Новая схема долевого строительства разрабатывается Минстроем РФ совместно с Национальным объединением застройщиков жилья и другими участниками рынка. Некоторые идеи реформирования вызвали неоднозначное обсуждение, другие — уже повлияли на работу рынка недвижимости.
С 1 октября вступил в силу список Центробанка, состоящий из 16 страховых компаний, подходящих под критерии 214-ФЗ. У застройщиков список вызвал панику: перечисленные страховщики обладают необходимыми свидетельствами и сертификатами, но изначально от работы с компаниями-застройщиками воздерживаются. Таким образом, реальными источниками страховых гарантий в списке могут стать 4 компании, одна из которых не имеет представительств в регионах и не сотрудничает с брокерами, то есть, по сути, закрыта для большинства девелоперов. Чем обернутся остальные популярные идеи реформирования?
Создать Агенство жилищного развития (АРЖ) и дать ему статус санатора строительной отрасли предложил Александр Хиштейн, депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков. По мнению начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Яковенко, такие перемены ощутимо минимизируют риски дольщиков, ведь перестрахование застройщиков будет проводится с прямым или косвенным участием государства, следовательно, финансовые потоки будет контролироваться строже. Кроме того, в случае необходимости судебного разбирательства, АЖР сможет представлять в них интересы покупателей.
Между тем, на справедливый суд с застройщиком сможет рассчитывать больше людей. Внесение изменений в перечень категорий, считающихся пострадавшими от нарушения прав при привлечении их средств для строительства многоквартирных домов, было одобрено Законодательным собранием. Теперь к группе граждан, которые могут рассчитывать на статус обманутых дольщиков и, соответственно, защиту своих прав, относятся не только пайщики новостроек, но и лица, совершившие вклады в реконструкцию домов, а также столкнувшиеся с банкротством или ликвидацией ответчика (т. е. застройщика). Такие поправки представляются всем участникам рынка оправданными.
Неоднозначную оценку встретило предложение о распространении требований 214-ФЗ на нежилые помещения (в том числе, апартаменты). Появилась информация о том, что, несмотря на новый статус, власти планируют оставить нормативы налогообложения и начисления коммунальной платы за пользование апартаментами аналогичными нежилым помещениям. По мнению Марины Литинецкой, управляющего партнёра «Метриум Групп», такой подход выглядит по меньшей мере странным. А вот для застройщиков «легализация» формата апаратментов весьма интересна: «Главное преимущество легализации апартаментов для девелоперов заключается, во-первых, в возможности повысить ценник, максимально приравняв его к ценам на квартиры, что, безусловно, увеличит маржу на проекте. Во-вторых, застройщики смогут расширить покупательскую аудиторию. На мой взгляд, после перевода апартаментов в жилье среди покупателей увеличится доля семей с детьми, поскольку именно для данной категории в наибольшей степени было критичным отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию».
Наконец, самым горячие обсуждения проходят вокруг расширения схемы долевого участия до «покупатель-банк-застройщик». Введение в этот алгоритм банков в качестве контролирующих органов призвана сократить вероятность траты средств пайщиков не по целевому назначению. Такие изменения, в основном, были встречены экспертами рынка благосклонно, но остались вопросы, касающиеся процентных ставок: именно от них будет зависеть ценообразование рынка, ведь, по существу, девелоперам придётся использовать заёмные деньги. «Властями был озвучен в качестве одного из вариантов, что средства дольщиков могут выдаваться под льготные 3-4%, а это кардинально не отразится на стоимость проекта, а значит, и цене квадратного метра», - отмечает Марина Литинецкая.