При всех плюсах жизни в пригородной «малоэтажке» принять решение о покупке многим покупателям мешают страхи, связанные с переездом из давно ставшей привычной среды мегаполиса в некий новый район. Попробуем разобраться так ли страшен пригород.
Чего мы боимся?
Многих граждан, испытывающих недостаток «квадратов» в квартире от покупки более просторного жилья в новых пригородных поселках отпугивает целый ряд причин. На рынке сегодня представлено огромное количество малоэтажных комплексов, целых микрорайонов и поселков. Однако не мало на этом рынке и скандалов, судов, разочарований покупателей, выраженных в «постах» на форумах и в социальных сетях.
Попробуем собрать вместе все фобии и риски покупки жилья в пригородном малоэтажном комплексе:
- В посёлке не будет всех коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение)
- Будут проблемы с общественным транспортом и «пробки» по пути в Петербург
- Могут возникнуть проблемы с получением адреса (регистрации)
- Значительно повысятся платежи за жилищно-коммунальные услуги
- Жилье будет находиться слишком далеко от детсада, школы, медицинских учреждений
Из всех страхов самые распространенные касаются удаленности нового поселка от объектов «социалки» (детские сады, школы, медицинские учреждения) и проблема транспортной доступности. Впрочем в последнее время на первый план выходят риски юридического свойства, не позволяющие зарегистрироваться в своём доме или вообще остаться без дома, поскольку тот был построен на земле для этого не предназначенной и по решению суда был или должен быть снесён.
Юридические казусы
Если купленный участок, дом с участком находится на территории, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то у новосела, с большой вероятностью, будет не много проблем, связанных с подключением дома ко всем инженерным коммуникациям. Проще будет и с обслуживанием. Дело в том, что ИЖС возможно только в «землях поселений». Поэтому чиновники районной администрации, на территории которой появился новый поселок, обязаны контролировать исполнение управляющими и эксплуатирующими организациям работ в рамках установленных законом норм. И новосел, в свою очередь, знает куда направлять жалобы, если, например, после долгого снегопада по его проезду не прошел снегоуборщик.
Впрочем, нужно иметь в виду, что покупка жилья на землях ИЖС тоже не всегда бывает удачной. Одно дело, когда вы приобретаете участок под строительство дома, другое — жилье в многоквартирном доме. Став дольщиком в таком проекте, вы становитесь и участником незаконного строительства.
Возьмем для примера престижную, привлекательную для покупателя локацию — поселок Александровская в Пушкинском районе. Компания «Ваш дом» построила там здание на 20 квартир. Однако суд справедливо решил, что этот дом не может являться «индивидуальным односемейным домом». В результате дольщики добиваются от застройщика возврата вложенных в строительство денег.
Надо заметить, что в последние два года в Петербурге было вынесено более двухсот судебных решений о сносе многоквартирных домов на землях ИЖС, но из них снесены только пять. Тем не менее, стоит ли занимать в очередь?
Большинство новых поселков построены или строятся на землях сельхозназначения. По замыслу девелопера - это индивидуальные дома, а по закону - дачи. При этом покупателю напоминают о «дачной амнистии», что означает получение законного адреса.
Впрочем, юридический казус есть и в этом случае. Существуют примеры отказа в регистрации участков на «сельхозке» под дачное строительство по инициативе Росреестра. С этой проблемой столкнулись дачники из посёлков «Пять озёр» и «Озеро Врево». Налог с них берут как с дачников, а регистрировать отказываются, мотивируя нуждами продовольственной безопасности РФ. Таким образом, по мнению Росреестра строить дачи можно только на землях поселений.
Проблема серьёзная, поскольку адрес — это не только получение регистрации по месту жительства, но и возможность получать почту, вызывать полицию, скорую медицинскую помощь, пожарных и прочее. И, собственно, законно присутствовать на топографической карте. Есть риск столкнуться и с проблемами административно-бытовыми.
Поселки «дачников» вне зоны ответственности районных администраций. В результате «давить» на монополистов по поводу своевременного подключения к газо-, электро- и водоснабжению должно правление ДНП и/или управляющая компания (УК). В первом случае задача решается сбором дополнительных средств со всех членов ДНП. Во втором - задачей подключения занимается УК (как правило, созданная застройщиком), но при этом управленцы обязательно найдут способ возместить свои расходы. Обычно для этого несколько повышается ежемесячный платеж за жилищно-коммунальные услуги.
В случае с малоэтажным пригородным жильём проверять юридическую часть проекта необходимо особенно тщательно и если самостоятельно разобраться обывателю бывает непросто, лучше привлечь к анализу документов проекта опытного юриста. Благо специалистов, предлагающих подобные услуги, сегодня много. Самостоятельно покупатель может проверить следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности застройщика на землю
- кадастровый паспорт участка - земельный участок должен быть сформирован, что означает его границы должны быть установлены на местности и описаны документально, а информация о нем занесена в государственный кадастр объектов недвижимости
Из этих бумаг можно получить информацию о границах и назначении земли, на которой реализуется проект.
Впрочем, просмотром этих документов лучше не ограничиваться. Иначе существует риск оказаться среди тех, чье домовладение признано судом незаконным. За подробной,объективной информацией, имеет смысл обратиться в Комитет по земельном ресурсам (КЗР). Не факт, что в ходе общения с КЗР у вас не возникнут дополнительные вопросы, но, по крайней мере, там подскажут, где искать ответы. Как правило, покупателя направляют в районную администрацию, а там делегируют в муниципальную или поселковую. Последнее игнорировать нельзя. Чем меньше сфера ответственности чиновника, тем лучше он знаком с проблемами на своем конкретном участке.
Бывает, что телефонного звонка оказывается недостаточно для того, чтобы получить исчерпывающие ответы на свои вопросы. В таком случае, пишите в КЗР письмо «с уведомлением о вручении». Не ответить на него чиновники не имеют права по закону.
Нужно ли брать?
Свой поселок нужно выбирать осторожно. Для примера возьмем строящийся малоэтажный район «Счастье». Юридических проблем с землёй девелопер не имеет, однако МЖК расположен достаточно далеко от «традиционного» Петербурга, что приводит покупателя к мысли о проблемах с транспортной доступностью. По словам Владислава Папченко, одного из покупателей квартиры в этом поселке, после переезда проблем с выездом из «Счастья» не только не прибавилось, но, напротив, стало меньше. «До переезда в «Счастье» я жил в Пушкине, рассказывает Владислав. - Вот из него по утрам, когда все едут на работу, выбраться бывало не просто. А из нового поселка до сих пор выехать на нужную магистраль проблем не составляло».
Вот, собственно, и один из вариантов правильного выбора. Казалось бы, адрес микрорайона, пос. Федоровское Тосненского района Ленинградской области, говорит не в пользу решения о покупке. Однако, если наличие петербургской «прописки» не является вопросом принципиальным, то местоположение «Счастья» можно считать вполне удачным. «Наличие детского сада нас пока не беспокоит, потому что мы молодая семья, - говорит Владислав. - Но в перспективе ожидаем улучшения и в этом аспекте. И застройщик обещает детсад в рамках проекта. К тому же, рядом находятся Федоровское и Павловск, где есть детсады, школы и магазины».
Интересно, что и опасения по поводу более высоких платежей по коммунальным услугам Владислав развеял: «Мы платим за квартиру почти столько же, сколько платили за квартиру в Пушкине». Правда, в данном случае следует дать оговорку. В ЖК «Счастье» не самые большие квартиры — от 71 до 91 кв. м.
Шкурка и выделка
Следует учитывать тот факт, что хорошая транспортная доступность, условно гарантированное подключение домов поселка к коммуникациям, отсутствие проблем с «пропиской», - всё это влечет более высокие цены на жилье. Приобрести коттедж, таунхауз или квартиру в пригородном малоэтажном доме, расположенном «в чистом поле» дешевле, но ожидание пока поселок «обрастет» необходимыми объектами инфраструктуры, подъездами, может затянуться на неопределенный срок.
«В связи с падением спроса на рынке, региональные и федеральные проекты ремонта и реконструкции транспортных магистралей могут несколько добавить привлекательности тем или иным поселкам, но ощутимого влияния на повышение цен не окажут, - говорит коммерческий директор ГК «Айдадом» Алексей Баринов. - На цену жилья в строящихся пригородных комплексах больше влияют затраты девелоперов на работы по дорогам, которые строят они сами».
Страхи потенциальных покупателей нового жилья в пригороде, к сожалению, обоснованы. На рынке немало примеров не самых удачных проектов малоэтажной застройки. Например, ЖК «Черничная поляна». По проекту комплекс должен состоять из 12 симпатичных «трехэтажек» вблизи поселка Юкки во Всеволожском районе. С зонами отдыха, детскими площадками и закрытой территорией. Однако с проектом связан ряд скандалов, среди которых требования от «инициативных жителей» поселка Юкки о сворачивании строительства второй очереди проекта. Более того, сам по себе проект не предполагает размещения на территории ЖК своей школы или детского сада. Да и сроки сдачи домов застройщик, IMD Group, уже переносил.
Но перенос сроков еще не самое страшное. Так ЖСК «Вилла Хиллс», в том же Всеволожском районе, на землях ИЖС построил два дома в шесть этажей. Строительство было признано незаконным. Дойдет ли до реального сноса, пока уверено прогнозировать нельзя. В любом случае, покупатели квартир в этом ЖСК не в восторге от текущих событий.
Тем временем не мало и вполне благополучных проектов. Среди таунхаузов снова упомянем ЖК «Счастье». В смешанной застройке (коттеджи и таунхазы) достойный пример выполнения ранее заявленных обещаний продемонстрировала компания «Балтрос». Кстати, она первой в Петербурге принялась за строительство городского малоэтажного микрорайона ЖК «Новая Ижора» вблизи Колпино, и успешно справилась с проектом. То же самое можно сказать о ЖК «Мелодия» - семь 3-этажных домов, которые в настоящее время возводит «ПулЭкспресс» во Всеволожском районе. К счастью для покупателей квартир в комплексе все коммуникации (газ, вода, электричество) к участку подведены заранее. Дома построены вовремя Этим может похвастать далеко не каждый девелопер.
Удачные проекты можно перечислять долго. Но хватает и неудачных.