Предложение изменить нынешние регламенты было озвучено как будто случайно. Вопрос о планах по регулированию высотности Владимиру Григорьеву задал его коллега, архитектор Евгений Герасимов.
Нынешние высотные ограничения в ПЗЗ основаны на изучении влияния проектируемых объектов на исторические панорамы, начал глава КГА. И вдруг продолжил: «Имеет смысл кое-что изменить. Мы предлагаем сделать механизм более градостроительно обоснованным — ввести базовую этажность для массовой застройки в районе 40 метров. И указать в ПЗЗ возможное повышение этажности в конкретных местах. Принятие этого решения в режиме отклонения будет обсуждаться в два этапа – на Градсовете и в комиссии по землепользованию и застройке».
Застройщики замерли.
– Почему 40? – не выдержал председатель совета директоров «Лидер групп» Александр Рассудов.
– Это взвешенная цифра. Отвечает международной практике и нашей практике массовой застройки, сложившейся до 2000-х, – пояснил Григорьев.
Новые параметры уже заложены в проект Правил землепользования и застройки. В октябре документ должен выйти на общественное обсуждение. А в декабре пройти утверждение петербургским правительством. «Это идея правительства. Мы отовсюду слышим — все, что строится, – ужасно. А это – один из шагов к созданию гармоничной и комфортной жилой среды», – объяснял Григорьев.
«Это как при царе-батюшке», «Что, и в Шушарах 40 метров?» – взорвались застройщики. «В центре Лондона строятся здания по 40 – 50 этажей, и всем нравится. А этот город древнее Петербурга», – возмутился депутат Госдумы Александр Некрасов. «Как нам понять критерии, по которым будут разрешать отклонения от базовой высотности? Давайте определим в законе четкие параметры. Чтобы не получилось, что решения субъективно принимают несколько архитекторов», – не сдавался Рассудов.
Градостроительство — субъективно, и решения могут принимать только профессионалы, констатировал Григорьев. Зачастую то, станет ли проект градостроительной ошибкой, невозможно заранее предугадать, прописывая нормы или разрабатывая проект планировки территории. Оценить это можно только по конкретному проекту, попытался объяснить он. «Вы же подчиняетесь закону о скорости движения на дороге. Не обсуждаете — нравится вам или нет. Ну так и подчиняйтесь законам и стройте», – вступился за коллегу Евгений Герасимов.
На переход к новым нормативам застройщикам дадут всего год. Если за это время они не получат разрешение на строительство, придется переделывать проекты. Утвержденный постановлением правительства ППТ участь не облегчает. «Это утверждение планировочных элементов территории и максимально возможных параметров застройки. Но максимально возможные — не есть разрешенные», – считает Григорьев.
Впрочем, это не все новости, которые ждали застройщиков. В новых ПЗЗ будет снижена и плотность застройки. Ее измеряют с помощью коэффициента использования территории (КИТ) — это отношение строящегося жилья к площади участка. В КГА выяснили: нынешний максимальный коэффициент в 2,3 достигается за счет хитростей – зелень размещается на кровле паркингов, используются георешетки, участок под которыми считается и проездом, и зелеными насаждениями.
«Мы пришли к однозначному выводу, что действующие коэффициенты использования территории не имеют никакого внятного градостроительного обоснования, – заявил Григорьев. – Предельный показатель 2,3 выполним только при тотальной застройкой 25-этажными зданиями, что мы считаем большой градостроительной ошибкой. Поэтому в новых ПЗЗ мы считаем необходимым ограничить КИТ цифрой 2».
Застройщики назвали идеи Смольного революционными и даже анархическими. Около 15 – 20% строящихся в Петербурге зданий превышают 40-метровый норматив, оценивает генеральный директор ГК «Пионер» в Петербурге Юрий Грудин. «Сокращение высотности застройки затрагивает прямые экономические интересы. Выводы напрашиваются – меньше строящегося жилья, выше его себестоимость, рост цен для покупателей», – говорит он.
Сейчас на окраинах высота жилья достигает 75 метров. Здания выше этой отметки по СНиПам считаются высотными и должны проходить более сложную процедуру согласования, объясняет директор по развитию «ЛСР. Недвижимость С-З» Ольга Михальченко.
На Охте компания планирует реализовать проект «Цветной город» на 3 млн кв. м жилья. Однако из-за новых нормативов объемы застройки на территории снизятся примерно на 30%. «Это 15-летний проект. Нам важно сохранить параметры застройки, которые были утверждены», – возмущена Ольга Михальченко. Если нормативы будут приняты, застройщикам придется полностью перерабатывать проекты планировки территории и пересчитывать объем социальной инфраструктуры. Либо — срочно получать разрешения на строительство и продлевать их бесконечное количество раз.
Идея Смольного — возвращение в советское прошлое, считает Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей СПб». «Помните фильм «Ирония судьбы, или С легким паром!»? Эти дома-близнецы... Возвращение к такому принципу строительства не только несовременно, но и экономически нецелесообразно, – говорит он. – Разве это игра — отрезать, убрать из города доминанты, которые, без сомнения, украшают его?».
Нынешний облик пригородов Петербурга — компромисс между пожеланиями покупателя и возможностями застройщиков, добавляет Алексей Белоусов. «Все наши современные жилые комплексы — не просто бетонные коробки, они имеют свои архитектурные особенности, ранжируются по высотности, раскраске фасадов». Предложение Смольного сделает городскую среду менее оригинальной, уверен Белоусов.
Кроме того, цена на жилье после нововведений вырастет, уверены застройщики. «Если поправки КГА примут, то параметры, на которые мы рассчитывали, в том числе высотность зданий и количество квадратных метров, которые можно построить, нужно будет пересматривать в меньшую сторону. Это ударит по экономике проектов, которую придется менять. Как следствие — жилье будет дороже на 10% и более», – высказывается Александр Рассудов.
Особенно больно, по его оценке, нововведения ударят по проектам, которые находятся на стадии развития, и по земельному банку, которым располагают застройщики. Когда девелоперы приобретали эти участки, они исходили из других параметров застройки. Теперь же проекты резко снизят свою эффективность.
В 2013 году компания достроила офисный небоскреб на площади Конституции высотой около 140 метров. И здание добавило колорита в окружающую застройку, уверен застройщик. "Лично мне не совсем понятна логика нововведений, – добавляет Рассудов. – Если речь идет о том, чтобы создать комфортную среду, то почему это нужно делать, ставя в сложное положение застройщиков, обрушая экономику проектов и за счет покупателя, которому вероятнее всего придется платить больше?»
Впрочем, специалисты по городскому планированию инициативу Смольного поддерживают. «Наш город достоин того, чтобы быть красивым. Не понимаю, зачем его сравнивать с Лондоном или Москвой, – высказалась Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения». – Другое дело, что такие кардинальные решения должны приниматься поэтапно и анонсироваться заранее, чтобы инвесторы имели возможность корректировать проекты и принимать управленческие решения».
Также в деловом завтраке приняли участие заместитель генерального директора ООО «Центр развития» Юрий Ломов, директор по развитию "NCC Жилищное строительство" Александр Свинолобов и президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний Владимир Гольман.
В прошлом году Смольный уже заявлял о желании ограничить высоту застройки пригородов четырьмя этажами с мансардой. Правда, тогда экс-вице-губернатор Марат Оганесян заявлял, что Смольный может взять на себя строительство всей инфраструктуры для обеспечения рентабельности проектов. Позднее соответствующие поправки, ограничивающие высотность застройки в районе Пушкина малоэтажкой, были внесены в Генеральный план.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»