«Умная» жизнь от «Legenda Intelligent Development»

Компания работает на петербургском рынке недвижимости с 2010 года. Продвигает «smart» подход к проектированию жилого пространства и возведению домов комфорт- и премиум-класса. Функциональное использование каждого метра площади, авторский дизайн жилых помещений и отказ от экономии на материалах и архитектурных решениях — это, по мнению девелопера соответствует нынешнему европейскому эталону проживания. Насколько прижилась smart - идея в российских рыночных реалиях?

О компании

С «LEGENDA Intelligent Development» аффилированы предприятия-застройщики: ООО «Республика», ООО «Система», ООО «Структура» и ООО «Азимут».

Общество с ограниченной ответственностью «РЕСПУБЛИКА» зарегистрировано в ФНС 26 мая 2011 года за основным государственным регистрационным номером 1117847206421. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица: серия 78 № 008251990.

Общество с ограниченной ответственностью «СИСТЕМА» зарегистрировано в ФНС 26 мая 2011 года за основным государственным регистрационным номером 1117847206454. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица: серия 78 № 008251996.

Общество с ограниченной ответственностью «СТРУКТУРА» зарегистрировано в ФНС 26 мая 2011 года за основным государственным регистрационным номером 1117847205827. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица: серия 78 №008251926.

Общество с ограниченной ответственностью «АЗИМУТ» зарегистрировано в ФНС 20 августа 2010 года за основным государственным регистрационным номером 1107847277537. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица: серия 78 №007937303.

Фактический адрес (место нахождения) вышеперечисленных компаний: 196210, Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, литер А.

«LEGENDA Intelligent Development»

Также Василий Селиванов является мажоритарным собственником ООО «Республика», ООО «Система», ООО «Структура» и ООО «Азимут».

Проекты

«LEGENDA Intelligent Development» успела заявить о себе на рынке жилья «премиум-класса», сдав в 2014 году в эксплуатацию жилой дом в Московском районе. Проект выполнен мастерской «Евгений Герасимов и партнеры».

Сегодня компания сосредоточила силы на Северо-Приморской части Санкт-Петербурга претворяя в жизнь smart-концепцию. В активе — два уже почти завершенных жилых комплекса на улицах Оптиков и Яхтенная и недавно выведенный на рынок smart -квартал на Комендантском проспекте.

«LEGENDA Intelligent Development» возводит дома преимущественно по монолитной технологии, популярной сегодня в российском домостроении сегмента «комфорт-класс». 

Земельный банк 

Юридические и финансовые особенности

Финансовые результаты согласно проектной декларации
ООО «Республика»	2-й квартал  2014 г.	3-й квартал  2014 г.	4-й квартал  2014 г.	1-й квартал  2015 г.	2-й квартал  2015 г.
*Дебиторская задолженность	706 233 тыс. руб.	656 193 тыс. руб	530 650 тыс. руб.	605 244 тыс. руб.	613 364 тыс. руб.
**Кредиторская задолженность	207 655 тыс. руб.	283 371 тыс.руб.	269 323 тыс. руб.	252 536 тыс. руб.	471 649 тыс. руб.
***Финансовый результат	1 109 805 руб.	1 211 357 руб.	1 223 672 руб. (результат 2014 г.)	108 730 руб.	164 930 руб.

На протяжении последнего года «дебиторка» застройщика менялась незначительно, в то время как кредиторская задолженность заметно возросла во 2 квартале 2015 г. Финансовый результат по итогам 2014 года был относительно неплохой. В начале года было зафиксировано резкое изменение данных в этой графе.

ООО «Структура» уже приступила к строительству квартала на Комендантском проспекте. 

 

Финансовые результаты согласно проектной декларации
ООО «Структура»	4-й квартал 2014 г.	1-й квартал 2015 г.	2-й квартал 2015 г.
*Дебиторская задолженность	22 451 тыс. руб.	22 201 тыс. руб.	129 764 тыс. руб.
**Кредиторская задолженность	800 114 тыс. руб.	150 536 тыс. руб.	11 575 тыс. руб.
***Финансовый результат	426 374 руб. (результат 2014 г.)	594 420 руб.	560 166 руб

 Дебиторская задолженность заметно увеличилась во 2 квартале текущего года. а кредиторская, напротив, резко упала в начале 2015 г.

 

Примечания:

 

*Под дебиторской задолженностью понимается задолженность других организаций, работников и физических лиц перед данной организации. В данном случае это могут быть служба заказчика и генподрядчик строительных работ.

 

**Под кредиторской задолженностью понимается задолженность данной организации другим организациям и лицам, которые называются кредиторами. В данном случае это могут быть банковские структуры, поставщики строительного оборудования и материалов, а также физические лица — участники долевого строительства.

 

*** Финансовый результат – конечный экономический итог хозяйственной деятельности предприятия, выражается в форме прибыли (дохода) или убытка. 

 

Сотрудничество с банками

«LEGENDA Intelligent Development» сотрудничает с рядом ведущих банков: «Сбербанк», Банк «Санкт-Петербург», «ВТБ 24», Газпромбанк», «Промсвязьбанк». Все эти организации предоставляют ипотечное кредитование клиентам застройщика. Проектное финансирование  девелопера осуществляют Сбербанк, Банк «Санкт-Петербург» и «ВТБ 24». 

 

Страхование ответственности застройщика

Ответственность компаний-застройщиков, аффилированных с «LEGENDA Intelligent Development» застрахована в ОАО «Страховая компания «Европа». 

 

СК «Европа» работает с 1993 года. Лицензии СИ № 0990 от 05.08.2014 г. выдана Центральным Банком Российской Федерации (Банк России) на осуществление страховой деятельности.

 

Адрес центрального офиса компании Московская область, г. Лобня, ул. Ленина, д.19, к. 1. Обособленное подразделение по СЗФО находится в Санкт-Петербурге по адресу: улица Тамбовская, д. 12, литер Б.

 

СК «Европа»	на 31.12.2014 г.	на 31.03.2015 г.
Уставный капитал	160.000 тыс. руб.	160.000 тыс. руб.
Собственные средства	417 155 тыс. руб.	454 787 тыс. руб.

 

Финансовые показатели соответствую требованиям ЦБ для осуществления страхования ответственности застройщика (в соответствии с изменениями в ФЗ-214 от 01.01.2014 г.)

 

ОАО «Страховая компания Европа» осуществляет страхование ответственности застройщиков в рамках договоров долевого участия в строительстве жилых помещений. 

 

По мнению специалистов ЗАО «Семейный юрист» договор страхования заключенный между ОАО «Страховая компания Европа» и компанией-застройщиком, аффилированной с «LEGENDA Intelligent Development», соответствует требованиям ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».  В целом возможных и дополнительных рисков для участников долевого строительства не обнаружено, их права не нарушаются.

 

Негативных отзывов в отношении СК «Европа» по страхованию ответственности застройщика обнаружено не было. 

 

P.S. С 1 января 2014 года все новостройки должны иметь гарантию выполнения обязательств застройщика — либо страховку, либо банковскую гарантию, либо иметь договор с Обществом взаимного страхования. Эта схема в случае банкротства застройщика обеспечивает по меньшей мере возврат вложенных дольщиками средств, снимая тем самым социальную ответственность государства. Самая популярная сегодня схема — страхование ответственности в страховой компании. 

 

Анализ ДДУ:

Мы попросили юристов прокомментировать договор долевого участия на покупку квартиры в жилом комплексе на улице Яхтенной, 24 который оказался в распоряжении редакции.

 

Виталий Бовть, Альянс юристов «Страховой случай»:

«Договор, предложенный ООО «Республика», в части существенных условий можно признать соответствующим действующему законодательству (214-ФЗ). 

 

В разделе 4 спорными были выявлены пункты 4.3 и 4.4 договора: 

 

«4.3. Стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой Дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, и это не будет считаться существенным изменением размера квартиры и нарушением требований о качестве квартиры при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные настоящим Договором. Стороны признают, что не считается существенным изменением размера квартиры отклонение площади Квартиры по результатам обмеров ПИБ от площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 7% как в большую, так и в меньшую сторону» 

 

«4.4. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры) при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 4.3. настоящего Договора.».

 

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о долевом участии Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Надлежащее соблюдение данных требований исключает возможность «неизбежной погрешности», о которой говорится в Договоре. 

 

Изменение площадей отдельных помещений в рамках квартиры является отступлением от согласованных условий договора и способно привести к нарушению прав Участника долевого строительства. Поэтому можно полагать, что п. 4.4 Договора может быть признан ничтожным, как направленный на освобождение Застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 7 Закона о долевом участии). Таким образом, данное условие договора может быть оставлено на усмотрение Дольщика.

 

Также стоит обратить внимание на гарантии застройщика (пункт 4.6). Застройщик освобождается от ответственности за недостатки квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа квартиры (оборудования) или ее частей. При этом он не дает дополнительной гарантии на крышу и межпанельные швы. Возможно, протечки будут являться страховым случаем, а возможно и нет. На наш взгляд, данный пункт неуместен в Договоре долевого участия.

 

Компетенции и заслуги

Выйдя на рынок 2010 году «LEGENDA Intelligent Development» заявила о себе анонсировав проект дома премиум-класса в Московском районе. Участок на улице Победы девелопер присматривал не один год и показал хороший старт, пригласив для разработки проекта авторитетную архитектурную мастерскую «Евгений Герасимов и партнеры» и оперативно получив аккредитацию от «Сбербанка» и банка «ВТБ24». 

 

По словам Василия Селиванова, основателя и генерального директора «LEGENDA Intelligent Development» суть идеи smart заключается в предоставлении большего функционала без ущерба для образа жизни жильцов и личного пространства каждого из членов семьи, проживающей в квартире: «Мы отказались от традиционной идеологии с 1-2-3-х комнатными квартирами и предлагаем пространства жилой зоны и личные пространства (спальни) в зависимости от состава семьи. В то же время минимизация и оптимизация площади спальных помещений и коридоров способствует сокращению общего метража квартиры, что конечно же сказывается на ее стоимости».

 

Как утверждают в компании, планировки квартир разработаны на основе изучения мирового опыта строительства, а также научных исследований потребностей конечных потребителей, в зависимости от типа домохозяйства: для одиночек, молодых пар, семей с детьми, пожилых людей и т. д. 

Компания занимается реализацией трех знаковых проектов в Приморском районе общей площадью около 150 тыс. кв. метров. В декабре текущего года «LEGENDA Intelligent Development» планирует сдать в эксплуатацию свой первый smart-дом на улице Оптиков. 

 

Летом 2015 года начались продажи квартир в  ЖК «LЕGENDA на Яхтенной, 24», по соседству с «первенцем». По словам девелопера объем инвестиций в проект составит около 3 млрд. рублей. Компания рассчитывает, что этот жилой комплекс «нового поколения» закрепит ее успех на рынке. 

Smart-квартал на Комендантском с жилой площадью около 85 тыс. кв. метров девелопер планирует реализовать в три очереди. Первая очередь предложит более тысячи квартир разнообразных планировок и планируется к заселению в марте 2018 года.

 

Стратегия компании, по словам ее руководства, заключается в развитии трех старших сегментов первичного рынка жилой недвижимости - комфорт-класса, а также классов «бизнес» и «премиум». 

 

В 2014 году «LEGENDA Intelligent Development» стала победителем ежегодного межрегионального конкурса недвижимости «КАИССА» в номинации «За вклад в развитие передовых технологий на рынке жилищного строительства».

 

Упоминания в СМИ

Компания «LEGENDA Intelligent Development» часто упоминается в СМИ, правда, в основном благодаря публичности своего владельца Василия Селиванова. Еще со времен своей работы в строительной компании «Setl City» он открыт для средств массовой информации и охотно дает интервью в качестве эксперта в области жилищного строительства.

 

Сведений о судебных процессах с участием «LEGENDA Intelligent Development», неодобрительных комментариев в ее адрес со стороны органов власти и другой негативной информации мы не обнаружили. Как и критики со стороны покупателей квартир - молодой девелопер не успел запятнать репутацию срывами сроков сдачи жилых комплексов. Первый из них — ЖК на улице Оптиков, должен пройти госкомиссию только в конце 2015 года.

 

Прозрачность и доступность информации о компании

На официальном сайте «LEGENDA Intelligent Development» размещены основные данные о компании, контакты, подробная информация о строящихся объектах. Финансовые показатели и проектная документация доступны для пользователей. 

 

Информация о новом проекте «Дальневосточный» в настоящий момент красиво завуалирована в разделе «Скоро премьера». А элитному жилому дому на улице Победы (пока единственному завершенному объекту компании) посвящен отдельный ресурс.

 

Мнения экспертов

Эксперты единодушны в высоких оценках Приморского района, который на сегодняшний день является городским лидером по объему сданного жилья. 

 

Так по мнению Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar: «Жилая недвижимость Приморского района пользуется сегодня высоким спросом у покупателей в связи с весьма развитой социальной и коммерческой инфраструктурой. Здесь достаточно медицинских и образовательных учреждений (детских садов и школ), много крупных торговых точек. Экология в районе благоприятна — много зеленых насаждений в жилых кварталах, есть два больших парка — Юнтоловский и Парк 300-летия Петербурга. Локация имеет хорошую транспортную доступность благодаря удобным выездам на КАД и ЗСД, в то же время сообщение с центром города в часы-пик по прежнему затруднено. Весной 2018 года планируется открытие новой станции метрополитена «Беговая», к 2020 году должны построить еще одну».

 

 

В целом солидарна с коллегой и Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank St Petersburg: «Большое количество объектов новой застройки, благоприятная экология, наличие парков и зеленых зон, разнообразная коммерческая инфраструктура, хорошее обеспечение  школами, детскими садами и медицинскими учреждениями – сочетание этих факторов сформировало современную комфортную для проживания среду, что и обеспечивает высокую популярность Приморского района. 

 

По сравнению с другими территориями города Приморский район наименее загружен промпредприятиями, и здесь хорошая экологическая обстановка. Кроме того, район обладает уникальным месторасположением между курортной зоной и центром Петербурга, он ближе всех к Финскому Заливу и к дорогам, ведущим в страны Скандинавии. Приморский район занимает сегодня лидерские позиции в части торгово-развлекательной инфраструктуры. Этому способствовало активное строительство жилья и наличие свободных пространств для освоения. В последние несколько лет построены крупные ТРК с пулом арендаторов, не уступающим торговым комплексам в центральной части города».

 

Любовь Ражева, специалист агентства «АВЕНТИН-Недвижимость» отмечает высокую активность в возведении объектов социального назначения: «Согласно генеральному плану развития Санкт-Петербурга сегодня здесь полным ходом идет строительство детских садов и школ, новых поликлиник. Скорее всего развитие социальной инфраструктуры будет поспевать за вводом нового жилья. К тому же есть предпосылки, что темпы строительства в ближайшие годы заметно снизятся».

 

По данным экспертов в 2014 году в Приморском районе было введено почти полмиллиона квадратных метров жилья, с начала 2015-го уже сдано порядка 160 000 кв. м. Пока еще локация продолжает держать топовые позиции по объему строек, однако свободных «пятен» земли осталось крайне мало. 

 

Как и столица, Петербург отнюдь «не резиновый», тем ценнее городские территории, прошедшие реновацию и освобожденные от промышленных объектов. Невский район, в котором застройщик анонсировал «LEGENDA на  Дальневосточном», в числе таких локаций и по мнению специалистов рынка недвижимости сегодня является лакомым куском для застройки. 

 

Полина Яковлева (NAI Becar):

 

«Невский район довольно активно развивается и расширяется, в том числе, за счет застройки территорий бывших промышленных зон. Строительство новых жилых комплексов в районе ведут крупные игроки рынка, такие как Setl City, «ЛенСпецСМУ», Seven Suns Development, «ЛСР-недвижимость». 

 

Локация отличается хорошей транспортной доступностью - 7 станций метро, близость к основным транспортным магистралям города и КАД. Социальная и торговая инфраструктуры района также весьма развиты. Учитывая нынешнюю нестабильную экономическую ситуацию, покупка жилья на данной территории может быть выгодна благодаря крайне незначительному росту стоимости квадратного метра. Так, до декабря 2014 года она увеличивалась в среднем на 10% в год». 

 

Екатерина Немченко (Knight Frank St Petersburg):

 

«В последние годы активность девелоперов в Невском районе заметно выросла. Хороший толчок к развитию территория получила после открытия Ледового дворца, когда возникла новая «точка притяжения». За последнее десятилетие серьезно преобразилась коммерческая инфраструктура района: появилось большое количество торговых центров, крупных сетевых гипермаркетов, магазинов формата «Пятерочки»...

 

С учетом известности бренда компании, высокого качества уже реализованных проектов, и сформированного у потенциального потребителя знания о продукте, можно прогнозировать востребованность и успех нового проекта компании в Невском районе». 

 

Потенциальные риски

«LEGENDA Intelligent Development» сегодня узнаваема на рынке и производит впечатление стабильной компании. С высокой степенью вероятности можно утверждать, что дом на улице Оптиков будет сдан как и обещалось в конце 2015 года. А ко второму кварталу 2016-го, думается, поспеет и LEGENDA на Яхтенной. 

 

В то же время для частных инвесторов проекты «LEGENDA Intelligent Development» не представляют особого интереса в первую очередь по причине достаточно высокой стоимости квартир. Девелопер уже неоднократно давал понять, что smart-концепция его жилых комплексов в первую очередь отвечает запросам людей, приобретающих недвижимость с целью проживания.

 

Мнение редакции

«LEGENDA Intelligent Development» первой на рынке города отказалась от традиционной идеологии планировок жилых помещений и явила новаторскую идею оптимизации пространств в квартирах. Мы согласимся с тем фактом, что продуманное и максимально функциональное использование каждого метра жилой площади способно сформировать новый стандарт проживания и новое качество жизни, создать более удобное жилье, которое изначально проектируется в соответствии с потребностями современного человека. 

 

В то же время, общая экономическая нестабильность в стране и падение покупательской способности значительно сужает потенциальную аудиторию smart-проектов. Думается, что этот подход в ближайшие годы будет более жизнеспособен в Москве, по причине высокой стоимости квадратного метра в сравнении с обычным, «стандартным» жильем комфорт-класса. В Санкт-Петербурге пока еще не сформировался достаточный пул покупателей для такого формата жилья. У нас практически нет так называемого «среднего класса», на который, по сути, и рассчитаны smart-проекты.