Банкротство застройщика звучит для дольщика как приговор: квартиры не будет, денег не вернут. На самом деле банкротство может, наоборот, помочь покупателю жилья не стать обманутым дольщиком и в конце концов получить свою квартиру.
Никто не застрахован от банкротства. Даже уважаемая строительная компания, известная на рынке многие годы, может оказаться не в силах выполнить свои обязательства перед дольщиками. В любом случае банкротство — это лучше, чем исчезновение гендиректора стройфирмы с чемоданом денег дольщиков в неизвестном направлении и распродажей под шумок всего имущества, нажитого нечестным путем.
Новая защита
По сравнению с началом 2000-х годов, когда активно создавались строительные пирамиды, а потом так же активно рушились, нынешний дольщик неплохо защищен российскими законами, которые в идеале должны обезопасить его от нерадивых застройщиков и в том числе от их банкротства.
Прежде всего, с 1 января 2014 года вся строящееся жилая недвижимость должна быть застрахована (существуют три формы «страховки», в том числе самая распространенная - страхование ответственности застройщика). В случае банкротства застройщика страховая компания (или Общество взаимного страхования застройщиков) должна будет компенсировать ущерб дольщику, заключившему договор долевого участия по 214-ФЗ (ДДУ). Для ЖСК-схем и тем, кто приобрел квартиру до 2014 года, этот вариант не работает. Здесь, правда, есть нюанс — страховая компания также может не захотеть оплачивать действия нерадивого клиента и объявить себя банкротом. Такая ситуация случилась со СК «Восхождение», которая не смогла компенсировать убытки клиентов «Нева-Тур» - известно, что в ней также были застрахованы некоторые строящиеся жилые объекты, застройщики которых, особо не афишируя, перестраховались в других компаниях. Как пояснила Александра Улезко, юрист корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», в случае двойного банкротства, ответственными за исполнение обязательств перед дольщиками будут и страховая компания, и застройщик. При банкротстве застройщика дольщик имеет некоторые преимущества по сравнению с иными кредиторами.
Дольщик в приоритете
По российским законам дело о банкротстве может быть возбуждено, когда застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 000 рублей, в течение более чем трех месяцев. Для признания должника банкротом сначала вводится процедура наблюдения. Дольщик может подать в течение 30 дней свои требования к застройщику в суд, который рассматривает соответствующее дело о банкротстве. Участники строительства, не успевшие подать заявление в арбитражный суд и не включенные в реестр, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Как рассказали специалисты Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, дольщику необходимо определиться с тем, какие требования он хочет предъявить к застройщику: хочет ли он получить купленную квартиру или вложенные в нее денежные средства. Причем заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на деньги, поэтому этот вариант предпочтительнее. Если требования признаются обоснованными (документально подтвержденными), они включаются в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр требований кредиторов застройщика, если заявлены денежные требования. За два месяца реестр требований должен быть полностью сформирован. По результатам наблюдения арбитражный управляющий перейдет к стадии удовлетворения требований кредиторов-участников строительства.
При введении процедур банкротства в отношении застройщика действуют механизмы, предусмотренные в §7 Главы IX Закона о банкротстве (особенности банкротства застройщиков). Они предусматривают особые льготы для участников строительства – лиц, имеющих требование к застройщику по передаче квартир.
«В случае банкротства застройщика дольщики, которые заключали договоры долевого участия в строительстве, равно как и любые иные договоры, предусматривающие передачу в собственность жилого помещения после его доведения до готовности, в том числе договоры о вступлении в ЖСК, имеют преимущества перед другими кредиторами», - поясняет Александра Улезко. Требования таких лиц - участников строительства - включаются в отдельный реестр и удовлетворяются раньше, чем требования большинства кредиторов, например, подрядчиков. При этом участники строительства при определенных условиях имеют право создать ЖСК, которому будет передан для достройки незаконченный многоквартирный дом. «Если же этого не происходит, требования у участников строительства становятся денежными. В то же время, участник строительства имеет право сразу подать заявление о включении в реестр именно денежных требований», - пояснила юрист.
Правда, практика показала, что это «льгота» работает не всегда. Так, к примеру, в деле о несостоятельности ПСК «Китежстрой», которую признали банкротом в начале этого года, выяснилось, что квартиры в возведенном ЖК в поселке Новое Девяткино продавались через созданное компанией ЖСК «Первый квартал». Формально обязательств у застройщика перед участниками долевого строительства нет.
По заслугам
Таким образом, если дом построен, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений в этом построенном многоквартирном доме. Если дом не достроен, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу, который и будет достраивать дом.
Таким образом, в идеале покупатель квартиры в строящемся доме должен быть удовлетворен – получив либо жилье, либо деньги, потеряв, правда, как минимум, время, силы и нервы, но зато не пополнив армию обманутых дольщиков. Стоит помнить, что банкротство застройщика не освобождает дольщика, взявшего ипотеку, от обслуживания своего кредита.
В принципе проблемы с банкротством застройщика в Петербурге так или иначе решаются. В этом активно участвует городская власть, которой обманутые дольщики и недострои портят репутацию. Так, закончены все проекты «М-Индустрии»,некогда одной из крупнейших строительных компаний в Петербурге. ЖК «Ладожский парк», который недостроила ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад» сдан в эксплуатацию. ЖК «Охта-Модерн», «брошенный» ООО «Балтжилинвест», был передан ООО «Питер-Констракшн». В настоящее время строительство объекта завершается, хотя и не без проблем.
Сейчас в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, включены 473 человека. В частности – дольщики II очереди ЖК «Ленсоветовский», который строит ООО «Титан», и жилого комплекса в Пушкине, на Оранжерейной ул., д. 73, участок 2, квартал 5, который возводит ЗАО «РСУ-25», а также участники строительства ЖК «Лондон Парк»компании Л1 в Выборгском районе Петербурга, на пр. Просвещения, д. 43, лит. А. В реестр включены дольщики ЖК «Ленинский парк», который ГК «Город» возводит в Красносельском районе, ЖК «Медный всадник», строящийся в Приморском районе ООО «ЛенСпецСтрой».
Олег Воронин
Справка
Документы для подачи в суд:
К заявлению о включении в реестр требований кредиторов застройщика обязательно прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований участника строительства:
- документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, т.е. договор, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение.
документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору.