Семь солнц на намыве

Появление в Петербурге нового застройщика Seven Suns Development весной 2013 года запомнилось странной рекламной компанией под слоганом  «Я - романтик». Загадочное появление нового застройщика привлекло внимание прессы.

Из рекламы невозможно было понять, что таким образом рекламируется новый жилой комплекс на намывных территориях Васильевского острова. Компанию разрабатывало международное брендинговое агентство MILDBERRY BRAND BUILDING SOLUTIONS (оно же, к примеру, создавало новый имидж РЖД - красный логотип и другие элементы стиля). «Ведомости» писали, что рекламная компания могла обойтись заказчику в 500 тыс. долларов.

Оказалось, что «Я — романтик» связан с вологодской компанией «Горстройзаказчик» и с O2 Development. Вот что писали в 2013 году «Ведомости»: «Совладелец O2 Development – вологодский застройщик ЗАО «Горстройзаказчик» (см. справку) – реализует жилой комплекс «Я-романтик» на намывной территории Васильевского острова, рассказал источник, знакомый с планами компании. Один из акционеров О2 Development застраивает участок площадью около 12,5 га, который ранее принадлежал Промсвязьбанку, на намывной территории Васильевского острова, подтверждает менеджер компании, которая тоже работает на намыве».

Официально эта информация никогда не подтверждалась, хотя «вологодские корни» в лице владельца компании есть (об этом ниже). По большому счету вологодские или московские корни — разницы особой нет. Покупателей продукт компании — ЖК «Я - романтик» прежде всего заинтересовал стоимостью: квадратный метр на Васильевском острове по цене новостройки в Кудрово.

О компании

Seven Suns Development, ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» зарегистрировано в ФНС 10 ноября 2014 года. Юридический адрес - ул. Ординарная, 12 а.

Текущие проекты

Земельный банк

Оба застройщика — ООО «Вымпел» и ООО «Базис» - ведут строительство на земельных участках, находящихся в собственности компаний.

ООО «Вымпел» владеет земельным участком площадью 77 032 кв. м на намыве (Невская губа, участок 28). Свидетельство о собственности датировано 20 июня 2013 года, сделка купли-продажи — 20 мая 2013 года. Участок обременен ипотекой в пользу ОАО «Промсвязьбанк» и в пользу ЗПИФН «Российская недвижимость» под управлением Промсвязьбанка.

ООО «Базис» владеет земельным участком на ул. Крыленко, дом 1. Свидетельство о собственности датировано 11 июня 2009 года, сделка купли-продажи — 26 января 2009 года. Ограничения — охранная зона кабельных линий электропередачи, тепловых сетей и прочее.

Заслуги

«Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» на петербургском рынке ведет скромную жизнь. Руководство компании не дает шумных пресс-конференций, не комментирует строительные новости, вообще не появляется в СМИ. Сами проекты также развиваются тихо и мирно, выделяясь из общей массы разве что «странным подходом» к подаче информации на сайте. Кроме того, поскольку у застройщиков не было ранее ни одного построенного объекта, никаких регалий в области архитектуры, строительства или какого-то признания профессиональной общественности также не случилось. Даже попадание в список участников на конкурс «Доверие потребителя», который проводит Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти, оказалось случайным. Компания проработала на рынке менее пяти лет, а значит, не соответствует строгим условиям конкурса.

Единственный информационный всплеск случился два года назад, когда компания приступила к продажам «Я - романтик» без разрешения на строительство. Продажи были оперативно заморожены, трансформировавшись в «бронирование квартиры», что не противоречит закону. По правде говоря, задержка была вызвана тем, что власти Петербурга не спешили подключить намывные территории к инженерным коммуникациям. Но продавать в любом случае было незаконно. Разрешение было получено лишь спустя год - в августе 2014 года. Оно действует до 25 августа 2016 года.

Второй участок, на котором строится ЖК «Светлый мир «О, Юность...», тоже попал скандальную хронику, но косвенно. Интерес к территории, на которой строится комплекс, проявляла и Группа ЛСР. Совместно с ООО «Базис», застройщиком «О, Юность...», им удалось расширить участок за счет сокращения санитарной зоны вокруг химического предприятия «Реактив» на Октябрьской набережной, 44. «Базис» был инициатором этого сокращения, а ЛСР получила возможность застроить бОльшую территорию.

Юридические и финансовые особенности

Под каждый проект «Севен Санс» создает отдельное юридическое лицо — так, впрочем, делают многие застройщики.

Застройщиком ЖК «Я-Романтик» является ООО «Вымпел», зарегистрированное 28 февраля 2013 года и учрежденное физическими лицами: Веденеевым Евгением Юрьевичем и Рыжковым Петром Алексеевичем, (последний в настоящее время является единственным учредителем ООО «Вымпел»).

Размер уставного капитала — 20 тыс рублей, обременен до полного исполнения обязательств по кредитному договору №0225-13-2-0 от 20 мая 2013 года, заключенному между ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» И ОАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК». Генеральный директор ООО «Вымпел» Погожев Олег Михайлович. Ранее в строительстве раннее компания участие не принимала.

Финансовые результаты согласно проектной декларации

Застройщиком ЖК «Светлый мир «О, Юность...» является ООО «Базис». Зарегистрировано 13 июля 2007 года в Петербурге. Учредитель — Петров Дмитрий Геннадьевич. Гендиректор — Снопок Игорь Юрьевич. В строительстве раннее компания также замечена не была.

Финансовые результаты согласно проектной декларации

Страхование ответственности застройщика

Как сообщили в компании «Севен Санс Девелопмент» ответственность застройщика застрахована в «Страховой Инвестиционной Компании» («СТИНКО»). С 1 января 2014 года все новостройки должны иметь гарантию выполнения обязательств застройщика — либо страховку, либо банковскую гарантию, либо иметь договор с Обществом взаимного страхования. Эта схема в случае банкротства застройщика обеспечивает по меньшей мере возврат вложенных дольщиками средств, снимая тем самым социальную ответственность государства. Самая популярная схема (она же самая простая и, видимо, дешевая) — страховании ответственности в страховой компании. Крупные игроки отказались участвовать в страховании застройщиков, полагая, что непрозрачный бизнес строителей не позволяет учесть все риски. Поэтому на рынке действуют в основном малоизвестные компании, название которых ничего не скажет потенциальному покупателю. «СТИНКО» - одна из таких. На сайте компании можно узнать, что она одной из первых получила лицензию на страхование ответственности застройщика — 16 января 2014 года. Сама компания была создана в 2001 году, в 2013 году она была приобретена группой лиц, связанных с руководством ряда строительных СРО. Офис компании находится в Омске.

Финансовые показатели соответствую требованиям ЦБ для осуществления страхования ответственности застройщика.

Анализ ДДУ

Мы попросили юриста прокомментировать договор долевого участия на покупку квартиры в ЖК «Я — романтик», который оказался распоряжении редакции.

Вера Ездакова, компания «Альянс юристов»

«Договор долевого участия в общем соответствует требованиям 214-ФЗ, хорошо, что застройщик собственник земельного участка (к примеру, продление аренды у правительства СПб для многих служит способом продления сроков строительства), гражданская ответственность застройщика застрахована, все санкции в соответствии с законодательством».

Потенциальные риски

Самая большая проблема ЖК «Я — романтик» - это неопределенность подключения зоны намыва к городским сетям, то есть пока эта проблема не решена, жить здесь будет невозможно. На сегодняшний день известно, что застройщики намывных территорий Васильевского острова заключили договоры с поставщиками коммунальных услуг на строительство инженерных сетей. ГУП «Водоканал» и «Теплосеть Санкт-Петербург» обязуются построить необходимую инфраструктуру к 2016 году. В число заключивших договоры застройщиков входят компании «Терра Нова», «Лидер Групп», «Ренессанс Констракшн» и Seven Suns Development. Общая стоимость работ составляет около 5 млрд рублей. Согласно подписанным соглашениям поставщики услуг обязуются создать инженерные сети холодного водоснабжения, теплообеспечения и канализации к началу 2016 года. Будут ли выполнены договоренности и как застройщики собираются компенсировать незапланированные расходы в 5 млрд рублей — не известно.

В компании абсолютно уверены, что все обязательства по подключению к коммуникациям будут выполнены в первом квартале 2016 года. Именно такую информацию озвучили в отделе продаж «Севен Санс».

Тамара Попова, руководитель отдела исследований Департамент стратегического консалтинга Knight Frank, о ЖК «Я — романтик» на Васильевском острове

«На мой взгляд, развитие намывной территории на Васильевском острове могло бы иметь более четкий и рыночно определенный вектор, нежели тот, который формируют «пионеры» застройки этой территории. Даже если отвлечься от инженерных проблем намыва, сама концепция жилого комплекса совершенно не ориентирована на использование потенциала Василеостровского района. Спустя 2 года с момента анонсирования и первого старта продаж (второй состоялся в 2014) от проекта все еще остается ощущение, что он находится на стадии «изучения спроса». Концепция проекта излишне универсальна – в таком виде он мог быть задуман и в Мурино, и на Парнасе, но появился почему-то в одном из самых престижных районов города. Я не хочу сказать, что на Васильевском острове людям не нужны однушки и студии, но игнорировать потенциал места, на мой взгляд, не эффективно, тем более, что в данном конкретном случае добавленной стоимости мелкая «нарезка» явно не приносит – цены в объекте ниже уровня новостроек заурядных спальных районов. Аналогично, чувствуется недоработанность планировочных решений квартир, особенно в вариантах с количеством спален больше одной. В целом, такой подход характерен для новых игроков рынка, и этот пример не исключение. Тем не менее, предложение настолько дешевое, что интерес к проекту есть, особенно в районе с высоким уровнем локального спроса и дефицитом предложения. Думаю, для инвесторов, готовых рискнуть потерей времени, проект также достаточно интересен, хотя концептуальное решение проекта станет сдерживающим фактором для роста стоимости квартир после завершения строительства – квартал не претендует на высокий по комфорту уровень, присущий аналогам, построенным в «новой части» Василеостровского района в последние 10-12 лет. С учетом строительства новых станций метро на Васильевском острове, транспортная ситуация будет способствовать повышению привлекательности жилья в том числе для людей со средним достатком.»

Мнение редакции

Покупка квартиры в строящемся доме — всегда рисковое предприятие. Поэтому такое жилье стоит, как правило, дешевле уже построенного и на него распространяются многочисленные акции и скидки. В случае с ЖК «Я — романтик» (ему мы уделяем больше внимания, потому как локация определяет интерес покупателя) к рискам недостроя добавляется неопределенность с подключением к коммуникациям. И хотя даны обещания и заключены договора с монополистами, пока сети не будут запущены в эксплуатацию, территория намыва остается потенциально нежилой. Также определенные опасения вызывает малоизвестность и даже некоторая закрытость компании, хотя порталы как «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург», так и жилых комплексов укомлектованы всей необходимой информацией, в том числе и разрешительной документацией. Оригинальность подачи — это уже скорее всего изыски рекламных и маркетинговых технологов. Тем не менее на рынке должны появляться новые компании, чтобы составить конкуренцию старожилам. Опять-таки неизвестность компенсирует крайне привлекательная стоимость в комплексе ЖК «Я — романтик» квартир. Кроме того, ответственность застрахована в компании, которая соответствует требованиям Цетробанка.

*Вологодские корни (справка)

Вологодская компания ЗАО «Госстройзаказчик» строила, в частности, здание областного суда в Вологде, здание арбитражного суда и жилые дома по разным адресам максимум на 274 квартиры. Согласно проектной декларации одного из домов, который строила эта компания, долей 37,94% в ней владеет Рыжков Петр Алексеевич. Рыжков Алексей Петрович, владелец «Севен Санс», может приходится сыном или отцом Петру Алексеевичу. Также известно, что «Госстройзаказчик» принимала участие в достройке проблемного объекта в Пушкине ЖК «Самое сердце» на ул. Архитектора Данини вместе с «О2 Development».

Связь между фирмами подтверждает и тот факт, что ЗАО «Госстройзаказчик» в Вологде продвигает систему строительства «Куб 2,5» (система каркасного домостроения, разработанная в России), по этой же технологии собирались изначально возводить и «Я — Романтик», а «О2 Development» строит ЖК «Сила природы» по модернизированной технологии «Куб 3V».