены не будут.
Мурино разрастается
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по-прежнему наибольший спрос на квартиры в новостройках пригородной зоны в Мурино. Здесь есть единственная в области станция метро – «Девяткино», строится 28 комплексов от 20 девелоперов. Цена строящегося жилья при этом на 25% ниже, чем в городе. Внимание основного пула городских девелоперов территория в районе метро привлекла тогда, когда в Петербурге земли под строительства стало мало. Первые новостройки были сданы в 2008 году, а застройка бывших совхозных земель, находящихся в руках лендлордов, началась в 2011 году на территориях западнее железной дороги.
Земельные участки как в руках известных лендлордов, так и в руках девелоперов в этой зоне еще остались. Частично они относятся уже к Буграм. Поэтому можно в целом говорить о дальнейшем развитии зоны Мурино-Бугры. Так, недавно началось строительство и продажи жилья в третьем по счету квартале крупнейшего здесь жилого комплекса класса комфорт GreenЛандия от Setl City, который будет завершен в 2020 году. Соответственно, вплоть до конца строительства рынок будет пополняться новыми корпусами проекта – здесь построят 31 жилой дом, завершено пока 7.
Поскольку многие жилые комплексы в Мурино масштабные, в следующем году рынок активно будут пополнять новые очереди проектов и других крупных девелоперов этой зоны – «ЦДС», «Полис групп», «Арсенал-Недвижимость», «Лидер Групп» и прочих. Ряд застройщиков уже приобрел новые земли западнее железной дороги, проекты здесь находятся в различных стадиях проработки, но рано или поздно и они выйдут на старт. Будет развиваться и территория Нового Девяткино. Здесь, правда, увы, нет метро и есть проблемы с обеспечением канализацией. Но это не помешает новым проектам выйти на рынок.
В Кудрово свободной земли осталось мало. На рынок будут выходить новые корпуса уже находящихся в реализации комплексов. Это «Семь столиц» (квартал «Лондон») от Setl City, ряд проектов «Полис групп» – строит здесь комплексы «Вернисаж», «Австрийский квартал», «Березовая роща». И в других объектах. В руках лендлордов Кудрово осталась всего пара-тройка участков, которые, без сомнения найдут своих клиентов.
По другую сторону Кольцевой
Вся остальная застройка должна уже реализовываться по другую сторону Кольцевой. Так, у Мурманского шоссе расположена пока ничем не примечательная деревня Новосергиевка, которая, как и Кудрово, относится к Заневскому сельскому поселению. Пока в ней проживает 125 человек, а в будущем жителей может стать более 35 тысяч. Согласно планам двух крупных лендлордов – владельцев совокупно более 160 га земли, – на их участках впоследствии будет построено более 1 млн кв. м жилья высотой до 12 этажей. Правда, эти планы возмутили Александра Дрозденко, поэтому перспективы перевода этих земель в территорию под жилую застройку пока не ясны.
Не менее наполеоновские планы существуют по освоению территории по другую сторону Мурманского шоссе – в деревне Новосаратовка на чуть более чем полсотни жителей. Пока она знаменита разве что тем, что тут расположен молокозавод. Так, «ЦДС» здесь планирует возвести мини-город – «Нева-Сити». Всего в рамках комплекса предполагается построить 4,58 млн кв. м жилья на более чем 100 тысяч человек. В проекте предполагается 13 кварталов, где, помимо квартир, появится и вся инфраструктура.
Еще один крупный проект будет реализован на месте бывшего аэродрома Ржевка в поселке Ковалево Всеволожского района области. Недавно Градостроительный совет Ленобласти одобрил проект планировки этой территории и эскиз застройки. На 175 га предполагается масштабное строительство, число жителей составит 33 тысячи человек.
«Проект будет реализован вблизи КАД, – рассказывает Денис Бабаков, заместитель генерального директора по реализации недвижимости «Группы ЛСР». – Там нами будет построено 1 млн кв. м жилья сегмента масс-маркет. Высота зданий составит 16 этажей. Это будет полноценный микрорайон, полностью обеспеченный социальной инфраструктурой, спроектированный с учетом всех требований современных покупателей – прогулочными зонами, рекреационными пространствами, детскими и спортивными площадками, достаточным количеством мест в паркингах, продуманной дорожной сетью. Ну и, конечно, единой системой комплексного благоустройства».
Где еще будет развиваться жилое строительство в пригородной зоне Ленобласти? Неподалеку от застройки аэродрома Ржевка продолжится активное освоение Янино, где сегодня работают «ЦДС», «КВС», «Норманн», «Ленстройтрест» и другие застройщики. Неясна сегодня ситуация как с проектом банкротящегося СУ-155 «Янино Парк» на 11,5 тысяч жителей, так и с проектом трассы Колтуши-Всеволожск, на месте которой начал строиться этот крупный комплекс. Эта трасса могла бы как раз разгрузить напряженное Колтушское шоссе.
В другой части Всеволожского района продолжится развитие Сертолово. На рынок будут выходить как новые очереди малоэтажных проектов «Новое Сертолово» от «КВС», «Золотые Купола» от «РосСтройИнвеста», «Чистый ручей» от «Петростроя», так и, возможно, «свежие» малоэтажные комплексы от малоизвестных девелоперов.
Порошкино, Скотное и другие
«Будет развиваться и территория Порошкино, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Сегодня здесь реализуется единственный комплекс от ГК «Норманн», однако в рамках проекта «Евроград» от девелопера «Пантикапей» предполагается строительство порядка 650 тыс. кв. м жилья. Возведением займется ряд девелоперов. Еще одна перспективная зона – поселок Скотное. Здесь в комплексе Yolkki Village будет построено около 100 тыс. кв. м жилья высотой до 8 этажей. Возведение жилья экономкласса продолжится в зоне Щеглово. Вообще, малоэтажное строительство будет развиваться достаточно активно в пригородной зоне, но в более отдаленных от города локациях. Большинство новых крупных проектов будет реализовано в рамках комплексного освоения».
«Масштабность проектов комплексного освоения позволяет реализовывать уникальные градостроительные решения, – уверен Владимир Трекин, первый заместитель гендиректора УК «КВС». – И создавать мини-город – оригинальный, уникальный. Новосел получает благоустроенную среду обитания – с парками, скверами, торговыми центрами, садами и школами, что порой невозможно воплотить даже при квартальной застройке, не говоря уже о точечной».
Александра Ширяева