Компания «СПб Реновация», не слишком успешно перестраивающая 22 городских квартала с хрущевками, попросила Смольный продлить договоры развития территория на срок до 2032-го года. Иначе она никак не укладывается в сроки. Задержки в компании объясняют неправильным расчетом изначальных сроков, бюрократией и проблемами с расселением жителей.
Реновация должна быть долгожданной
Сроки договоров «СПб Реновации» со Смольным истекают в январе 2019-го года. Но к этому времени компания никак не сможет построить 8,3 млн «квадратов» жилья и переселить 150 тысяч горожан.
Пока что девелопер не выполнил и процента обещаний. К концу этого года площадь жилья, сданного в рамках программы, достигнет 52 тысяч кв. м, в строительстве будет находиться еще 178 тысяч кв. м.
За оставшиеся 3,5 года компания сможет выполнить обязательства только по 5 кварталам, рассказал исполнительный директор компании Андрей Репин. Выполнить обязательства — означает передать городу обещанные квадратные метры, но вовсе не закончить стройку. К примеру, в Славянке у «СПб Реновации» вообще не было обязательств перед городом, а в "Колпино 10" компания должна была передать Смольному всего 300 кв. м.
Выполнить все заявленные планы застройщик готов в срок до 2032-го года. Последними будут сданы кварталы 7, 8, 9 Автово, 55 Тихорецкий и 18 восточнее Витебской железной дороги в Купчино. Сейчас документы проходят согласование в профильных комитетах. То есть жителям домов, срок службы которых уже истек, придется прожить в хрущевках еще один десяток лет.
Хитрость в том, что в законе такая процедура не прописана, а подобный прецедент — только один, в Москве. Практика показывает, что продлить договор можно, если не менять условия договора, предложил Андрей Репин. Фактически это означает, что Смольный не сможет ни наложить на компанию штрафы, ни увеличить стоимость отчислений в бюджет по проекту. Согласно итогам конкурса 2008-го года, компания должна выплатить городу 140 млн рублей в рассрочку.
Миллиарды детсадов
И все же город «нагрузит» инвестора. Компании предложено строить школы и садики в кварталах самостоятельно. Варианта два — либо «СПб Реновация» передает их городу безвозмездно, либо город выкупает здания в течение 10 лет по строительной себестоимости, при этом 3 года инвестор будет эксплуатировать школы и садики за свой счет, объявил Игорь Албин.
Общая стоимость строительства всех школ и садиков на 22 территориях — более 20 млрд рублей. По закону, компания не может направлять на их строительство средства дольщиков. Деньги можно занять в банке. Но за 3 года по такому кредиту набегут проценты на 11,5 млрд рублей, за 10 лет — на все 40 млрд рублей. И эти затраты город компенсировать не будет, вздыхает Репин.
С участками под социалку и паркинги тоже вышла проблема. Место для их строительства есть не во всех кварталах. И город решил предоставить часть наделов по соседству. Только вот за прошедшие годы около 30% зарезервированных участков были переданы под другие цели. К примеру, в Щемиловке «СПб Реновация» планировала построить школу, но землю отдали под техникум «Газпрома».
При этом из-за новых обязательств компании и изменения технологий строительства программа, скорее всего, подорожает. Сейчас общий объем инвестиций оценивается в 400 млрд рублей, будет — 450 млрд, оценивает Репин. При этом в 2013-м году уже было объявлено о подорожании стройки на 50 млрд рублей.
Медленно запрягают
Причина задержек бюрократия, считают в компании. Торги на реновацию кварталов с хрущевками прошли в 2008-м, но договор с компанией был заключен только в 2010-м. Территории для начала строительства город начал предоставлять и вовсе только в 2012-м. Это процесс не закончен до сих пор. «В настоящее время нам передано только 7% участков», – рассказал Андрей Репин.
Процесс расселения и сноса устаревших хрущевок занимает еще около двух лет. Только оформление квартир в собственность города длится 6 месяцев. А каждый квартал расселяется в несколько очередей.
Не идет у компании и расселение. «СПб Реновация» уже полгода не может приступить к строительству второй очереди комплекса «Астрид» в центре Колпино из-за единственной оставшейся семьи.
Ей принадлежит квартира площадью 76 квадратных метров в доме 1947-го года постройки. Однако за эту квартиру жители просят 20 млн рублей, объяснил Репин. По его словам, за два года переговоров жители пересмотрели около 130 альтернатиных квартир в Колпино, но ни одна из них так и не подошла.
Компания готова заплатить за квартиру 10 млн, но на большее не соглашается. Вопрос политический. По-соседству ждут расселения еще 25 семей. И все они с интересом следят за итогами этих переговоров, объяснил Репин.
Те же сложности возникли в квартале 7-17 Сосновой поляны. В нем компания строит комплекс «Сандэй». В четырех хрущевках проживает 240 семей. И с 16-ю из них пока не удается договориться о расселении.
Компания попросила Смольный помочь. Если признать дом в квартале аварийными, то семью можно будет переселить в маневренный фонд и компенсировать ей стоимость жилья по решению суда. Албин обещал обеспечить «режим наибольшего благоприятствования».
Минус полпроекта
С девятью кварталами и вовсе проблемы. Начать в них реновацию невозможно из-за отсутствия стартовых пятен. Глава комитета по строительству Михаил Демиденко уже предлагал забрать территории у компании и передать ее новому инвестору или перестроить за счет бюджета http://www.fontanka.ru/2015/08/03/145/.
Игорь Албин поручил комитету имущественных отношений этот вопрос проработать. «Не исключаю, что программу придется уточнять. Не исключаю, пятна в проектах, по которым застройщик не начал работу, будем изымать», – заявил он.
Впрочем, чтобы это сделать, городу придется полностью порвать с «СПб Реновацией», сразу же прокомментировали в КИО. По итогам торгов 2008-го года с компанией было заключено 4 договора развития территорий. В каждом из них перемешаны уже застраиваемые и «неудачные» кварталы. Существенное изменение этих договоров означает пересмотр условий конкурса. А это законом запрещено, пояснил зампред КИО Владимир Филановский.
Ульянка встала
Проект реновации компании «Воин В» и вовсе застопорился. Она должна расселить 15 хрущевок в квартале 2А Ульянки. Из-за исков градозащитников компания была вынуждена перепроектировать ЖК «Шереметьевский дворец», снизив его высоту с 23 до 10 этажей. Стройку пришлось заморозить, хотя в доме уже приобрели квартиры на 144 млн рублей.
Дольщикам «дворца» было решено предоставить квартиры в двух домах «Усадьбы Воронцовых» на 233 квартиры, которые сдаются в этом году. При этом больше в квартале свободных пятен нет. Получается, что расселять жителей хрущевок некуда, заявил гендиректор «Воина В» Олег Глущенко. Впрочем, сами горожане утверждают, что квартиры в «Усадьбе Воронцовых» продавались изначально.
Кроме того, проект реновации квартала придется значительно пересмотреть. В 2014-м году в городе изменилось охранное законодательство. И высотность застройки снизилась с 75 метров до 30. То есть если изначально застройщик планировал возвести 270 тысяч «квадратов» в квартале, то сейчас он может возвести только 170 тысяч. Но реализовать даже эти планы в срок не удастся. Компании требуется продление сроков реновации до 2025-2027-го года.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
Справка:
Торги на реновацию 23-х городских кварталов прошли в 2008-м году. По итогам конкурсав, 22 из них площадью около 900 га достались «СПб Реновации», один - «Воину В». В рамках программы должно быть снесено более тысячи домов, расселено — 150 тысяч человек.