Пионером новой практики несколько лет назад стала компания «Экспофорум». Она возводит одноименный выставочный центр в Шушарах. Чтобы стимулировать правительство к расширению Петербургского шоссе, компания сама разработала проект реконструкции дороги и бесплатно передала его городу.
Теперь практика самостоятельного проектирования и строительства экстраполируется на всех девелоперов. Нехватку денег на строительство даже обещанных дорог в Смольном объясняют кризисом и направлением всех средств на строительство инфраструктуры к чемпионату мира по футболу, говорят застройщики.
Одной из первых эстафету готова принять «СПб Реновация». Для строительства нового квартала в Славянке компании требуется изменить трассировку Советского проспекта.
«Когда разрабатывался проект планировки, мы учитывали планы комитета по развитию транспортной инфраструктуры. И в утвержденный документ была заложена реконструкция проспекта с его спрямлением в районе реки Славянки», – пояснили в компании.
Однако когда дошло до строительства, оказалось, что у Смольного нет средств на реализацию планов. И реконструкция проспекта не включена в адресную инвестиционную программу. Пойти на попятную и отказаться от проведения работ вовсе уже невозможно. В утвержденном ППТ дома заложены на месте существующей дороги.
В итоге «СПб Реновация» начала проектирование новой трассы проспекта своими силами. Пока о реконструкции проспекта за счет девелопера речи не идет. Но в компании не исключают, что Смольный сделает и такое предложение.
Для остальных кварталов, реновацию которых осложняет неразвитость транспортной инфраструктуры, подобные советы уже даны. «СПб Реновации» предложили рассмотреть возможность реконструкции Загородной улицы и строительства путепровода через железную дорогу за счет собственных средств. Это необходимо для развития квартала Красный Кирпичник в Колпино. Пока компания предпочла сократить объемы застройки. Еще одно предложение – реконструировать силами компании часть Ковалевской улицы в рамках 35-го квартала Ржевки.
К остальным инвесторам тот же подход. Если для развития коммерческого проекта необходимо строительство или расширение дорог, их предлагают строить самим компаниям.
В ближайшее время Смольный может утвердить проект планировки территории между Пулковским и Московским шоссе. На зажатом между КАДом и железной дорогой участке планируется возвести жилье и детский сад. Условие – инвестор должен согласиться построить путепровод через кольцевую. По данным «Фонтанки», участок в 27 га внутри квартала поровну принадлежит Денису Жукову и Галине Петровой. При этом Денис Жуков вместе с депутатом Госдумы Сергеем Петровым является владельцем холдинга «СВП групп».
Аналогичная ситуация – с застройкой 100 га бывших сельхозземель в Шушарах. Их готовится освоить компания «Лидер групп», основанная депутатом Госдумы Александром Некрасовым. На публичных слушаниях в прошлом году жители возмутились – в район уже не попасть из-за банального отсутствия въездов и выездов на соседние скоростные шоссе. В ответ «Лидер групп» пообещала построить развязку с Витебским проспектом за свой счет. Как говорят, это условие согласования проекта планировки квартала Смольным.
Еще один съезд в Шушарах – на Московское шоссе – уже проектирует «Дальпитерстрой». Стоимость работы около 50 млн рублей, оценил генеральный директор компании Аркадий Скоров. Однако, по его словам, строительство дороги все же возьмет на себя город.
Комиссия по благотворительности
Для поиска взаимопонимания в вопросах безвозмездного строительства инфраструктуры у Смольного есть несколько рычагов. Первый, опробованный еще с 2012 года, – затягивание согласования проектов планировки территорий. Из-за длительного утверждения документов строители несут косвенные убытки: на содержание штата, обслуживание кредитов. И в итоге соглашаются на условия Смольного.
Второй инструмент, относительно недавний, – тоже затягивание, но уже выдачи градпланов. В нем фиксируются все регламенты застройки участка. По закону оформление такого документа – дело техническое. Заявитель должен подтвердить, что он собственник или арендатор участка, и продемонстрировать документы для подключения к сетям.
Но при вице-губернаторе Марате Оганесяне процедура стала сложнее. Теперь по средам в Смольном заседает специальная комиссия по утверждению градпланов, рассказывают застройщики. В нее входят представители комитетов по строительству, градостроительству и архитектуре, по имущественным отношениям, администрации районов. Возглавляет комиссию строительный вице-губернатор.
Комиссия комплексно обсуждает каждый проект: его транспортную доступность, наличие сетей, социальной инфраструктуры. Но обязательно для согласования заключение управления строительными проектами комитета по строительству. Оно занимается заключением договоров с застройщиками на безвозмездное строительство инфраструктуры.
Без градплана невозможно получить разрешение на строительство. И если комиссия проект не одобрит, стройка опять же затянется. А инвестор понесет косвенные убытки.
Такая комиссия действительно есть, на ней рассматриваются вопросы создания инфраструктуры за счет инвесторов, подтвердили «Фонтанке» в управлении строительными проектами. Однако решения компаний о проектировании и строительстве дорог и школ в учреждении называют добровольными.
Петербург пойдет одной дорогой с Ленобластью
О строительстве дорог за счет застройщиков говорят давно. Но пока это только слухи. Никаких конкретных документов, публичных заявлений сделано не было, говорит Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей СПб».
Вопрос об обязательствах застройщиков и, в частности, строительстве дорог, в канун Дня строителя Игорю Албину задал Михаил Возиянов, генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург». В ответ вице-губернатор сообщил, что инфраструктурная нагрузка будет рассчитываться для каждого проекта индивидуально, с учетом его доходности.
Петербургским властям есть у кого учиться. В Ленобласти накануне заявили, что будут утверждать только те проекты, где дороги будут строиться с участием бизнеса. «Группа ЛСР», ЦДС и «КАД Ленобласть» уже приступили к разработке транспортной схемы южной части Всеволожского района. А компании «Арсенал-Недвижимость» и ЦДС готовы принять участие в строительстве платного обхода Мурино.
Вопрос, как всегда, в итоговой стоимости жилья для покупателей. Ранее нагрузку из-за строительства застройщиками детсадов и школ инвесторы оценивали в 5 тысяч рублей на квадратный метр квартиры.
Впрочем, увеличив количество заказов на реконструкцию дорог, Смольный может столкнуться с нехваткой подрядчиков. Это продемонстрировал недавний конкурс на ремонт Тучкова моста за 2,3 млрд рублей. На него не заявилась ни одна компания.
Петербургские тяжеловесы «Мостоотряд-19» и «Мостострой-6» испытывают финансовые проблемы. В сложной ситуации находится «Буер». В последние годы с рынка ушли «Дивный град», «Акрос», «Лендорстрой-2» и «Дорожник-92». По сути, остается только четыре крупных подрядчика – «Пилон», «Возрождение», «ГСК» и «АБЗ-Дорстрой». Пятый – «ВАД», работающий в основном на федеральных подрядах.
Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»