Государственная Дума 30 июня одобрила в первом чтении законопроект о комплексном развитии промзон. Механизм позволит власти обойти проблему раздробленности старых заводов на владения мелких собственников и приступить к их комплексной реконструкции. Яркий пример в Петербурге – «Красный треугольник» на Обводном канале, планы по реконструкции которого каждый раз наталкиваются на интересы десятков владельцев и арендаторов. Главный побочный эффект – все решения будет принимать власть и девелоперы, а собственники и жители смогут только согласиться.
В случае принятия законопроекта, Смольный сможет волевым усилием принимать решения о перестройке той или иной зоны. Правда, прежде правительство должно будет эту самую зону обследовать. Поводов для решения о развитии может быть три.
Во-первых, промзона должна быть заброшенной — не менее половины зданий должны быть повреждены более чем на 30% в результате неиспользования или использования с нарушением техрегламентов.
Второе — завод должен работать не по профилю. То есть выручка от основной производственной деятельности должна составлять менее половины от общей выручки компаний, работающих в промзоне.
И третье — если использование более половины участков не соответствует градрегламентам.
После этого городу придется разработать концепцию развития промзоны, продумать возможные источники финансирования работ и варианты господдержки. А также — договориться с собственниками имущества об условиях участия в проекте. Только затем правительство сможет утвердить, наконец, решение о редевелопменте. И принять программу с конкретными сроками и параметрами застройки.
Решение о редевелопменте — водораздел, после которого для собственников начинают работать новые правила игры. За 2 месяца они должны будут выбрать форму участия в проекте и заключить с городом соответствующее соглашение. Вариантов предлагают несколько. Продать свое имущество Смольному или передать его в аренду. Либо — создать закрытый ПИФ, акционерный инвестфонд, хозяйственное партнерство или инвесттоварищество.
Если же не один из вариантов собственника не устроит, город сможет попросту изъять участок для государственных нужд, выплатив деньги или выделив альтернативный надел. Причем оценку изымаемого участка будет проводить сам Смольный.
Все карты — у девелоперов
Изначально проект закона разрабатывал Клуб инвесторов Москвы, созданный в 2013-м году крупнейшими столичными девелоперами. Поэтому естественно, законопроект предусматривает возможность привлечения к реализации проекта застройщиков. Первый механизм – город сможет создать «специализированную уполномоченную организацию», которая и будет осуществлять проект за счет собственных средств – выступать застройщиком и определять, в какой форме в развитии промзоны смогут участвовать собственники. Второй вариант — проведение аукциона на право развития промзоны. Соответственно, застройкой сможет заняться победившая компания.
Депутаты уже начали критиковать законопроект. Документ не предусматривает процедуру публичных слушаний при разработке новых проектов планировки территории промзоны. А это нарушает права жителей района. Кроме того, он ущемляет права собственников. Им не дано право оспаривать акты обследования территории. А изъятие земли для развития промзон не соответствует нормам Гражданского кодекса.
Несоответствий много. К примеру, требования о том, во что именно должна превратиться промзона после редевелопмента — не прописаны. К территории разрешено «прирезать» прилегающие зеленые зоны – участки рекреации. А сосредоточение в руках власти и функций по развитию промзоны, и изъятия земли может привести к злоупотреблениям, пишет в своем заключении комитет по земельным отношениям и строительству.
Застройщики предпочитают жилье
Всего в Петербурге есть 26 крупных бывших промышленных площадок площадью от 50 га, подсчитали в компании Peterland. Они занимают более 6,1 тысячи га. Это 10% территории Петербурга. Большая часть — за Обводным каналом и на Выборгской стороне.
Парадокс в том, что исторические промзоны в действующем Генплане давно «перекрашены» в зоны общественно-деловой застройки. На карте Петербурга, например, «Красный треугольник», Петровский остров или бывшая фабрика Крупской на Социалистической улице — уже не имеют к промзонам никакого отношения.
Интересные промышленные участки все же пока остались. Это «Адмиралтейские верфи», переезд которых под вопросом, бывшая Рыбинская стройбаза на Обводном канале, точечные участки на Васильевском острове и Петроградской стороне. А кроме того, – масса территорий вдоль Охты и Невы. Их застройка постепенно уже начинается.
Девелоперы уже поддерживают законопроект двумя руками.
«Промышленные объекты сегодня успешно развиваются за пределами города, а освобождаемые территории, расположенные в хороших местах, интересны для жилищного строительства, так как многие из них обладают очень привлекательной характеристикой для жителей Петербурга – видом на воду», – говорит Антон Евдокимов, генеральный директор ГК «Эталон».
На месте бывших промзон могла бы развиваться социальная инфраструктура, транспортно-пересадочные узлы, жилье или уникальные объекты, такие как библиотека в Канзас-сити, с фасадом из корешков книг или парк развлечений DisneyLand.
«Однако, к сожалению, текущая ситуация такова, что из всех перечисленных видов недвижимости девелоперы заинтересованы только в реализации проектов жилья комфорт-класса и транспортно-пересадочных узлов, имеющих большую коммерческую составляющую», – говорит управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина.
Определять развитие производственно-деловой застройки в идеале должны архитекторы и предприниматели. Но сегодня у бизнеса – задачи перегруппироваться и выжить, а у архитекторов пока нет достаточного влияния на власть, поэтому данный законопроект перспективен и выполнит роль «гипса» на ближайшие 5 лет, полагает руководитель компании «Тареал» Денис Вястрик.
«Новый механизм активизирует собственников, которые хотели переждать кризис и продавать землю позже. Благодаря закону, в период экономического спада на части территорий будет вестись землеустройство и проектирование. К моменту роста экономики пространство для деловой активности будет создано», – считает он.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
Справка:
Петербургские промзоны активно развиваются и без добровольно-принудительных механизмов. В ближайшие 5 лет на месте промзон должно быть построено около 5,5 млн кв. м жилья.