Не секрет, что конец прошлого года стал для застройщиков счастливым временем, принёсшим сказочный объём продаж. И это при том, что ключевая ставка Центробанком была увеличена до 17 % годовых, банки следом увеличили ипотечные ставки до заградительных - ипотечный рынок в этот момент перестал существовать в качестве реального инструмента для приобретения жилья. Разобраться с данным вопросом, а также отследить вектор нынешнего развития рынка недвижимости нам помогут специалисты ведущих компаний, которые занимаются строительством и реализацией апарт-комплексов в Москве и Санкт-Петербурге: Евгения Старкова - директор по маркетингу компании MR Group, Елизавета Гудзь - руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» и Наталья Дорофеева - начальник отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент».
Начало конца. Сравнение продаж в апарт-комплексах в конце 2014 года с I кварталом 2015 года
Спрос на недвижимость в конце 2014 года был ажиотажным, на таком мнении сошлись все эксперты. Евгения Старкова - директор по маркетингу компании MR Group, сообщила, что в четвертом квартале 2014 года прослеживался последовательный рост спроса на апартаменты и квартиры: в проектах ЖК «Фили Град» и МФК «Водный» продажи выросли на 50-55% по сравнению с аналогичным показателем позапрошлого года. В начале года спрос на недвижимость традиционно замирает после активных продаж в 4 квартале. Январь 2015 не стал исключением, по сравнению с январем 2014 года, снижение составило 15-20% в зависимости от проекта, в феврале-марте уже замечен восходящий тренд продаж.
В компании «НДВ-Недвижимость» также сообщили, в конце 2014 года наблюдался повышенный спрос как в целом на столичные новостройки, так и на апарт-комплексы в частности. В ноябре-декабре в 1,5 раза увеличился спрос на апартаменты в комплексе бизнес-класса «Re:form», расположенном в историческом районе Москвы, в 5 минутах от станции метро Преображенская площадь. «После предновогоднего бума спрос на новостройки, в том числе на апартаменты, вернулся на прежний уровень, характерный для начала года», - говорит Елизавета Гудзь - руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».
Декабрь 2014 года бил все рекорды по продажам и в Санкт-Петербурге. По словам Натальи Дорофеевой начальника отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент», спрос на апартаменты в МФК «Salut!» в конце 2014 года был просто ажиотажный, резко увеличилось число клиентов, которые хотели приобрести недвижимость с целью инвестирования сбережений, ведь курс рубля на тот момент находился в подвешенном состоянии, а цены на апартаменты были значительно ниже, по сравнению с традиционными квартирами. Начало 2015 года было отмечено сезонным снижением спроса, тенденция начала меняться к апрелю, тем более, что в марте было объявлено о начале продаж апартаментов в новом корпусе в многофункциональном комплексе «Salut!», к слову, первая очередь, состоящая из двух 16-этажных корпусов, уже введена в эксплуатацию.
Второе дыхание
С середины декабря 2014 по настоящее время ключевая ставка Центробанком менялась три раза: 16 декабря=17%, 30 января=15%, 13 марта=14%. При увеличении ключевой ставки до 17%, банки увеличили ипотечные ставки до неподъемных, рынок ипотеки, как реальный инструмент для приобретения жилья, перестал функционировать. Сейчас ситуация меняется и благодаря государственной поддержке ставки возвращаются на приемлемый уровень. 13 марта премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о выделении банкам 20 миллиардов рублей в рамках программы льготной ипотеки. По ее условиям, предлагается приобретение жилья на первичном рынке в ипотеку по льготной ставке.
На приобретение апарт-комплексов действуют те же условия, что и на приобретение традиционных квартир. В многофункциональных комплексах «Водный» и «Савеловский Сити» доступна ипотека от Локо-банка, ВТБ24 и других, в жилом комплексе «Фили Град» действует ипотека со ставкой 11,9% от Сбербанка. Апарт-комплекс бизнес-класса «Re:form» аккредитован в одном из крупнейших банков. Действуют выгодные условия рассрочки, а при полной оплате до конца месяца действуют специальные скидки.
При сравнении цены на апартаменты и традиционные квартиры в одном районе и при непосредственной близости друг от друга, заметна более низкая стоимость апарт-отелей. По словам Натальи Дорофеевой начальника отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент», здесь нет никакого секрета – дело в разнице стоимости земельных участков – пятна под жилье стоят дороже, плюс при строительстве апартаментов застройщики избавлены от затрат на социальную инфраструктуру. Евгения Старкова добавила, что приходится информировать покупателей об особенностях апартаментов, их отличиях по сравнению с квартирами, но клиенты видят и значимые для себя преимущества, которые становятся при выборе решающими: помимо стоимости, это и расположение, и качественная инфраструктура, и уровень строительства.
Апартаменты VS Квартира — сравнение продаж, общественное мнение
Про отличительные черты апартаментов от жилых комплексов написано уже очень много.
По заявлению директора по маркетингу компании MR Group, квартиры являются более понятным продуктом для широкого круга покупателей, поэтому и спрос на них выше. В 4 квартале 2014 года росло количество сделок как с апартаментами, так и с квартирами. Аналогичное мнение выразили и в департаменте аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в конце года спрос увеличился и на квартиры, и на апартаменты. Рост количества сделок зависел от проекта, а не от типа недвижимости (квартиры или апартаменты). По ряду проектов продажи увеличились в разы, а где-то прирост был несущественным. По словам Натальи Дорофеевой начальника отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент», количество продаж в апарт-комплексах начинает составлять все более заметную конкуренцию традиционным видам жилья: «Апартаменты как формат стали более понятны покупателям, на рынке становится все больше таких проектов. Покупатели понимают всю специфику данной недвижимости и принимают решения о покупке, располагая всеми данными, зачастую еще до обращения в отдел продаж. К главным плюсам мы относим привлекательную стоимость, хорошее местоположение и отделку европейского качества».
Апартаменты заняли свою нишу на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Если ранее была некоторая неразбериха с понятиями «прописка» и «регистрация» (прописка в России отменена с 1991 года), то сейчас покупатели понимают, что при приобретении апартаментов они могут оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью пролонгирования – по ней они также имеют возможность записать детей в школы и детские сады в районе проживания, прикрепиться к поликлинике. Не смотря на все это, апартаменты все равно относятся к нежилой собственности, а оплата электроэнергии, имущественного налога рассчитывается по более высоким тарифам, чем традиционные жилые комплексы. Эти общеизвестные недостатки апартаментов в сравнении с квартирами уравновешены более низкой стоимостью предложения.
С ростом популярности апартаментов, все чаще появляются предложения о переводе их в жилой сектор. Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин высказался об юридическом приравнивании апартаментов к жилому фонду.
По мнению наших экспертов, любые изменения, касающиеся статуса апартаментов, приравнивания их к жилью, ожидаемо приведут к росту спроса на такую недвижимость. Со стороны девелоперов будет пересмотрено ценообразование в сторону увеличения. Цена будет зависеть от обременений, которыми «наградят» такие проекты в обмен на смену статуса.
Прогноз на будущее относительно рынка апартаментов в Москве, Санкт-Петербурге и в целом по стране
В прогнозе на ближайшее будущее рынка апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге, эксперты высказали схожие мнения. Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» прогнозируют выход на столичный рынок новых проектов, а также завершение работ на уже строящихся. В MR Group заявили, что апартаменты не будут напрямую конкурировать с квартирами, заняв свою нишу. Вряд ли можно ожидать появления апарт-комплексов в Подмосковьe или других областях – это формат больших городов. Эксперты Санкт-Петербурга высказали мнение, что рынок апартаментов имеет хорошие перспективы, у него большой потенциал. Спрос на апартаменты достаточно высок – как со стороны рантье, так и со стороны тех, кто будет использовать их как альтернативу жилью.
Итого
Конец 2014 года бил все рекорды по спросу на недвижимость, приобретались не только квартиры в жилых комплексах, но и номера в апарт-комплексах. Все прочнее в лексиконе жителей нашей страны укореняется слово «апартамент», несущее новую формулировку, в том числе и юридическую, а не только щегольское определение своего жилья. Конкурировать с обычными квартирами апартаментам помогает более низкая цена, уровень обслуживания и удобное расположение комплексов. Эксперты предполагают, что спрос на данный вид недвижимости в последующем будет только расти, что повлечет появление новых проектов в «двух столицах» нашей страны.