Кооперативная схема подвергается изменениям, теряет популярность, но продолжает работать. Несмотря на тенденцию перехода застройщиков к заключению с покупателями договоров долевого участия, система жилищно-строительных кооперативов по-прежнему востребована у ряда девелоперов.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и договора долевого участия (ДДУ) две основные схемы взаимодействия между застройщиками и их клиентами в России. Система создания ЖСК существует еще со времен Советского Союза, ДДУ появились 10 лет назад, после вступления в силу Федерального Закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).
Схема ЖСК подразумевает вступление всех дольщиков в кооператив, с дальнейшим внесением средств на его счет, на которые и будет строиться будущий объект. До недавнего времени сфера кооперативов была недостаточно четко регламентирована, оставляла целый ряд лазеек, которыми пользовались недобросовестные застройщики. Она, с одной стороны, вызывала недоверие со стороны покупателей, чувствовавших свою недостаточную защищенность, а с другой привлекала существенно более низкими затратами на квартиры.
После заключения договора долевого участия в интересах дольщика начинает работать весомый список нормативных актов, призванных защитить его интересы и контролировать работу девелопера в соответствии с 214-ФЗ. Именно поэтому схеме ДДУ покупатели доверяют гораздо больше.
ЖСК под контролем
В середине июля Владимир Путин подписал поправки в ряд законов, которые должны усовершенствовать механизмы защиты прав участников жилищных кооперативов (Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Новая редакция Жилищного кодекса действует с 25 июля. Своим появлением она наносит по практике создания ЖСК еще один удар, подталкивающий застройщиков, до сих пор продолжавших использовать эту традиционную схему взаимодействия с покупателями, переходить к реализации по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с нормами 214-ФЗ.
В ЖК РФ появились новые статьи, строго регламентирующие особенности организации и деятельности жилищных кооперативов, а также определяющие новый порядок контроля за ней. Иными словами нормативы работы ЖСК практически приводятся к общему знаменателю с ДДУ.
Изменения ставят крест на деятельности так называемых ЖСК-соинвесторов, заключавших договоры с застройщиками, а после сдачи объектов получавших часть квартир в собственность. Теперь всем ЖСК, независимо от времени создания, запрещено привлекать деньги на возведение многоквартирного дома, если они не имеют права на земельный участок и разрешения на строительство.
Если ЖСК ведет строительство нескольких домов или количество членов кооператива больше количества квартир в строящемся доме, принятие новых членов в кооператив запрещается до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, по новым нормам один ЖСК не может единовременно строить более одного дома выше трех этажей (исключая ЖСК, создающиеся в соответствии с законом "О содействии развитию жилищного строительства").
Руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова перечислила организации, которые делают выбор в пользу ДДУ:
- Перечень компаний, которые работали через ЖСК, а в какой-то момент стали использовать и ДДУ, в Санкт-Петербурге не такой большой, но тенденция с постепенным переходом просматривается. Это «О2», «Лидер Групп», ГК «Эталон», «Навис», которая сейчас по ДДУ строит ЖК «Щегловская усадьба» и «Л1» со строительством ЖК «Империал».
Почему застройщики выбирают ДДУ?
Кому-то из сторонних наблюдателей, привыкшим не слишком внимательно вникать во все тонкости деятельности застройщиков, смена принципов их работы, примерно совпавшая по времени с изменениями Жилищного кодекса, наверняка покажется подозрительной.
На самом деле мотивы у изменений могут быть самыми разными, совсем не обязательно, что застройщик принял решение перейти на ДДУ поняв, что работая через ЖСК хитрить, плодя аффилированных ЖСК-соинвесторов, больше не удастся. Кто-то готовил подобный переход давно, а кто-то решился на это учтя желания потенциальных дольщиков.
Генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Недвижимость» Елена Беседина, чья организация с недавних пор стала работать по ДДУ, пояснила мотив изменений следующим образом:
- Наш переход на ДДУ обусловлен, прежде всего, повышенным интересом граждан к данному типу взаимодействия с застройщиком. В связи с этим было принято решение о реализации квартир по договору долевого участия. Речи о том, что компании «O2» стало неудобно работать по ЖСК, не идет.
Похожие причины изменений обозначили и в компании «Лидер Групп». В отделе продаж организации пояснили, что переход на ДДУ скорее маркетинговый ход, направленный на привлечение новых клиентов, так как у покупателей именно такая юридическая основа взаимодействия более востребована и вызывает больше доверия в настоящий момент.
ГК «Эталон» заявляла о намерении уйти от ЖСК в пользу ДДУ еще в прошлом году. Полный отказ от создания жилищно-строительных кооперативов в Санкт-Петербурге состоялся весной. Переход выглядел скорее как веяние времени, ведь большинство крупных игроков рынка отказались от ЖСК раньше.
- Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС, - отметила директор Юридического департамента Группы компаний "Эталон" Виктория Цытрина.
При этом в Москве от практики создания кооперативов «Эталон» пока полностью не отошел, планировалось, что в столице он будет существовать до 2020 года.
Не стоит забывать и о еще одном факторе, который играет немаловажную роль при выборе схемы взаимодействия застройщика с покупателем. Пусть не всегда открыто, но при этом довольно настойчиво, использовать ДДУ рекомендует само государство. Яркий пример — программа господдержки ипотеки (банку, выдавшему кредит с 12% ставкой, недополученную выгоду компенсирует Минфин) доступна только тем, кто приобретает квартиры в новостройках по ДДУ, а вот при покупке в кооперативных домах на такую помощь рассчитывать не приходится. В итоге работать по ДДУ становится выгодней и застройщикам, способным привлечь большее количество ипотечных клиентов, и тем, кто собрался пользоваться услугами кредиторов.
В пресс-службе ГК «Эталон» нам процитировали официальную отчетность за первое полугодие 2015 года, в которой, среди прочего, говорится: «Доля ипотеки выросла с 11% в 1 квартале до 20% во 2 квартале 2015 года благодаря действию государственной программы субсидирования ипотечной ставки».
Те же застройщики, которые только что перешли на другую схема, пока не имеют полной статистической картины по этому вопросу.
- Так как о переходе на ДДУ было объявлено относительно недавно, говорить о заметном увеличении количества ипотечных сделок рано, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Недвижимость» Елена Беседина. - Однако мы ожидаем повышение спроса на ипотечный продукт, так как именно возможность приобретения квартиры в ипотеку с господдержкой и является ключевым плюсом ДДУ.
Сторонников у ЖСК хватает, но и они пробуют ДДУ
Перспективы работы с программой господдержки ипотеки привлекают и тех застройщиков, которые на протяжении многих лет оставались верны схеме с жилищно-строительными кооперативами.
- В ближайшее время откроются продажи в двух новых комплексах возводимых нашей организацией. Реализация жилья в этих новостройках будет осуществляться в соответствии с 214-ФЗ по договорам ДДУ, - сообщили нам в пресс-службе группы компаний «ЦДС». - Раньше мы заключали только договоры ЖСК. Решение строить новые объекты по схеме договоров долевого участия принято для того, чтобы покупатели могли приобрести жилье с использованием субсидированной ипотеки. На сегодняшний день в проектах, где продажи ведутся по схеме ЖСК, это невозможно. Кроме того, планируем изучить плюсы и минусы таких продаж, сравнить ликвидность квартир в проектах. Но окончательно отказываться от реализации жилья при помощи вступления в кооператив наша группа компаний не собираемся.
Директор по развитию компания «Л1» Надежда Калашникова пояснила, что возведение комплекса «Империал» с использованием ДДУ ведется уже давно, в то же время другие объекты организации строятся по схеме ЖСК.
- Считаю, что с теми задачами, которые были поставлены перед 214-ФЗ, он не справляется, — развила тему Надежда Анатольевна. - Да, действительно он страхует дольщиков от двойных продаж квартир, но этой порочной практики на рынке по сути давно уже нет. При этом чрезмерное ужесточение требований больше бьет по застройщикам и дольщикам, нежели их защищает, ведь самый главный страх для тех и для других — недострой, а от этого закон никого не страхует, скорее даже подталкивая застройщика к долговой яме и дальнейшему банкротству.
- Недавняя нашумевшая история с компанией «Город», - продолжает Надежда Калашникова, - могла бы закончится куда менее печально, если бы у организации было чуть больше места для маневра, если бы она не платила бесконечные огромные штрафы. Застройщики из-за систематического усиления контроля над своей деятельностью, с бесконечными отчетами и так далее, словно строитель, которого принуждают копать котлован лопатой (214-ФЗ), когда у него есть бульдозер (ЖСК).
Резюме
Ужесточение норм Жилищного кодекса, с которым приходится сталкиваться застройщикам, работающим с жилищно-строительными кооперативами, постепенно будет сказываться. Медленно, но верно большинство из них будут приходить к использованию ДДУ хотя бы в части проектов. При этом какой-то процент девелоперов, конечно, будет продолжать работать с ЖСК до тех пор, пока эта схема будет существовать.
Впрочем, уже осенью в строительной сфере могут начаться куда более серьезные изменения, в результате которых в прошлое могут уйти не только кооперативы, но и все долевое строительство в целом.