Продажи квартир в Петербурге и Москве стремительно подают. Ипотека с господдержкой не спасает. Однако девелоперы не считают это катастрофой и верят, что и в новой реальности можно строить жилье, которое обязательно купят.
На состоявшемся 22 мая очередном заседании Клуба девелоперов выяснилось, что несмотря на снижение покупательской активности застройщики полны оптимизма и уверены, что рынок нормализуется и впадать в панику не стоит. Апрель-май успокоил застройщиков, ведь ничего страшного не случилось, обманутых дольщиков не прибавилось, крупных банкротств не наблюдалось.
Перепроизводство жилья
Общую картинку новой реальности обрисовал Дмитрий Синочкин, приведя для начала неутешительные данные Россреестра. Количество зарегистрированных договоров долевого участие (ДДУ) на первичном рынке в Москве и Петербурге в первом квартале рухнуло на 40%. Это при том, что уже был «включен» механизм ипотеки с господдержкой, иначе, отметил он, падение было бы еще значительнее.
«Все пугалки, которые мы собирали на протяжение последних полутора лет, все реализовались», - сказал Дмитрий Синочкин. «Во-первых, это риск перепроизводства. В первом квартале застройщики продали 900 тыс. кв. метров жилья, а вывели 880. Это в принципе баланс. Но в предыдущие кварталы они выводили 1,3-1,4 млн кв. метров. И это жилье есть на рынке, оно никуда не делось. В этой ситуации обостряется конкуренция, борьба за клиента становится гораздо более жесткой, причем с использованием всех доступных, порой сомнительных средств. Следствие перепроизводства - опять серый рынок, квартиры на землях ИЖС.»
Второе следствие — растущие проблемы с инфраструктурой, которая не поспевает за темпами жилого строительства. Как подсчитали эксперты, в Девяткино даже при том, что сами застройщики уже запроектировали новые дороги, рано или поздно все равно случится транспортный коллапс. То есть сейчас плохо, а будет еще хуже.
Еще одна группа рисков — это неуемные инициативы наших законодателей. Последняя - от депутата Александра Хинштейна. Он предлагает перекредитовывать риски по страхованию ответственности застройщиков в АИЖК, будущем Агентстве по развитию жилищного строительства, и почему-то считает, что это будет бесплатно. Кроме того, он предлагает создать еще один компенсационный фонд. Нынешние не рассчитаны на удовлетворения претензий дольщиков. Там собрано примерно 70 млрд рублей, но дольщикам в случае банкротства застройщика ни копейки не достанется. Значит, нужен еще один компенсационный фонд, но депутат нас утешает: взнос - не более 5% от оборота строительных компаний. «Я тебя не больно зарежу» – заметил Дмитрий Синочкин.
Общий смысл понятен: добросовестные застройщики будут платить за банкротов, как это происходит в банковской сфере. Банк банкротится, владелец уезжает с чемоданом денег в Швейцарию, а Агентство страхования вкладов радостно возмещает убытки.
Риэлторы, не будьте жуликами
Высокопоставленным гостем Клуба девелоперов на этот раз стал председатель Комитета по архитектуре и градостроительству, главный архитектор Ленинградской области Евгений Домрачев. Он подробно поведал о судьбе Офицерского села — участка, расположенного восточнее Красного Села. Первоначально 300 гектаров земли было выделено для переселения российских войск, покидающих Прибалтику в 1990-е годы. Участку, собственником которого являлось Минобороны, был присвоен уникальный статус - «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности…» с разрешенным видом использования под ИЖС.
Как рассказал главный архитектор, была проведена большая работа по легализации участка, которая закончилась созданием генерального плана населенного пункта Офицерское село площадью 1 тыс. га. Единственное, что не было сделано в тот момент, - не были определены границы населенного пункта. В результате не появилось распоряжение президента о создании населенного пункта с конкретными границами на конкретной земле, от этого все мытарства. Теперь эти земли распродаются. «Риэлторы, не будьте жуликами!» - посоветовал главный архитектор Ленобласти.
Евгений Домрачев рассказал, что он выступает за малоэтажную застройку, хотя и понимает, что сегодня на застройщика «навешивается» строительство социальной и транспортной инфраструктуры, которую можно компенсировать только повышением этажности и плотности. Но есть и проекты, по которым нет никаких отклонений от региональных норм - ЖК «IQ Гатчина» от компании «Ленстройтрест», «NewПитер» от «Строительного треста».
Инвестиции в минусе, Л1 в плюсе
Еще одна тенденция новой реальности — развенчание мифа инвестиционной привлекательности новостроек. Эксперты говорят о падении арендных ставок в новых кварталах на 10-15%. Плюс к этому, стирается разница между ценой квадратного метра на котловане и в готовом объекте. С рынка ушли инвесторы, которые покупали
по пять-семь квартир, теперь они выжидают более благоприятных времен, которые, наверное, когда-нибудь наступят.
А вот дела у компании «Л1» как раз наладились. Как рассказала директор по развитию компании Надежда Калашникова, за кризисные полгода «Л1» сдала в эксплуатацию 12 домов общей площадью 120 тыс. кв м. «У нас статистика очень даже внушающая оптимизм. Продажи у выросли. А процент инвестиционных квартир всегда был небольшой», - отметила она. Так что не у всех все так плохо.