Ипотека ниже 12% - многие верят...

Конкуренция в сфере ипотечного кредитования вынуждает банки придумывать различные маркетинговые ходы в борьбе за заемщика. Свою лепту вносят и застройщики, заявляя в продажу квартиры по ставкам ниже рыночных. Но нельзя путать маркетинговую ставку с реальной ипотечной.

Чудеса в решете

Потенциальные покупатели жилья, изучая рекламу в интернете и других СМИ, к своему удивлению и радости часто обнаруживают предложения приобрести квартиру в строящемся доме по ипотеке со ставкой, значительно меньшей 12%.

Сегодня легко можно найти предложение покупки по ипотеке квартиры в строящемся доме при ставке в 10% годовых и ниже. Вплоть до прямо-таки волшебных 6%.

А задолго до наступления кризиса, в благополучные для застройщиков 2012-2013 годы, один из банков позиционировал и вовсе фантастический кредитный продукт — ставка 1%! Казалось бы, что европейские 3-4% в сравнении с этим?

Разумеется, столь привлекательные дисконты потребитель не может обойти вниманием. В этом и суть так называемой маркетинговой ипотеки - «зацепить» покупателя ощутимой выгодой, а «второстепенные» детали сделки он узнает уже при личной встрече с сотрудником отдела продаж и/или прочтет в тексте типового договора.

Как ни прискорбно, при этом выяснится, что чудес не бывает. Например, упомянутый 1% в акции, проводимой банком, распространялся только на первый год действия договора, а все последующие годы ставка не особенно высокая, но вполне рыночная — от 12,5%.

И в случаях более сдержанных дисконтов, 6-10% годовых, не стоит принимать маркетинговый ход за чистую монету. Однако и игнорировать слишком уж заманчивые с виду предложения тоже не нужно. Как правило, банки ниже рынка не опускаются, но определенную выгоду покупатель получает. Хотя и далеко не такую привлекательную, какая заявлена в заголовке рекламного сообщения.

Дешево, но сердито

Соревнуясь между собой, маркетологи запускают акции с самыми разнообразными по содержанию предложениями. Причем, чем менее консервативен банк, тем более заманчиво выглядят дисконты.

Впрочем, при всем разнообразии творческих решений маркетологов, работающих на рынке кредитных продуктов в сфере строящегося жилья, можно выделить два основных типа «уловок». Первый чисто банковский. Второй рожден в тесном сотрудничестве банка и аккредитованного им застройщика.

Банковский кредитный продукт с рекламируемой ставкой ниже 12% обычно подразумевает дисконт на очень короткий срок, как в приведенном выше примере акции «РосЕвроБанка».

Небольшой дисконт возможен и на полный срок действия договора ипотечного займа. Но при этом кредит выдается на весьма жестких условиях.

Например, квартиры в комплексе «Триумф Парк» (Московский район) с привлечением субсидированного кредита сегодня можно приобрести по ставке 11,5%. Другое дело, что одним из условий является первоначальный взнос размером от 50% стоимости квартиры. Часто к «неподъемному» взносу добавляется и предельно короткий срок кредитования. Покупателю, имеющему значительные накопления и высокий ежемесячный доход, такое предложение, безусловно, выгодно. А вот для категории социально незащищенных граждан, ради защиты интересов которых и была придумана социальная ипотека, покупка квартиры становится неосуществимой.

Скидка не ставка

Второй прием чуть более замысловат. Именно при его использовании в рекламе заявляются неприлично низкие ставки. Чаще около 9%, иногда еще ниже. Увидев такую рекламу, приятно удивленный потребитель звонит по указанному телефону. Полученная от сотрудника отдела продаж компании-застройщика информация ставит все на свои места. Выясняется, что ипотека будет предоставлена по рыночной ставке, т. е. около 12% в случае, если это ипотека с господдержкой, и от 13% (при жестких условиях по сроку кредита и размеру первоначального взноса) до 17% - в случае коммерческой ипотеки.

Например, квартиры в ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово) предлагается приобретать по ипотеке с господдержкой со ставкой 7,5% годовых. Дисконт впечатляющий, и рука сама тянется к телефону. Однако в списке ипотечных программ кредитора, в данном случае Сбербанк, продуктов с такими ставками нет. Там покупателю объяснят, что это не ипотечная ставка, а маркетинговая, предложенная застройщиком (компания «Отделстрой»). В договоре будут прописаны реальные 11,9% (или 12,9% в случае отсутствия страхования жизни и здоровья заемщика). Дело в том, что заявленная в рекламе ставка носит условный характер. Представитель застройщика объяснит, что по акции для покупателей по субсидированной ипотеке предусмотрена скидка в размере 8,5% от стоимости квартиры. По замыслу маркетологов, эта скидка «компенсирует покупателю переплату по кредиту между фактической и маркетинговой процентной ставкой», которая и составляет те самые 7,5% годовых.

В итоге вы просто приобретаете квартиру со скидкой, но ипотека для вас все равно не дешевле, чем готов предложить банк. А ниже рынка он не пойдет. Точно так же, как и застройщик не сделает скидку себе в убыток. Снова выгода есть, но не такая колоссальная, как может показаться на первый взгляд.

Таблица. Примеры предложений ипотечной покупки по ставкам ниже 12% в Санкт-Петербурге

Автор: Вячеслав Березниченко