За этими цифрами скрывается феномен. За последние 10 лет число малогабаритных квартир в новостройках значительно выросло. Если в 2000 году квартиры площадью до 34 кв. м составляли всего 3% предложения, то в 2014-м – уже 32%. За 9 месяцев 2015 года средняя площадь строящегося жилья выросла почти на 10% – до 45 квадратных метров.
Чем меньше жилье — тем дешевле. Тесные однушки и студии скупали жители коммуналок, молодые семьи и родители переезжавших в Петербург студентов, а строители шли навстречу спросу.
Год за годом средняя площадь строящихся квартир в Петербурге падала. К началу 2015 года она составила около 41 кв. м. А количество однушек и студий в некоторых жилых комплексах достигло 90%.
Такое количество малогабаритного жилья опасно для города, считают эксперты. Рано или поздно в домах, где большая часть квартир – студии, будут проживать только малообеспеченные семьи, которым не по карману жилье большее по площади, и арендаторы. А это ведет к формированию неблагополучных районов.
В 2015, кризисном, году спрос у многих застройщиков упал вполовину. Но площадь квартир вдруг выросла. Как будто бы люди стали жить лучше, просторнее и богаче.
«Застройщики стали выводить в продажу больше проектов комфорткласса, – объясняют в КЦ «Петербургская Недвижимость» (КЦ «ПН»). – Многие проекты строятся на месте заводов и уже застроенных территорий, что более затратно. За счет этого стоимость земли на территории обжитых районов города становится существенно выше. Поэтому перспективы развития города связаны именно со строительством жилья класса комфорт». А раз комфорткласс, то квартиры дороже, покупатели — платежеспособней. И площадь жилья должна быть больше.
Статистику города компенсирует Ленобласть. Самые бюджетные комплексы экономкласса уже давно вытесняются в 47-й регион. Жилье там в среднем на 30% дешевле, чем в городе. И средняя площадь квартир, выходящих в продажу, продолжает сокращаться. За 9 месяцев этого года она упала на 7%, до 36 кв. м.
Менее обеспеченные горожане вынуждены выезжать все дальше от центра, создавая потоки маятниковой миграции. Бывшие ленинградские спальники уже малодоступны для семей без стартового капитала.
Аналогичная ситуация уже сложилась в Москве. В самой столице не сыскать новостроек экономкласса. Бюджетные проекты строятся либо в Новой Москве — территории, присоединенной к столице в 2012-м, либо в Московской области.
Впрочем, ситуацию пока нельзя назвать трендом, предупреждает директор центра экспертиз «Эком» Александр Карпов. Рост площади квартир может обернуться статистической погрешностью. «Даже если подсчеты риелторов корректны, для выводов необходимо, чтобы площадь квартир росла хотя бы 3 года подряд», – говорит он.
Избежать повторения столичного опыта можно двумя путями — либо повысить благосостояние горожан, либо — снизить стоимость жилья. И то, и другое — перспектива нереальная. Весь год цены держатся на месте. По разным оценкам, за 10 месяцев они выросли на 2-6%. Даже в преддверии Нового года не стоит рассчитывать на значительные скидки.
«Многие девелоперы пользуются праздничными днями и пытаются какие-то свои текущие скидки и акции представить красиво, называя их «новогодними-рождественскими». Но, в действительности, если в декабре появится высокий спрос, то не будет никаких реальных скидок. Условно говоря, «праздничные» скидки будут эффектно заявляться, но при этом будут, на самом деле, подниматься базовые цены», – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Застройщики декларируют снижение маржинальности проектов — себестоимость строительства растет. Но продолжают выводить на рынок миллионы квадратных метров. За три квартала в Петербурге и пригородах начали продажи 3,4 млн кв. м жилья. Это чуть ниже уровня 2013 года. «Мы не сократили вывод жилья в продажу», – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Компания начала строительство комплекса бизнес-класса OSTROV на Петровском острове и новых корпусов в проекте NewПитер.
«ЮИТ Петербург» даже нарастил вывод жилья. Компания начала строить комплекс Fjord на Васильевском острове и открыла продажи квартир в объектах второй очереди ЖК Inkeri в Пушкине.
Впрочем, некоторые застройщики все же уменьшили объемы. Normann сообщил, что сократил вывод нового жилья в существующих проектах на 40%. «Сейчас спрос сосредоточен преимущественно на объектах высокой степени готовности – такое предложение есть не у каждого застройщика», – поясняет Николай Копытин, генеральный директор компании.
Некоторые компании заявляют о падении продаж на 20-30% по итогам года. Но уверяют, что это не критично. «Мы сравниваем с показателями 2014 года, который оказался очень результативным для отрасли. Если сравнивать с другими годами, то спрос на рынке недвижимости в 2015 году остается на стабильном уровне», – объясняют в ГК «Эталон».
Кроме того, в декабре застройщиков может ждать активизация продаж до 10%, полагает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». «Это, за исключением прошлогоднего ажиотажного декабря, традиционная ситуация», – говорит он.
Впрочем, некоторые аналитики сообщают о более значительном провале. В Knight Frank оценивают снижение продаж массового жилья по итогам трех кварталов в 40%. В пользу этих цифр говорит и отчетность публичных компаний. Продажи «Группы ЛСР» за три квартала сократились на 40%, «Эталона» – на 32%.
Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»